Assegnazione degli immobili ai soci: il trattamento Iva

La VI Commissione Finanze ha fornito una serie di chiarimenti in relazione all’assegnazione e cessione agevolata degli immobili, che sono stati acquistati da una società usufruendo del regime di esenzione IVA.

A finire sotto la lente d’ingrandimento sono le compravendite immobiliari, per le quali non sia stato esercitato il diritto alla detrazione Iva. Nel momento in cui si decide di assegnare il bene ad un socio, l’operazione esula completamente dall’ambito di applicazione prevista per l’imposta sul valore aggiunto. Questo significa che l’eventuale assegnazione dovrà essere effettuata fuori campo Iva, perché manca il requisito oggettivo.

Discorso diverso, invece, è quando l’assegnazione coinvolge direttamente degli immobili per i quali, nel momento in cui è stato concluso l’acquisto, l’Iva è stata detratta. In questo caso viene confermata l’imponibilità Iva.

Per procedere con la determinazione della valore del bene da utilizzare come base imponibile è necessario prendere in considerazione il prezzo di acquisto o quello sostenuto. Si dovrà, a questo punto, applicare il criterio del valore normale come parametro eccezionale e residuale.

Ma vediamo nel dettaglio quali sono le indicazioni fornite da Sandra Savino, Sottosegretario per l’economia e finanze, all’interrogazione parlamentare effettuata dall’onorevole Saverio Congedo.

La risposta è stata fornita nel corso della seduta n. 5-01057 del 5 luglio 2023.

Assegnazione agevolata degli immobili: le questioni Iva

Lo scorso 5 luglio 2023, nel corso della seduta delle Giunte delle Commissioni Parlamentari – VI Commissione Finanze, è stato diffuso un comunicato contenente la risposta del sottosegretario Sandra Savino all’interrogazione di Saverio Congedo. Il nucleo di questo documento ruotava intorno ad alcune problematiche relative all’assegnazione e cessione agevolata di un immobile, che è stato acquistato da una società in regime di esenzione Iva.

Il tema su cui si è incentrata l’interrogazione è quello relativo al regime di tassazione agevolato, il cui scopo è quello di andare a favorire l’assegnazione o la cessione ai soci di alcuni beni immobili o beni mobili che risultino essere iscritti all’interno dei vari registri pubblici.

Il regime agevolato è stato proposto dai commi da 100 a 105 della Legge di Bilancio 2023 per le seguenti società:

• in nome collettivo;
• in accomandita semplice;
• a responsabilità limitata;
• per azioni;
• in accomandita per azioni.

Nel momento in cui viene effettuata l’assegnazione è previsto, da parte delle società, il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte dirette e dell’Irap.

Gli interrogativi proposti

Ma perché sono stati proposti questi interrogativi diretti? Attraverso le circolari n. 26/E/2016 e 37/E/2016, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a fornire alcuni chiarimenti in merito ai trattamenti Iva in caso di assegnazione o cessione agevolata ai soci. Benché siano stati forniti i suddetti chiarimenti, continuano a rimanere alcune perplessità per quanto riguarda gli immobili che sono stati acquistati in esenzione Iva.

Attraverso le interrogazioni che sono state presentate, è stato chiesto se le disposizioni previste permettano di equiparare la disciplina applicabile all’acquisto da soggetti privati. E, soprattutto, nel caso in cui si realizzassero delle assegnazioni o cessioni tra soggetti con rapporti di controllo o collegamento sia possibile applicare la detrazione pro rata. Un ulteriore chiarimento riguarda la base imponibile: questa deve essere determinata sul valore normale o deve essere applicata la previsione agevolativa?

Immobile assegnato in esenzione Iva

Dopo aver interpellato i competenti Uffici dell’Amministrazione Finanziaria, il Sottosegretario, nel fornire la sua risposta, ha richiamato il paragrafo 7 della circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, nella quale si spiega che

“sulla base dei principi generali, rilevano agli effetti dell’imposta (sul valore aggiunto), tutte le assegnazioni di beni per le quali la società abbia detratto, integralmente o parzialmente, l’Iva addebitatale in via di rivalsa al momento dell’acquisto, dell’importazione o dell’effettuazione degli investimenti prima indicati. Viceversa esulano dall’ambito applicativo del tributo le fattispecie di assegnazione di beni in relazione alle quali era preclusa la detrazione dell’Iva all’atto dell’acquisto”.

Nelle operazioni che vengono indicate nella circolare sono incluse quelle richiamate nell’interrogazione: quindi anche quelle che riguardano l’assegnazione di immobili acquistati in esenzione Iva. Nel momento in cui si viene a configurare questa ipotesi, dato che, al momento della compravendita, non è stato esercitato il diritto alla detrazione essendo un’operazione esente Iva, l’assegnazione effettuata in un secondo momento esula completamente dall’ambito dell’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto.

Assegnazione di immobile acquistato con detrazione Iva

Caso diverso, invece, è quello dell’azienda che, nel momento in cui ha acquistato l’immobile, abbia provveduto a detrarre in parte o integralmente l’Iva addebitata: deve essere applicata l’imposta sul valore aggiunto.

In questo caso, ai fini della base imponibile dell’assegnazione del bene al socio, è necessario fare riferimento a quanto indicato nel paragrafo 7.1 della circolare n. 26/E del 2016, nella quale si spiega che occorre

“fare riferimento al criterio costituito dal prezzo di acquisto o, in mancanza, dal prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettuano tali operazioni di cui all’articolo 13, comma 2, lettera c), del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, così come riformulato dalla legge 7 luglio 2009, n. 88 (Legge Comunitaria 2008), nell’ambito degli interventi volti ad allineare la normativa nazionale in materia di IVA a quella comunitaria”.

Un’ulteriore indicazione viene fornita dalla circolare n. 37/E del 16 settembre 2016, nella quale viene precisato che per il criterio del prezzo di acquisto o di costo, che va a sostituire quello del valore normale vigente, comporta che la base imponibile Iva della cessione gratuita non comprenda il “ricarico” che normalmente viene applicato dal mercato per quel determinato bene. Il prezzo determinato al momento della cessione, in altre parole costituisce il valore attualizzato del bene.

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