Quando si può chiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio

In cosa consiste la fiscalizzazione dell’abuso edilizio? Quando è possibile accedervi? A fare il punto della situazione su questa pratica è il Consiglio di Stato, che spiega che il proprietario dell’immobile – o eventualmente il suo detentore – che non sia responsabile dell’abuso ha la possibilità di chiederne la fiscalizzazione. La multa, in alcuni casi, può essere un’alternativa alla demolizione: ma non sempre è possibile accedere a questa soluzione.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio viene concessa solo e soltanto in determinati casi. Ma entriamo nel dettaglio e vediamo a quali soluzioni possono accedere i diretti interessati.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio

Parte attiva nella richiesta di fiscalizzazione di un abuso edilizio, oltre al responsabile dell’abuso stesso, possono essere il detentore o il nuovo proprietario dell’immobile. Hanno la possibilità di presentare l’istanza questi ultimi due soggetti anche quando non risultano essere responsabili della realizzazione delle opere illegittime.

A fornire alcuni chiarimenti su questa materia è la sentenza n. 9799/2023 del Consiglio di Stato, attraverso la quale è stato applicato il principio generale dell’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi quando siano state realizzate delle opere irregolari. Nel caso preso in esame a finire sotto la lente d’ingrandimento sono stati alcuni immobili di edilizia residenziale pubblica.

Il caso preso in esame

I chiarimenti del Consiglio di Stato sono stati determinati da un caso concreto: alcuni assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica avevano ricevuto un’ingiunzione che imponeva loro di demolire delle opere interne. Queste risultavano essere state realizzate non rispettando i titoli abilitativi.

Una serie di ispezioni avevano portato alla luce una distribuzione interna diversa delle tramezzature. Il sottotetto, inoltre, era stato frazionato.

Gli assegnatari, a questo punto, avevano richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio. Stiamo parlando, in altre parole, della possibilità di pagare una multa in modo da evitare la demolizione delle opere illegittime. I richiedenti, inoltre, hanno sottolineato di essere completamente estranei agli abusi edilizi: sostanzialmente responsabile dell’illecito doveva essere ritenuta la cooperativa. Quest’ultima, infatti, aveva provveduto a realizzare gli interventi per nome e per conto del Comune, che, ufficialmente e materialmente, era il proprietario degli immobili.

A confermare l’ordine di demolizione, in primo grado, è stato direttamente il Tar. I giudici avevano spiegato che questo obbligo può essere imposto indistintamente al proprietario o al detentore dell’immobile. I soggetti destinatari dell’ordine di demolizione possono essere diversi da quelli che sono ufficialmente responsabili dell’abuso, perché questo risulta essere una connotazione di natura reale, che non si esaurisce con il semplice passaggio di proprietà.

A questo punto gli assegnatari hanno deciso di rivolgersi al Consiglio di Stato.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: come funziona

A prendere la parola, a questo punto, sono stati i giudici del Consiglio di Stato, che hanno spiegato che un ordine di demolizione può essere consegnato non solo al responsabile dell’abuso, ma anche al proprietario incolpevole. Ossia alla persona che ha acquistato o è riuscito ad ottenere in assegnazione un qualsiasi immobile, per il quale il precedente proprietario o detentore aveva realizzato un’opera abusiva.

A permettere di accedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono gli articoli 33 e 34 del Dpr 380/2021, ossia il Testo Unico dell’Edilizia. È possibile accedere a questo strumento nel momento in cui il ripristino dello stato dei luoghi non risulti possibile. O nel momento in cui la demolizione della parte abusiva andrebbe a danneggiare direttamente anche quella che è stata realizzata rispettando le norme edilizie ed urbanistiche in vigore.

Nel caso preso in esame, spetta direttamente al Comune verificare che i lavori effettuati siano regolari sotto tutti i punti di vista. Nel momento in cui gli alloggi vengono trasferiti, il suddetto obbligo viene trasferito agli assegnatari. Questi ultimi, anche se completamente estranei all’abuso, devono eseguire l’ordine di demolizione.

Questi presupposti portano ad una conseguenza ben precisa. Il detentore o il proprietario incolpevole, a questo punto, ha la possibilità di richiedere ufficialmente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Nel caso preso in esame, dato che la demolizione non sarebbe stata possibile perché avrebbe compromesso pesantemente le parti realizzate legittimamente nell’immobile, il Consiglio di Stato ha permesso la fiscalizzazione dell’abuso edilizio. Questa operazione deve essere effettuata a carico degli attuali assegnatari, che sono i detentori dell’immobile.

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