Immobili strumentali: cambiano le regole fiscali per il leasing

Cambiamenti in arrivo per l’acquisto degli immobili strumentali. La legge delega sulla riforma fiscale, con l’obiettivo di introdurre una maggiore semplificazione e razionalizzazione dei criteri per determinare il reddito dei liberi professionisti e dei lavoratori autonomi, equipara l’acquisto in proprietà e l’acquisizione in leasing degli immobili strumentali.

Questa novità comporta un drastico cambiamento nelle dinamiche finanziarie dei diretti interessati, perché gli acquisti effettuati utilizzando il leasing finanziario non saranno più vantaggiosi rispetto agli acquisti effettuati a titolo di proprietà.

Una conseguenza che deriva da questo cambio di passo comporterà, sebbene in maniera indiretta, un incremento dell’imposizione per i professionisti, che nel momento in cui termineranno l’attività professionale, realizzeranno delle plusvalenze virtuali dagli immobili strumentali, senza aver venduto sostanzialmente le sede dello studio.

Immobili strumentali: cosa cambia per i professionisti

All’interno della legge delega della riforma strumentali sono stati inseriti alcuni emendamenti: nessuno, sostanzialmente, è andato ad incidere direttamente sui redditi maturati dai professionisti. Discorso diverso, invece, sono le novità relative all’acquisto degli immobili strumentali, che possono determinare, seppure in maniera indiretta, un incremento dell’imposizione. Almeno per quei professionisti che una volta terminata l’attività di lavoro autonomo, nel momento in cui chiudono lo studio, si ritrovano a realizzare delle plusvalenze virtuali derivanti dagli immobili strumentali, senza che questi siano stati fisicamente ceduti.

Nel caso in cui dovesse verificarsi questa situazione, la plusvalenza che verrebbe tassata, sarebbe quella realizzata a seguito di un’operazione di semplice autoconsumo o di destinazione dell’immobile a delle finalità estranee all’attività professionale.

Acquisto in proprietà ed in leasing

Cosa prevede nel dettaglio la delega fiscale? All’articolo 5, comma 1, lette. f) n.1) è previsto che la semplificazione e la razionalizzazione dei criteri attraverso i quali viene determinato il reddito dei liberi professionisti e dei lavoratori autonomi. Viene stabilito, in particolare, che venga eliminata la disparità di trattamento tra un eventuale acquisto in proprietà di un immobile strumentale e l’utilizzo del leasing immobiliare.

Ricordiamo, infatti, che per tutti i contratti che sono stati stipulati dal 1° gennaio 2014, i professionisti che stanno utilizzando degli immobili, che siano stati concessi in locazione finanziaria, hanno la possibilità di dedurre completamente i costi dal proprio reddito professionale. Nelle spese che possono essere portate in deduzione ci sono i canoni di locazione, per i quali non viene applicato alcun tipo di limitazione quantitativa. Da queste regole sono esclusi unicamente i costi di locazione relativi ai terreni, che non possono, ancora oggi, essere portati in deduzione.

Le uniche limitazioni alle regole che abbiamo visto sono di tipo temporale.

L’articolo 54, comma 2, del TUIR, infatti, prevede che

“la deduzione dei canoni di locazione finanziaria di beni strumentali è ammessa per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito dal decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze; in caso di beni immobili, la deduzione è ammessa per un periodo non inferiore a dodici anni”.

La convenienza economica

Questo significa, in altre parole, che in questo momento per i professionisti risulta essere più conveniente stipulare per l’immobile da adibire a studio un contratto di locazione finanziaria.

I canoni di locazione, nel caso in cui si verificasse questa ipotesi, possono essere portati completamente in deduzione. Mentre per l’acquisto a titolo di proprietà non è possibile accedere alla deduzione delle quote di ammortamento. Il legislatore ha concesso questa possibilità esclusivamente per gli immobili che sono stati nel triennio compreso tra il 1° gennaio 2007 ed il 31 dicembre 2009 e per gli immobili che sono stati acquistati o costruiti entro il 14 giugno 1990.

Attraverso la legge delega il legislatore ha intenzione di eliminare questa disparità di trattamento. Con ogni probabilità verranno rese deducibili le quote di ammortamento. A seguito di questo intervento, entrare in possesso di un immobile strumentale utilizzando il leasing non sarà più vantaggioso rispetto ad un acquisto in proprietà.

Quali sono le conseguenze di questa decisione

La nuova normativa potrebbe risultare particolarmente costosa nel caso in cui l’immobile venga utilizzato dal professionista per la propria attività o per destinarlo a delle finalità estranee, una volta che sia stata cessata l’attività.

In questi casi la plusvalenza risulterebbe rilevante ai fini fiscali. L’eventuale plusvalore verrebbe determinato calcolando la differenza tra il valore normale – ai sensi dell’ex art. 9 del TUIR – ed il valore che è stato riconosciuto fiscalmente. Comunque vada, nel caso di autoconsumo, la plusvalenza risulta essere virtuale, dato che nel momento in cui il professionista smette di utilizzare l’immobile non incassa alcuna somma. La deduzione delle quote di ammortamento, a questo punto, potrebbe costare molto, dato che comporterebbero il pagamento di imposte su delle plusvalenze che non verrebbero incassate.

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