Quali controlli effettua la banca prima di concedere un mutuo

Quali documenti bisogna portare in banca per ottenere un mutuo? Cosa è necessario sapere prima di recarsi in filiale per richiedere un finanziamento ipotecario per acquistare casa? In altre parole quali sono le informazioni indispensabili e cosa controlla l’istituto bancario prima di concedere il mutuo?

Riuscire ad ottenere i fondi per effettuare l’acquisto di una casa non sempre è così semplice come si crede. Il primo passo è quello di presentare la domanda: a questo punto inizia la fase di controllo, che in molti percepiscono come una vera e propria indagine sulle proprie finanze e sul proprio stile di vita. Dall’esito di questi controlli si riceverà un riscontro positivo o negativo alla richiesta del mutuo.

Benché gli istituti di credito abbiano ampio margine decisionale, non agiscono mai in modo completamente arbitrario. Sono tenuti a seguire delle procedure definite nel minimo dettaglio e, soprattutto, la legge impone loro di effettuare una serie di verifiche il cui scopo principale è constatare se il richiedente è in grado di rimborsare il prestito ottenuto,, evitando che non vengano pagate le rate e controllare quale sia il valore dell’immobile che viene offerto in garanzia.

La banca non è obbligata a concedere un mutuo

In Italia non c’è alcuna che legge che impone alle banche di concedere un mutuo a chiunque lo richieda. Anche quando il richiedente sia in possesso di tutti i requisiti. Un prestito o un finanziamento sono delle attività che rientrano nella sfera decisionale di ogni singolo istituto: così come il cliente ha diritto di scegliere la banca che gli offre i migliori prodotti per le proprie esigenze, allo stesso modo gli istituti hanno diritto a scegliere i propri clienti. Basandosi su proprie scelte commerciali.

È sempre opportuno ricordare che le banche si muovono sempre seguendo i principi di sana e prudente gestione: valutano ogni singola convenienza, ne considerano l’opportunità e valutano il rischio associato, il tutto seguendo le politiche sul credito che sono state adottate internamente. Benché sia prevista una certa discrezionalità, questa non è sempre assoluta: nel corso delle trattative e della successiva istruttoria l’istituto deve adottare alcuni principi ben precisi, che si devono basare sulla buona fede e la correttezza, così come prevedono gli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile. Ma non solo: deve assolvere ad una serie di obblighi informativi e valutativi che il legislatore ha introdotto per tutelare il cliente e la stabilità del sistema finanziario.

Quali tipi di verifiche deve effettuare la banca

La banca deve valutare il merito creditizio del potenziale cliente. Questo è l’obbligo normativo più importante, imposto dall’articolo 124-bis del Testo Unico Bancario (TUB).

L’obiettivo di questa valutazione è la tutela di entrambe le parti:

• della banca che, grazie alla verifica della capacità di rimborsare il debito da parte del cliente, riduce il rischio di insolvenza;
• del consumatore, al quale non viene concesso un mutuo nel caso in cui possa avere delle difficoltà a rimborsare, riducendo al massimo le situazioni di sovraindebitamento.

In questo contesto diventa importante il concetto di “valutazione del merito creditizio”: stiamo parlando, sostanzialmente, di un’analisi approfondita e dettagliata dell’affidabilità economica-finanziaria di un determinato soggetto. La banca raccoglie e verifica le informazioni che sono state fornite e le incrocia con quelle che ottiene da una serie di banche dati: in questo modo stima la capacità di sostenere le rate del mutuo.

I fattori chiavi della valutazione del merito creditizio

Nell’analizzare la situazione e il merito creditizio di un singolo cliente, la banca prende in considerazione una serie di fattori.

I più importanti sono i seguenti:

• situazione reddituale. Viene analizzato quale sia il reddito disponibile – parliamo quindi dello stipendio, dei redditi da lavoro autonomo e di altre entrate -, ma soprattutto analizza quale sia la stabilità e continuità nel corso del tempo. Tra i fattori positivi che vengono presi in considerazione c’è un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Fattore determinante è la verifica se la rata del mutuo sia sostenibile rispetto al reddito;
• situazione patrimoniale. In questo caso sulla bilancia vengono messi il patrimonio immobiliare – ossia altre proprietà oltre a quella che si vuole acquistare attraverso il mutuo – che quella mobiliare, come risparmi ed investimenti. Il tutto al netto di eventuali passività;
• La banca verifica se il cliente ha dei finanziamenti in corso e a quanto ammontano le rate mensili;
• storia creditizia. Voce importante è il passato del cliente: la regolarità nel rimborso di altri prestiti è una voce a favore, mentre eventuali ritardi, degli insoluti o delle segnalazioni negative nelle banche dati specializzate influenzano in modo negativo la valutazione;
• l’età del richiedente in proporzione alla durata del mutuo. Nel caso in cui la scadenza del mutuo si dovesse collocare oltre la data della pensione del richiedente, la banca valuterà con maggiore attenzione la sostenibilità del finanziamento (questo perché con la pensione il reddito potrebbe diminuire).

I controlli sull’immobile

L’immobile, che il potenziale cliente ha intenzione di acquistare con il mutuo, costituisce la maggiore garanzia per la banca. L’articolo 120-duodecies del Tub obbliga l’istituto ad effettuare una valutazione accurata ed oggettiva dello stesso.

La perizia immobiliare viene affidata ad un tecnico qualificato – generalmente un geometra, un architetto o un ingegnere – che viene scelto direttamente dalla banca, ma deve risultare indipendente rispetto all’intera operazione di concessione del mutuo.

Il perito si farà carico di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile e ne stima il valore di mercato attuale: la valutazione viene effettuata adottando degli standard affidabili. La perizia è importante, perché proprio sulle valutazioni effettuate dal perito viene deciso l’importo massimo che può essere erogato con il mutuo.

L’importo massimo che la banca concede

Per i mutui fondiari esiste un limite normativo per l’importo massimo concesso in prestito. La Delibera CICR del 1995 e la Circolare n. 285/2013 della banca d’Italia stabiliscono che l’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile: per l’usato questo dato vieno stabilito dalla perizia, per gli immobili nuovi è relativo al costo di costruzione. Siamo davanti a quello che tecnicamente viene definito come Loan-to-Value (LTV).

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