Superbonus, in quali casi è obbligatorio l’aggiornamento della rendita catastale

L’aggiornamento della rendita catastale in seguito al Superbonus desta ancora molti dubbi. Questo adempimento diventa obbligatorio in due casi: quando gli interventi modificano la struttura o la funzione dell’immobile oppure se i lavori hanno aumentato la rendita catastale oltre il 15%.

Tale incremento può derivare da interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria che modificano l’immobile a livello tipologico, distributivo o impiantistico.

Ma quali sono i rischi e le sanzioni in caso di mancato aggiornamento? E cosa contiene la lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate?

Superbonus, quando è obbligatorio aggiornare la rendita castale

Nella circolare del Consiglio Nazionale degli Ingegneri n. 251/2025 vengono chiariti gli interventi edilizi che rendono necessario l’aggiornamento della situazione catastale. Tale obbligo è prescritto in caso di variazioni importanti della consistenza delle superfici principali e accessorie dell’immobile, oppure in caso di variazioni qualitative che incidono sulla categoria e classe dell’Uiu (unità immobiliare urbana), e conseguentemente, sulla rendita catastale.

Con riguardo agli aspetti qualitativi, la revisione è obbligatoria in caso di ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, modifica delle caratteristiche tipologiche e impiantistiche, restauro e risanamento conservativo. Attenzione però, gli interventi elencati devono generare un incremento non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività.

Così il Consiglio Nazionale degli Ingegneri:

La variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.

Rendita catastale, i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

La Legge di Bilancio 2024, articolo 1, commi 86 e 87, prevede che l’Agenzia delle Entrate possa verificare le variazioni dello stato dei beni immobili a seguito del compito di lavori agevolati dal Superbonus.

Nello specifico, gli enti preposti possono verificare il corretto inquadramento della rendita catastale dell’immobile presenti negli atti del catasto. Ciò al fine di controllare che le tasse legate all’immobile siano state calcolate ed applicate in modo corretto.

La revisione della rendita – come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella risposta del 12 febbraio 2025 in audizione in commissione Finanze alla Camera – diventa un obbligo in caso di

“ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività”.

La lettera di compliance

Con il Provvedimento 38133/2025 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate stabilisce le modalità di invio della lettera di compliance ai proprietari di immobili oggetto di interventi agevolati dal Superbonus, che non hanno aggiornato la rendita catastale.

La lettera viene recapitata via PEC o raccomandata A/R ed è accessibile nel Cassetto fiscale personale. Al suo interno sono elencate le informazioni necessarie per verificare la correttezza dei dati catastali e facilitare l’adempimento spontaneo.

La lettera di compliance contiene:

• i dati anagrafici del contribuente
• l’identificativo catastale dell’immobile
• gli interventi di riqualificazione edilizia ed energetica, Sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica

Che fare se si riceve la lettera dell’Agenzia delle Entrate

In caso di comunicazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, il contribuente che ha eseguito i lavori di ristrutturazione ha due possibilità:

• può regolarizzare la propria posizione, chiedendo lo sconto sulle sanzioni, da calcolare, caso per caso, in base al tempo trascorso dalla violazione
• oppure, se ritiene che non sussista alcun obbligo di aggiramento, può regolarizzare la propria posizione all’Agenzia delle Entrate inviando documenti tecnici (anche redatti da professionisti e tecnici) a supporto della propria posizione

I rischi del mancato aggiornamento

Chi, nei casi previsti dalla legge, non aggiorna la rendita catastale, può incorrere in alcune conseguenze. La rendita catastale, infatti, è un indicatore fondamentale per calcolare alcune imposte legate all’immobile, in primis l’Imu e la Tari. Uno dei rischi del mancato aggiornamento, dunque, è il calcolo errato delle tasse da versare, con possibili conseguenze sanzionatorie. Se il calcolo risultasse errato, l’Agenzia delle Entrate potrebbe addebitare gli interessi moratori.

Ma non tutti gli interventi di ristrutturazione sugli immobili rendono obbligatorio l’aggiornamento della rendita catastale. Ad esempio sono esclusi gli interventi di manutenzione straordinaria o ordinaria che non comportano la modifica di consistenza delle superfici. Per fare degli esempi pratici, l’aggiornamento non è richiesto in caso di rifacimento di pavimenti, sostituzione degli infissi, manutenzione del tetto e altri lavori che non alterano le superfici.

Non rendono obbligatorio l’aggiornamento nemmeno gli interventi mirati all’efficientamento energetico, come l’installazione dell’impianto fotovoltaico se inferiore a 3 kW. Invece si attendono chiarimenti per quanto riguarda gli interventi di messa in sicurezza e miglioramento antisismico.

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