Amministratore di condominio, chi lo deve pagare. Cosa prevede la legge

A chi spetta il pagamento dell’amministratore di condominio? Al proprietario o all’inquilino? Un dilemma delicato, che si apre quando si prende in locazione un appartamento collocato all’interno di un palazzo e che, troppo spesso, è fonte di una serie di dibattiti e di incomprensioni tra le parti.

Per fortuna la questione è regolamentata direttamente dal Codice Civile e da una serie di sentenze emesse dalla Cassazione: in linea di principio il costo dell’amministratore di condominio è a carico del proprietario dell’immobile, sempre che le parti non decidano diversamente in fase contrattuale.

Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire quali siano le regole da seguire in questo caso.

Amministratore di condominio, nomina e ruolo

Prima di addentrarci nel nocciolo della questione – ossia a chi spetti l’onere di pagare l’amministratore di condominio – è bene capire quale sia il suo ruolo e a chi spetti nominarlo. Quando i condomini sono più di otto è obbligatorio procedere con la sua nomina: nel caso in cui dovesse mancare un’assemblea che vi provveda ufficialmente, può intervenire l’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di un condomino.

L’incarico dell’amministratore di condominio dura un anno e può essere riconfermato. Il suo compito, volendo sintetizzare al massimo, è quello di amministrare e gestire correttamente lo stabile, far in modo che le deliberazioni dell’assemblea siano eseguite, curare l’osservanza del regolamento e disciplinare l’uso delle parti comuni. Ha, inoltre, il compito di rappresentare in giudizio il condominio.

Amministratore di condominio: chi lo deve pagare

In linea di principio il compenso dell’amministratore di condominio è a carico del proprietario della singola unità immobiliare. Questa regola vale anche quando l’immobile viene dato in locazione, sempre che, tra le parti, non venga concordato qualcosa di diverso.

La normativa, inoltre, prevede che le spese condominiali debbano essere sostenute dai proprietari in misura proporzionale al valore della loro proprietà, che viene calcolata in millesimi. Ogni singolo proprietario, a questo punto, è tenuto a versare una quota delle spese relative all’amministratore, in base alla grandezza del proprio condominio rispetto alla grandezza complessiva del condominio.

Ad ogni modo i condomini hanno diritto ad introdurre delle deroghe a questo criterio, stabilendo una ripartizione delle spese diversa: si può decidere, ad esempio, di suddividerle in parti uguali.

Proprietario o inquilino: chi paga

Il criterio di riparto delle spese condominiali che si basa sulle tabelle millesimali si applica anche a quelle relative all’amministratore. Questo significa che ogni singolo condominio è tenuto a pagare l’amministratore in base al numero di millesimi che sono assegnati alla sua proprietà immobiliare.

Come abbiamo anticipato in precedenza, il pagamento del compenso dell’amministratore è in carico al proprietario. Almeno in linea teorica. Le norme sulle locazioni in vigore in questo momento non includono tra gli oneri accessori anche quello dell’amministratore. All’inquilino, invece, spettano le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla manutenzione ordinaria dell’ascensore. Oltre a quelle relative alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento, del condizionamento dell’aria, dello spurgo dei pozzi neri e delle latrine. E di tutti i servizi comuni.

A carico dell’inquilino vi è anche il 90% delle spese relative al servizio di portineria, nel caso in cui sia presente. Sempre che le parti non abbiano concordato una misura inferiore.

La Corte di Cassazione ha considerato tassativo l’elenco degli oneri accessori. Da questi sono esclusi gli oneri connessi all’amministratore, le cui spese non possono essere addebitate all’inquilino senza che ci sia un esplicito accordo tra le parti.

Il proprietario e l’inquilino, quindi, possono decidere di includere all’interno del contratto di locazione una clausola attraverso la quale prevedere che il compenso dell’amministratore risulti a carico interamente o parzialmente dell’inquilino. L’accordo deve essere inserito in modo chiaro ed esplicito all’interno del contratto, in modo da evitare futuri contenziosi e garantire che le spese condominiali vengano gestite in modo trasparente.

L’accordo deve essere ben dettaglio e indicare in quale percentuale l’inquilino debba intervenire nelle spese relative al compenso dell’amministratore, che può essere coperto solo per una percentuale o completamente. È bene che le indicazioni siano precise ed accurate e quanto indicato all’interno del contratto non lasci spazio a dubbi o a interpretazioni vaghe. In modo da evitare che si vengano a creare scomodi fraintendimenti.

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