Imu sugli immobili collabenti: ecco quando sono esenti. I chiarimenti del MEF

Come deve essere gestita l’IMU per gli immobili collabenti – che sono, in altre parole, gli edifici che non possono essere utilizzati o abitati perché hanno dei problemi strutturali, impiantistici o di qualsiasi altro tipo – e per i fabbricati rurali e la conduzione associata dei terreni?

A dare una risposta a questo quesito ci ha pensato direttamente il MEF, con la risoluzione n. 4 del 16 novembre 2023. All’interno di questo documento vengono fornite alcune risposte su temi specifici, che hanno come oggetto l’IMU relativo a:

• fabbricati collabenti,
• fabbricati rurali strumentali,
• conduzione associata di terreni.

Immobili collabenti: l’importanza delle delibere comunali

La presa di posizione del MEF parte dalla richiesta di un parere sulla legittimità della pretesa, da parte di alcuni Comuni, del pagamento dell’IMU su alcuni immobili collabenti, che sono classificati della categoria catastale F2. Ai fini dell’imposizione del tributo, i suddetti immobili sono stati classificati come dei terreni fabbricabili.

I contribuenti, che avevano posto il quesito al MEF, ritenevano che i comuni in questione avessero assunto una valutazione errata circa l’applicazione del tributo. Una posizione che non sarebbe stata modificata nemmeno a seguito delle modifiche apportate alla norma contenuta all’interno dell’articolo 1, comma 741, della Legge n. 160/2019, dove si fornisce una definizione ben precisa di fabbricato. Con questo termine si intende una qualsiasi unità immobiliare che risulti essere iscritta o debba essere iscritta nel catasto urbano. E alla quale venga attribuita una rendita catastale.

All’interno del quesito viene messo in evidenza un punto molto importante:

“i fabbricati collabenti, sia pure privi di rendita in ragione del loro stato di immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, ecc.), e pertanto privi di autonomia funzionale e reddituale, non per questo perdono lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano, con propria categoria catastale (F/2), insuscettibili di essere qualificati quali terreni/aree edificabili ai fini IMU attesa la loro natura di fabbricati che insistono su un’area già edificata. Di conseguenza, tali fabbricati non assumono una propria rilevanza ai fini dell’imposizione in quanto privi di rendita per mancanza di quell’autonomia reddituale che si riflette sulla carenza di base imponibile”.

La presa di posizione del MEF

Il MEF ha preso una posizione chiara e ben precisa e, sostanzialmente, ha contestato l’operato dei Comuni. L’operato riportato nel quesito non deve ritenersi giuridicamente valido.

Ma perché viene presa questa posizione? I fabbricati collabenti risultano essere dei beni immobili presenti negli archivi del Catasto Edilizio Urbano. Benché siano privi di qualsiasi rendita.

Vengono classificati nella categoria catastale F/2 perché sono degli immobili diroccati o dei ruderi. In altre parole sono degli immobili caratterizzati da un livello di degrado particolarmente accentuato, che ne comporta l’assenza di una qualsiasi autonomia funzionale e soprattutto ne determina l’incapacità reddituale temporanea.

Vi è un unica motivazione che determina l’iscrizione di questi immobili all’interno degli archivi del catasto: ai fini civilistici è indispensabile individuare i cespiti e il loro intestatario nel momento in cui vengono trasferiti dei diritti reali anche per quegli immobili che non producono alcun reddito. La suddetta individuazione non può prescindere da quanto risulta registrato negli archivi catastali, come tra l’altro è previsto nella normativa che disciplina l’IMU.

IMU per gli immobili collabenti secondo il MEF

Il ragionamento effettuato dal MEF parte dalla lettura dell’articolo 1, comma 741, lett. a) delle Legge n. 160/2019 ed è arrivato alle seguenti conclusioni:

• gli immobili collabenti sono a tutti gli effetti dei Fabbricati. Sono “privi di rendita” e come tali risultano essere esclusi dall’elenco dei fabbricati imponibili ai fini IMU. Quelli sui quali deve essere calcolata l’imposta sono esclusivamente quelli a cui è stata attribuita una rendita, che costituisce un indice della capacità contributiva del bene che è soggetto ad una qualsiasi tassazione;
• gli immobili collabenti devono essere considerati e rimanere dei Fabbricati e non possono essere classificati diversamente, come vorrebbero fare alcuni Comuni che li hanno classificati come dei terreni edificabili.

Il MEF, inoltre, ha messo in evidenza che risulta essere dello stesso avviso la giurisprudenza di legittimità.

Un illustre precedente in questo senso è contenuto nella sentenza n. 8620 del 28 marzo 2019 della Corte di Cassazione, che si riferiva all’ICI – le medesime osservazioni possono essere mutate sull’IMU – nella quale si legge che:

“fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.

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