Superbonus, come funzionano e come vanno gestite le plusvalenze

Quale tassazione si applica alle plusvalenze maturate a seguito della cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus? Quali parametri devono essere applicati per determinare la base imponibile sulla quale applicare l’aliquota prevista?

A fornire delle indicazioni precise e dettagliate su come gestire le plusvalenze legate al Superbonus ci ha pensato l’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n. 13 del 13 giugno 2024. Questo documento fornisce le indicazioni operative sulle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024.

Ma entriamo nel dettaglio e scopriamo come debbano muoversi i contribuenti che devono gestire questo tipo di operazioni.

Superbonus, cosa sono le plusvalenze

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una serie di novità legate alle operazioni connesse al Superbonus. Quella più importante coinvolge la disciplina delle plusvalenze maturate a seguito della cessione di un immobile interessato dagli interventi agevolati. Attraverso l’ultima Manovra sono stati modificati gli articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui redditi (TUIR).

Volendo semplificare al massimo, il legislatore ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza per gli immobili, che risultano essere oggetto di interventi agevolati con il Superbonus.

La plusvalenza si viene a generare a seguito della cessione a titolo oneroso del bene, nel momento in cui gli interventi siano stati conclusi da meno di dieci anni. E rientra, a pieno titolo, nei cosiddetti “redditi diversi”, sempre che non sia stata conseguita nell’esercizio di arti, professioni o imprese commerciali.

Da queste regole risultano essere esclusi gli immobili che sono stati acquistati per successione. O quelli che vengono utilizzati come abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni che hanno preceduto l’operazione di cessione.

Le disposizioni che abbiamo appena analizzato si applicano alle vendite effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Come deve essere calcolata la plusvalenza

Come si viene a determinare la plusvalenza? La base imponibile sulla quale deve essere calcolata la tassazione è la differenza che intercorre tra il corrispettivo percepito per la vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile. A cui è necessario aggiungere ogni altra spesa sostenuta per lo stesso bene.

Alcuni criteri di calcolo sono stati previsti per gli interventi che risultano essere stati oggetto di un intervento agevolato con il Superbonus:

• nel caso in cui l’intervento sia stato concluso da meno di cinque anni, non si deve tenere conto delle spese sostenute per gli interventi edilizi quando si è fruito del Superbonus al 110% e il contribuente abbia optato per le opzioni dello sconto in fattura o della cessione del credito;
• qualora, invece, gli interventi siano stati conclusi da più di cinque anni si dovrà tenere conto del 50% delle spese relative agli interventi agevolati.

A quale tassazione sono sottoposte le plusvalenze

Le plusvalenze ottenute a seguito della cessione entro i dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus sono assoggettate ad un’imposta sostitutiva del 26%. Devono essere rispettate le modalità previste dall’articolo 1, comma 496, della Legge n. 266 del 23 dicembre 2005.

L’applicazione dell’imposta sostitutiva deve essere richiesta dal venditore al notaio, nel momento in cui si stipula l’atto.

La plusvalenza è oggetto di tassazione al 26% indipendentemente dalla percentuale di detrazione del Superbonus che il contribuente ha ottenuto, la quale, nel corso del tempo, è scesa dal 110% al 90% e, successivamente, al 70%. E soprattutto viene applicata indipendentemente dalle modalità attraverso le quali si è usufruito dell’agevolazione: sconto in fattura, cessione del credito o detrazione Irpef.

Vendita con riserva di proprietà, da quando partono i 10 anni

L’Agenzia delle Entrate, attraverso la risposta all’interpello n. 156 del 16 luglio 2024, ha fornito alcune indicazioni sul calcolo dei dieci anni per le vendite con riserva di proprietà. Nel documento l’AdE ribadisce che la normativa permette al compratore di godere fin da subito dell’immobile oggetto dell’operazione, anche se non ha ancora pagato completamente il bene. Il venditore, invece, ha la possibilità di recuperare il bene nel caso in cui il prezzo complessivo non sia stato pagato completamente.

La vendita con riserva di proprietà, grazie alla quale l’acquirente entra in possesso dell’immobile ma non ne è ancora il proprietario, come impatta sul calcolo dei dieci anni che determinano il sorgere dell’obbligo a pagare la plusvalenza? Il conteggio parte dal momento in cui l’acquirente ne entra in possesso o quando finisce di pagarlo e ne diventa anche il proprietario.

L’Agenzia delle Entrate nella circolare spiega che:

“Nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dal citato articolo 1523 del codice civile coincide con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente.”

Entrando nello specifico del caso analizzato nella risposta all’interpello, i lavori del Superbonus sono finiti nel 2023. La vendita con riserva di proprietà prevede il pagamento in 120 rate, in 10 anni a partire dal 2024. L’ultima rata è prevista nel 2034, quando l’acquirente diventerà anche proprietario dell’immobile.

In questo caso la tassazione sulla plusvalenza non deve essere applicata.

Consiglia questa notizia ai tuoi amici

Commenta questa notizia