Salva casa, pubblicato il Quaderno operativo Anci con chiarimenti e linee guida

Il Decreto Salva Casa (DL n.69/2024) ha approvato diverse novità in materia di cambio destinazione d’uso, tolleranze costruttive e molto altro. Ora l’Anci ha approvato la revisione della modulistica unificata e standardizzata, completando così l’attuazione delle modifiche in materia edilizia introdotte dal “Salva casa”.

Il Quaderno operativo n. 56 è pensato per supportare gli operatori di Comuni e Città metropolitane nell’attuazione delle nuove regole del settore. Ecco i punti fondamentali e le tabelle esplicative.

Quaderno operativo Anci: disposizioni sullo stato legittimo degli immobili

Ai sensi del Decreto Salva casa, che modifica l’art. 9-bis del DPR n. 380/2001, vengono introdotte nuove modalità per attestare lo stato legittimo di un immobile.

Lo stato legittimo si può dimostrare tramite il titolo edilizio originario o tramite l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile, integrato con eventuali titoli successivi.

La responsabilità della verifica spetta agli uffici tecnici, in base alla modulistica unificata. Tuttavia, una sentenza del Tar Lombardia (n. 227/2025) ha interpretato la norma in modo più restrittivo, stabilendo che la legittimità dei titoli pregressi non può essere implicitamente attestata.

Inoltre gli elementi probanti dello stato legittimo sono stati ampliati, includendo documenti catastali, foto, estratti cartografici e altri atti pubblici o privati.

Infine, il decreto distingue tra lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e quello delleparti comuni degli edifici condominiali, semplificando la verifica per gli interventi edilizi e limitando l’impatto di eventuali difformità presenti nelle aree comuni.

Volendo sintetizzare, tra le modalità per attestare lo stato legittimo troviamo:

• avvenuta regolarizzazione delle varianti ante ’77 con pagamento della relativa oblazione
• titoli rilasciati a seguito dei procedimenti per l’accertamento di conformità in sanatoria di cui agli articoli 36 e nuovo 36bis (previo pagamento delle sanzioni/oblazioni)
• pagamento della sanzione pecuniaria dovuta a seguito di annullamento del permesso di costruire
• pagamento delle sanzioni previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

Inoltre, per quanto riguarda i condomini, per dimostrare lo stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità sulle parti comuni dell’edificio di un condominio come le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso e così via.

Cambio della destinazione d’uso

Altro aspetto di grande rilievo del “Salva casa” è la disciplina del cambio di destinazione d’uso.
Il cambio di destinazione d’uso degli immobili viene semplificato, eliminando la distinzione tra cambi “con” o “senza opere”.

Il mutamento d’uso è considerato “senza opere” se non richiede interventi edilizi o se questi rientrano nell’edilizia libera (art. 6 del DPR 380/01).

Inoltre si introduce il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, permettendo il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, come definite da leggi statali o regionali.

Il cambio di destinazione è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, tuttavia i Comuni possono imporre specifiche condizioni. Inoltre, le agevolazioni previste per i cambi d’uso senza opere si estendono anche ai casi in cui siano necessarie opere edilizie. L’elemento determinante diventa quindi la funzione dell’immobile e non la tipologia di intervento edilizio.

Ecco delle tabelle esplicative presenti nel Quaderno operativo Anci:

Tolleranze costruttive

Il “Salva casa” modifica la disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive. L’articolo 34-bis distingue tra:

• tolleranze costruttive, cioè piccoli scostamenti dai parametri autorizzati (fino al 2%), non considerati abusi edilizi
• tolleranze esecutive, ovvero le irregolarità minori come modifiche geometriche, finiture, e diversa collocazione di impianti

Il DL prevede che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in base alla superficie utile: più è piccola la superficie, maggiore sarà la percentuale di tolleranza consentita.

A fronte di tale riparametrazione, lo scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc..) non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

Interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo – regolarizzazione variante ante 1977

Il nuovo articolo 34-ter del DPR 380/2001 disciplina la regolarizzazione di interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo, purché quest’ultimo sia stato rilasciato prima della legge Bucalossi del 1977.

La sanatoria per tali varianti in corso d’opera è possibile, previo parere delle amministrazioni competenti, a condizione che gli interventi non rientrino tra le tolleranze costruttive già disciplinate dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001.

Se le varianti sono state eseguite in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, si applica la procedura di accertamento di conformità. In tal caso, sarà necessario ottenere un parere dell’autorità competente per valutare la compatibilità paesaggistica.

Sanatorie

La norma distingue tra diverse fattispecie di violazioni in relazione all’accertamento di conformità, classificate in base alla gravità dell’infrazione:

• difformità parziali (articoli 34 e 37 del TUE), cioè le difformità che riguardano scostamenti minori, come quelli rientranti nelle tolleranze costruttive o nelle variazioni essenziali, che variano a seconda della legislazione regionale
• variazioni essenziali (articolo 32 del TUE), quindi interventi che alterano in modo significativo le caratteristiche costruttive o la destinazione d’uso rispetto a quanto previsto dal permesso
  assenza di titolo (articoli 31 e 33 del TUE), quando non è mai stato richiesto o rilasciato un titolo abilitativo o se il titolo esistente è stato annullato o revocato
• totale difformità (articoli 31 e 33 del TUE), cioè interventi che comportano modifiche sostanziali rispetto al permesso, come la realizzazione di manufatti completamente diversi per tipologia, volume o utilizzo

Superamento della doppia conformità

Con il DL viene superato il principio della “doppia conformità” per i casi di parziale difformità da un permesso di costruire o una SCIA, nonché per le ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA. La norma estende l’applicabilità anche alle variazioni essenziali di cui all’articolo 32 del TUE.

Secondo la modifica, fino alla scadenza dei termini per la regolarizzazione degli interventi in parziale difformità, o comunque fino all’imposizione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può ottenere un permesso di costruire e presentare una SCIA in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della domanda o ai requisiti tecnici e normativi previsti per la specifica tipologia di intervento.

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