Torna positivo il mercato immobiliare non residenziale

Finalmente arrivano i primi segnali positivi per il mercato immobiliare non residenziale italiano dopo sette anni di cali.
Nel 2014, infatti, il settore commerciale cresce del 5,7%, quello produttivo del 3,6%, mentre resta in negativo il mercato del terziario (-4,6%), per una crescita complessiva del +3%. Questi dati risentono però degli effetti del nuovo regime per le imposte di registro, ipotecaria e catastale in vigore dal 1° gennaio 2014, che ha reso più conveniente rogitare gli acquisti, compiuti a fine 2013, nei primi mesi del 2014.

Al netto dell’effetto fiscale, infatti, i settori commerciale, terziario e produttivo, registrano una crescita pari al +1,3%, più moderata rispetto al tasso osservato del +3%. Sul fronte del leasing immobiliare, si conferma la ripresa registrata a inizio 2014, con un andamento positivo sia per il numero di stipule (+21,4%) che per il valore dei finanziamenti (+38,3%). Questi alcuni dei dati presentati oggi e contenuti nel Rapporto immobiliare non residenziale 2015 realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione nazionale delle società di leasing, Assilea. Alla presentazione sono intervenuti: Corrado Piazzalunga, Presidente Assilea, Gabriella Alemanno, Vicedirettore Agenzia delle Entrate, Gianni Guerrieri e Maurizio Festa, rispettivamente Direttore centrale OMISE e Ufficio Studi e Statistiche OMISE dell’Agenzia delle Entrate, Beatrice Tibuzzi, Responsabile Relazioni Istituzionali Vigilanza Studi e Statistiche Assilea, Alessandra Agostinelli, Dirigente Direzione Centrale Contabilità Nazionale Istat, Maria Clementina Binacchi, Segretario del Consiglio notarile di Milano, Sen. Camilla Fabbri, Commissione Industria Commercio e Turismo Senato, Sen. Giorgio Santini, Commissione Bilancio Senato.

In ripresa il settore dei negozi

Nel 2014 il mercato dei negozi ha registrato 22.271 compravendite, facendo un balzo in avanti di 5,4 punti percentuali. La crescita è stata più accentuata nelle regioni del Nord Ovest (+10,2%), seguite dal Sud (+5,3%), dal Nord Est (+4,1%) e dal Centro (+3,6%). Tra le grandi città, exploit di compravendite a Bologna (+54,2%), Verona (+21,2%) e Torino (+20,9%); pressoché stabili Roma e Firenze, mentre perdono mercato Palermo (-11,7%), Venezia (-15%) ma soprattutto Catania (-38,8%). Sul fronte delle quotazioni, la media rilevata è stata di 1.686 €/mq, in discesa del 3,9% rispetto all’anno precedente, con un calo a doppia cifra registrato per i negozi del Lazio (2.549 €/mq, -12,7%).

Bene anche i capannoni

Con poco meno di 9.600 compravendite, il mercato dei capannoni mostra un rialzo del +3,6%. A fare da traino al settore è essenzialmente il Nord, che guadagna oltre 8 punti percentuali, mentre restano in negativo il Centro (-4,8%), il Sud (-3,9%) e le Isole (-19,6%).
La Lombardia si conferma anche nel 2014 la regione con la più alta intensità di mercato nel produttivo. La quotazione media registrata è stata pari a 525 €/mq, in calo del -1,3% rispetto al 2013.

In calo le compravendite di uffici

In affanno il mercato degli uffici che, con 8.808 compravendite, perde il 5% rispetto al 2013. Il calo è stato più diffuso nelle aree del Centro (-14,4%) e del Nord Est (- 6,5%), più contenuto al Nord Ovest (-3,4%), mentre è in netta ripresa al Sud e nelle Isole (+4,5% e +4,9%). La quotazione media è stata di 1.485 €/mq, in diminuzione del 2,2% rispetto al 2013.

Il valore di scambio

Complessivamente, la stima del valore di scambio delle tre tipologie non residenziali è pari a circa 12,6 miliardi di euro, in lieve crescita rispetto all’anno precedente. L’aumento registrato, di circa mezzo miliardo di euro, rappresenta un importante segno di recupero, nonostante siano ancora lontani i valori registrati nel 2008, quando la stima del valore dell’intero settore non residenziale era di circa 25 miliardi di euro.

Il leasing propellente della ripresa

Come per i dati del primo trimestre 2015 sullo strumentale e sull’auto, ancora in crescita nel primo quadrimestre dell’anno, anche nell’immobiliare non residenziale il leasing si conferma nella duplice veste di termometro della crescita degli investimenti produttivi e al contempo di propellente per la stessa ripresa.

Motore delle PMI

Il maggior appeal fiscale ha trovato immediata risposta da parte delle PMI, dove proprio le aziende maggiormente colpite dalla crisi economica sono riuscite a trovare una risposta alle proprie necessità di finanziamento di nuovi capannoni, magazzini o uffici. Anche se confrontati con un inizio 2014 molto positivo, i dati del primo quadrimestre 2015 segnano un ulteriore + 3,2% in numero e + 2,5% in valore dello stipulato leasing.
L’aumento del numero di contratti è dovuto principalmente alla crescita inerente il “costruito”, l’incremento dei valori finanziati riguarda invece specialmente la dinamica del “da costruire”, che segna un lusinghiero +8,4%, con il buon andamento dei finanziamenti di valore superiore ai 0,5 milioni di euro che spingono verso l’alto il medio finanziato, salito da 1,9 a circa 2,2 milioni di euro.

Il portafoglio leasing 2014

Le classificazioni della Banca Dati Centrale Rischi Assilea evidenziano, per gli immobili finanziati nel 2014, che il portafoglio è composto prevalentemente da immobili industriali (49,9% in valore e 49,5% nel numero). Si registra una diminuzione della quota di immobili commerciali, -1,5% in valore nel 2014 rispetto al 2013, per un valore assoluto che si attesta al 28,4%. In aumento la percentuale di alberghi e centri ricreativi, che raggiunge il 5,4% in valore.

Il leasing spinge i professionisti

Va segnalato il buon andamento del leasing di immobili a uso ufficio, in controtendenza con il dato delle compravendite, che rappresenta il primo effetto dell’introduzione anche per i professionisti della possibilità di dedurre i canoni introdotta nel 2014. La quota dello stipulato registrato nel 2014 sfiora il 12% in valore, crescendo di 1,3 punti rispetto all’anno precedente.

Le prospettive

Assilea ha evidenziato che per recuperare la contrazione dello stipulato immobiliare degli scorsi sei anni occorre un intervento legislativo a costo zero che vada a tipizzare il contratto di leasing, regolando il comportamento delle parti in caso di default, tutelando cliente e società di leasing, riducendo i costi dell’apparato giudiziario, ma soprattutto consentendo procedure più snelle per la rivendita dei beni, utili a smaltire le sofferenze accumulate nel recente passato. Nell’ottica di individuare strumenti innovativi per dare corpo alla ripresa economica si è posto infine il disegno di legge presentato dalla sen. Camilla Fabbri, per estendere i contratti di leasing alla prima casa per i giovani di età inferiore ai 35 anni e con un reddito massimo di 55.000 euro.

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