Manutenzione programmata degli edifici: perché incide sul valore immobiliare

La manutenzione programmata degli edifici consente di preservarli nel tempo, con un impatto diretto e significativo sul valore immobiliare della proprietà. Una gestione attiva e metodica delle infrastrutture edilizie, infatti, si dovrebbe porre lo scopo non solo di mantenerne l’adeguatezza, la sicurezza e la funzionalità nel tempo, ma anche di migliorarne le prestazioni e adattarle a nuove esigenze. La manutenzione incide anche sulla sostenibilità economica a lungo termine e sulla resilienza degli immobili di fronte a usura, degrado e normative sempre più stringenti.

Interventi tecnici necessari per il passare del tempo, evoluzione tecnologia, normative sempre più stringenti e in continua evoluzione, nuove esigenze del settore: i motivi per cui è importante agire in modo continuo e controllato nel tempo sono diversi.

Che cos’è la manutenzione programmata degli edifici

Quando si parla di manutenzione programmata degli edifici si fa riferimento a molteplici interventi, quindi all’insieme di attività che, pianificate e condotte con frequenza periodica, hanno l’obiettivo e la capacità di preservare le caratteristiche funzionali, strutturali ed estetiche di un edificio. Il concetto di manutenzione programmata non nasce in campo edile, ma viene ampiamente utilizzato in diversi contesti, tra cui indubbiamente quello produttivo.

Più che la sostanza, cambiano le modalità con cui si attua questo tipo di manutenzione e, chiaramente, le infrastrutture su cui si interviene. Contrariamente alla manutenzione correttiva, che interviene solo a guasto o malfunzionamento avvenuto, la manutenzione programmata opera secondo un “calendario” stabilito, basato su criteri tecnici, storico-utilizzativi.

L’evoluzione di questa tipologia di manutenzione è l’attuazione di un approccio predittivo, basato non tanto su dati tecnici e competenze dei professionisti, quanto sul reale funzionamento e “stato di salute” dell’edificio.

Esempi di interventi di manutenzione programmata sugli edifici

La manutenzione preventiva, quindi, comprende tutte le attività finalizzate a ridurre il rischio di deterioramento o malfunzionamenti prima che questi si verifichino. Gli interventi possono includere diverse tipologie di opere, che riguardano sia la struttura, che gli impianti installati.

Alcuni esempi tipici della manutenzione preventiva degli edifici possono essere le ispezioni periodiche degli impianti elettrici e idraulici, secondo quanto previsto anche dalle rispettive norme tecniche di riferimento.

Anche la pulizia e la manutenzione degli impianti HVAC sono importanti, per garantire efficienza energetica, qualità dell’aria interna, ma anche riduzione di guasti o malfunzionamenti.

Per normativa si verificano periodicamente anche i sistemi di prevenzione incendio o di sollevamento, come gli ascensori. In merito alle strutture e ai componenti edilizi, invece, si possono programmare interventi quali controlli e interventi per il mantenimento delle coperture, delle impermeabilizzazioni o delle pavimentazioni. Oppure, si possono pianificare trattamenti protettivi regolari di alcune superfici esterne, anche in base ai materiali utilizzati e alle caratteristiche climatiche.

Che cos’è la manutenzione ordinaria 

La manutenzione ordinaria degli edifici è quell’insieme di attività che si eseguono per assicurare una corretta conservazione. Del resto, come ogni cosa, anche gli edifici sono soggetti ad usura, dovuta al passare del tempo o all’accadimento di particolari eventi.

Nel Testo Unico dell’Edilizia, tra le tipologie di intervento individuate, c’è proprio anche quello relativo alla manutenzione, che si suddivide in ordinaria e straordinaria. Nello specifico, la manutenzione ordinaria include tutti quegli interventi edilizi necessari a riparare, rinnovare e sostituire le finiture degli edifici, oltre a conservare in efficienza o riparare gli impianti tecnologici.

Questo significa che quando si eseguono interventi di manutenzione ordinaria degli edifici non si toccano le parti strutturali dell’edificio, né si integrano o realizzano nuovi componenti impiantistici. La definizione di manutenzione è contenuta anche nella UNI EN 13306 generica e non specifica per il settore edile, ma comunque interessante, dato che considera manutenzione come l’insieme di azioni necessarie a conservare un’entità (come l’edificio) nello stato adeguato allo svolgimento della sua funzione, durante il suo intero ciclo di vita.

Così facendo, si prevengono problematiche, guasti e rotture, che a lungo andare potrebbero richiedere interventi straordinari più onerosi, sia da un punto di vista economico, che di tempo. Si tratta di un tema di grande rilievo, al di là di quale sia le destinazione d’uso dell’edificio. Inoltre, con l’aumento della tecnologia presente nel mondo delle costruzioni, la manutenzione si estende anche a tutta una nuova fetta di elementi, come software e hardware.

Manutenzione dell’edificio: cosa fare con regolarità

Gli interventi da eseguire con una certa regolarità sono diversi e la frequenza di esecuzione dipende sia dalla natura del componente su cui si interviene che dal suo stato di conservazione.

Ecco i principali:

• Pulizia della facciata, che ha lo scopo di conservare l’estetica dell’edificio e di rimuovere eventuali sostanze corrosive o pericolose per gli strati di intonaco o di finitura sottostanti. La pulizia può essere eseguita con diverse tecniche, ad esempio tramite lavaggi con acqua, sabbiatura a secco, sabbiatura a umido o ancora tramite sostanze chimiche. Questa operazione rallenta il possibile degrado della facciata.
• Manutenzione dell’intonaco, che è costantemente esposto agli agenti atmosferici e ha proprio lo scopo di proteggere gli edifici. La tipologia di intervento di manutenzione dipende dallo stato di conservazione dell’intonaco. Un esempio di intervento su una facciata in buono stato prevede, dopo adeguata pulitura della superficie, la posa di un nuovo strato di finitura con spessore limitato, eventualmente riempiendo le fessurazioni presenti. Aspettando troppo, si rischia di dover intervenire in modo integrale sull’intero intonaco. In questi casi, molto spesso si procede con il rinnovamento e la sostituzione dello stesso.
• Manutenzione degli infissi, necessaria a garantirne le performance, le funzionalità e la conservazione. A seconda del materiale, chiaramente, cambiano le operazioni da svolgere, ma di base è necessario eseguire una regolare pulizia completa del telaio e delle guarnizioni con appositi detergenti, oltre a verificare il corretto funzionamento di tuta la ferramenta.
• Manutenzione di pavimenti e altri finiture, che richiedono una pulizia regolare ed eseguita con prodotti adeguati. In alcuni casi, come per il parquet la manutenzione ordinaria può anche prevedere operazioni di lucidatura, per il ripristino dello strato superficiale. Nel caso in cui la finitura sia compromessa, ad esempio rotta o non più funzionale, si procede con apposite riparazioni o sostituzioni.
• Manutenzione degli impianti, il cui funzionamento è fondamentale per il benessere, il comfort e la sicurezza degli occupanti. Effettuare una regolare manutenzione dell’impianto elettrico, ad esempio, riduce il rischio di eventi come incendi o di folgorazioni. È sempre importante verificare che ogni componente dell’impianto funzioni a dovere. Fondamentale anche la manutenzione delle centrali termiche, seguendo un corretto programma di impianti come le caldaie. Da non trascurare, poi, anche la corretta pulizia di filtri e canali degli impianti di ventilazione meccanica, che altrimenti potrebbero compromettere la salubrità dell’aria.

I vantaggi della manutenzione preventiva: perché incide sul valore immobiliare

La manutenzione programmata si fonda su tre principi fondamentali, che sono la prevenzione, l’ottimizzazione dei costi e, appunto, la conservazione del valore. Questo genere di attività assicura il vantaggio di ridurre i rischi di guasti e di degrado, ottimizzando anche le spese, che vengono programmate e ridotte. Prevenire costa meno che risolvere un guasto avvenuto. Inoltre, si possono definire budget e spese in modo strutturato, anche diluendole nel tempo, in quanto diminuiscono in modo importante gli interventi in urgenza.

La conservazione del valore, infine, dipende dal fatto che la manutenzione programmata garantisce che l’edificio mantenga le proprie caratteristiche strutturali e funzionali nel tempo, cruciali per la sua valutazione economica. In ambito immobiliare, quindi, la manutenzione programmata si traduce in un vantaggio competitivo, tant’è che edifici ben gestiti hanno tassi di occupazione più elevati, richiedono minori spese straordinarie e sono più appetibili per investitori e acquirenti. Non è un caso che nelle perizie immobiliari la presenza di un piano di manutenzione certificato venga spesso considerata un indicatore di qualità e stabilità del valore.

Si può dire che un edificio correttamente manutenuto riduca il rischio percepito da acquirenti e investitori, perché garantisce maggiore durabilità, minori spese impreviste e conformità alle norme di sicurezza. Questo abbattimento dell’incertezza influisce sul prezzo di mercato. La manutenzione programmata è un investimento, non un costo.

Quali elementi influiscono sul valore di un immobile

Per comprendere a pieno perché la manutenzione influenza il valore immobiliare, è necessario ragionare su quali sono i fattori che generalmente incidono in questo ambito. Prima di tutto, è importante sottolineare che il degrado edilizio è il principale elemento che interferisce negativamente sulla percezione di un investimento immobiliare e sulla possibile redditività di una proprietà.

La solidità delle strutture e delle fondazioni rappresenta il pilastro del valore immobiliare, seguita dal livello di efficienza energetica raggiunto e mantenuto nel tempo. Questo aspetto, infatti, impatta a sua volta sui costi operativi dovuti a riscaldamento e raffrescamento, ma anche sulla possibilità che, a fronte di nuovi obiettivi e aggiornamenti normativi, si debbano sostenere investimenti imprevisti. Sostenibilità ed efficienza, infatti, hanno un grande appeal sul mercato. In aggiunta, fenomeni come il degrado superficiale influiscono direttamente sulla percezione estetica e, quindi, sul valore di mercato.

FAQ Manutenzione programmata degli edifici: perché incide sul valore immobiliare

Servono software o strumenti particolari per la manutenzione programmata?

Per rendere davvero efficace la manutenzione programmata degli edifici si possono adottare strumenti di gestione adeguati, come il BIM, che consente di creare una replica digitale dell’edificio, all’interno della quale confluiscono informazioni su materiali, impianti e storico degli interventi, permettendo una programmazione predittiva; o i software di Facility Management, che aiutano a organizzare le attività manutentive e gestire le scadenze.

Che cos’è la manutenzione programmata di un edificio?

La manutenzione programmata dell’edificio è l’insieme di interventi tecnici pianificati nel tempo per preservare efficienza, sicurezza, funzionalità e durabilità delle strutture e degli impianti, evitando guasti improvvisi e degrado progressivo.

La manutenzione incide sul valore immobiliare?

La manutenzione incide in modo diretto sul valore di un immobile. Infatti, le attività programmate nel tempo permettono di ridurre il rischio di degrado di materiali e impianti, ma anche la probabilità che si verifichino dei guasti. Inoltre, migliora l’efficienza energetica e impiantistica e aumenta la fiducia di acquirenti e investitori, con un impatto diretto sulla valutazione economica dell’immobile.

La manutenzione programmata è obbligatoria per legge?

Non esiste una norma o una legge di riferimento per l’intero edificio, ma per alcuni impianti e componenti è obbligatorio intervenire con precise frequenze e modalità. In base a normative tecniche (come norme CEI o UNI) e disposizioni sulla sicurezza e sull’efficienza energetica, si possono programmare e mantenere sotto controllo alcuni interventi, come avviene nel caso dell’antincendio.

La manutenzione programmata riduce davvero i costi?

La manutenzione programmata riduce i costi operativi di gestione dell’edificio, perché previene guasti gravi e interventi d’urgenza, che sono molto più costosi rispetto a operazioni pianificate e distribuite nel tempo. Inoltre, gli impianti sono mantenuti efficienti nel tempo, con performance costanti, evitando sprechi energetici che si traducono in costi maggiori.

Bisogna richiedere titoli abilitativi per la manutenzione ordinaria?

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano nell’ambito dell’edilizia libera. Questo significa che per eseguire questi interventi non è necessario richiedere alcun tipo di permesso.

Le uniche autorizzazioni che potrebbe essere necessario richiedere sono quelle relative a eventuali vincoli paesaggistici, per i quali è necessario rivolgersi alla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici. In questi casi, molto spesso il problema si presenta principalmente quando si interviene sulle facciate esterne degli edifici.

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Articolo aggiornato – Prima pubblicazione 2022

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