Rapporto annuale sul mercato immobiliare: cresce l’impatto dell’efficienza energetica sul prezzo di vendita

Il mercato immobiliare italiano conferma una traiettoria di crescita nel 2025, ma non mancano elementi di complessità.

Da un lato aumentano gli scambi residenziali, i prezzi delle abitazioni e i canoni di locazione; dall’altro emergono con maggiore evidenza i nodi strutturali dell’abitare: la difficoltà di accesso alla casa per una quota crescente di famiglie, il persistente squilibrio tra domanda e offerta nei grandi centri urbani e il ritardo del patrimonio edilizio sul fronte delle prestazioni energetiche.

È questa, in sintesi, la fotografia che emerge dal Report FIAIP Monitora Italia, elaborato dal Centro Studi FIAIP, attraverso le rilevazioni degli agenti immobiliari associati, in collaborazione con ENEA e I-Com e presentato ieri in Senato.

I principali dati ci dicono che nel 2025 le compravendite residenziali, con 767 mila transazioni, sono aumentate del 6,5%, l’incremento medio dei prezzi è stato del 2,2%, i canoni di affitto sono cresciuti del 7% e il numero dei contratti è aumentato del 3%.

Il rapporto descrive un mercato che sta traendo beneficio dal rallentamento dell’inflazione e dal cambio di orientamento della politica monetaria europea, due fattori che hanno contribuito a rafforzare la fiducia delle famiglie e a rendere più favorevole l’accesso al credito, soprattutto per i mutui destinati all’acquisto della prima casa, grazie alla conferma del Fondo di Garanzia Consap, per alcune fasce sociali. 

D’altra parte si fa più evidente una doppia polarizzazione: territoriale, perché le aree metropolitane e i contesti a maggiore attrattività economica continuano a correre più della media, con il rischio di forte riduzione della domanda nelle zone periferiche; sociale, perché cresce la quota di nuclei che non riescono più a collocarsi né nel libero mercato né nell’edilizia pubblica.

Mercato residenziale e locazioni: la crescita c’è, ma aumenta la tensione abitativa

Nel dettaglio, il 2025 segna una fase di consolidamento del comparto residenziale. Le compravendite crescono del 6,5% rispetto al 2024 e la tipologia più richiesta resta il trilocale in zona semicentrale, segnale di una domanda ancora fortemente orientata all’abitazione da vivere (in una metratura non troppo grande), più che al solo investimento speculativo.

Parallelamente resta vivace l’interesse per seconde case e acquisti a reddito, soprattutto nei mercati urbani più dinamici e nelle località ad alta attrattività. Tra le città che superano la crescita media dei valori immobiliari figurano Roma, Napoli, Firenze, Torino e Milano, confermando la centralità dei poli metropolitani con forte componente lavorativa, universitaria e turistica. 

Più teso appare il quadro del mercato locativo. Il report parla di canoni medi in aumento del 7% e di contratti in crescita del 3%, con una domanda che si concentra soprattutto su bilocali e trilocali in aree centrali e semicentrali. Crescono anche i contratti a canone concordato, in aumento dell’8% su base annua, mentre si consolidano formule transitorie, affitti per studenti e locazioni brevi. Si nota dunque una trasformazione strutturale del mercato:  la domanda cerca flessibilità e l’affitto lungo tradizionale perde centralità, ma la disponibilità di offerta stabile e accessibile non cresce con la stessa velocità. 

Dove il residenziale rende di più

Sul fronte degli investimenti, il report individua alcuni mercati urbani con rendimenti lordi particolarmente elevati da locazione. Genova, con il 7,5%, e Palermo, con il 7%, guidano la classifica tra i principali mercati, seguite da Verona e Bari con valori intorno al 6,5%.
Il dato conferma come l’investimento nel residenziale da locare continui a mantenere una buona attrattività, in particolare in una fase in cui la domanda di affitto resta sostenuta. Allo stesso tempo, evidenzia anche un divario sempre più netto tra la redditività per chi investe e la sostenibilità economica per chi cerca una casa in locazione, soprattutto nei contesti urbani in cui la forbice tra redditi disponibili e livelli dei canoni si amplia ulteriormente.

Per quanto riguarda il non residenziale, il rapporto segnala che le compravendite di negozi sono in aumento del 7,4% su base annua, uffici a +3,3% e capannoni a +3,65%, mentre nel solo ultimo trimestre del 2025 si registrano rialzi del 4,2% per i negozi, del 5,6% per gli uffici e del 4,9% per i capannoni.

In questo scenario merita attenzione la cosiddetta “fascia grigia” dell’abitare: famiglie, giovani coppie e lavoratori che non rientrano nei requisiti dell’edilizia pubblica ma, allo stesso tempo, non riescono più a sostenere i valori del libero mercato. È qui che il tema immobiliare smette di essere soltanto economico e torna a essere questione urbana, sociale e di policy. Non a caso Fabrizio Segalerba, presidente nazionale FIAIP, richiama la necessità di un confronto con il legislatore per aggiornare strumenti e regole dell’abitare, mentre Leonardo Piccoli presidente del Centro Studi FIAIP sottolinea il rischio di una crescita delle diseguaglianze se il nodo dell’accesso alla casa, soprattutto per le giovani coppie, non verrà affrontato in modo strutturale.

Case green, APE e patrimonio obsoleto: il nodo della qualità energetica

Sebbene il mercato immobiliare evidenzi segnali incoraggianti sul fronte dei volumi, il tema dell’efficienza energetica mostra un percorso di ammodernamento del patrimonio edilizio ancora parziale.

Secondo il report, circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano resta obsoleto e inefficiente. Le classi energetiche E, F e G rappresentano circa il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% nel caso di monolocali e trilocali. Nelle aree di estrema periferia la quota di immobili efficienti in classe A e B si ferma appena al 5%, mentre nelle zone di pregio arriva a sfiorare il 50%. Il dato è eloquente: la qualità energetica dell’immobile è sempre più un fattore di valorizzazione, ma continua a distribuirsi in modo disomogeneo, accentuando fratture territoriali e sociali. 

Il rapporto segnala che quasi il 70% degli operatori chiede strumenti di valutazione più avanzati per attribuire correttamente un premio di mercato agli immobili ristrutturati e ad alta efficienza. Intanto il 91,44% degli operatori rileva un aumento del valore di mercato degli immobili efficientati nel periodo post Superbonus. E’ evidente che la componente energetica entra sempre di più nei meccanismi di pricing immobiliare, ma non in modo uniforme né pienamente maturo. L’APE viene percepito dagli acquirenti più spesso come uno strumento utile di orientamento, senza che sia ancora un driver decisivo di acquisto. Inoltre, oltre il 54% dei venditori, secondo il report, non riconosce ancora in modo adeguato il peso della classe energetica nella formazione del prezzo o nella preparazione del bene alla vendita. 

“Un dato significativo – sottolinea Ilaria Bertini, Direttrice del Dipartimento Efficienza energetica di ENEA – è senza dubbio il ridimensionamento, rispetto allo scorso anno, dell’impatto che la performance energetica registra come driver della domanda di immobili. La propensione ad acquistare un immobile in classe energetica elevata, anche secondo gli agenti, risente principalmente della difficoltà di valutare correttamente il rapporto tra costi e benefici dell’efficienza”.

Il contesto normativo e finanziario che pesa sul mercato

Sul tema dell’efficienza energetica va considerato anche l’aspetto normativo. A livello europeo la direttiva EPBD, Direttiva (UE) 2024/1275, che ridefinisce il quadro della prestazione energetica degli edifici, imprime una traiettoria più stringente alla riqualificazione del parco immobiliare. In parallelo, ENEA sottolinea il proprio ruolo nel coordinamento nazionale della Energy Efficiency Financing Coalition, iniziativa europea finalizzata a incrementare gli investimenti privati in efficienza energetica. 

Franco D’Amore, vicepresidente I-Com, richiama due aspetti centrali: da un lato la fine di una fase di incentivazione pubblica molto intensa alla riqualificazione energetica; dall’altro la necessità di un coinvolgimento più qualificato del sistema finanziario nella partita dell’efficientamento del patrimonio edilizio esistente. I mutui green, osserva il report, restano ancora poco conosciuti e frammentati, mentre molte banche non percepiscono ancora con sufficiente chiarezza il ritorno economico delle ristrutturazioni energetiche. Il rischio è quello di un circolo vizioso: domanda più sensibile al tema, offerta ancora in ritardo, finanza prudente e capacità di investimento limitata proprio nei segmenti più fragili del mercato. 

Le previsioni per il 2026 restano nel complesso positive ma più moderate, anche in considerazione delle attuali tensioni geopolitiche: il report stima per il residenziale una crescita delle compravendite compresa tra +1,5% e +2%, un aumento dei valori intorno al +2%, contratti di locazione in crescita di circa il 3% e canoni ancora in salita attorno al 4%. Per il non residenziale si prospetta una crescita moderata dei contratti, nell’ordine dell’1%, con canoni e valori attesi in aumento intorno al 2%. 

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