Direttiva Case Green, quanto bisognerà investire in Italia

L’Italia ha un patrimonio immobiliare piuttosto datato: l’83% degli edifici residenziali è stato costruito prima del 1990 e il 57% risale a prima degli anni ’70.

L’età degli immobili si rispecchia nella loro “inefficienza” energetica: quelli in classe F e G sono il 63% del totale del parco immobiliare residenziale. Più di 8 edifici residenziali su 10 risultano essere obsoleti. Di conseguenza, per riqualificare gli immobili più datati ed energivori, in attuazione della direttiva UE EPBD – Energy Performance of Buildings Directive, detta “Case Green”, serviranno investimenti ingenti.

Lo conferma uno studio condotto da Deloitte, presentato nell’ambito dell’evento “Greenhouse Legislation: black hole or pink future per il Real Estate italiano?”.

Edifici obsoleti e necessità di riqualificare il patrimonio

Secondo l’analisi condotta da Deloitte su dati Istat, in Italia si contano a oggi più di 13 milioni di edifici, l’89% dei quali destinato a uso residenziale. Gli immobili produttivi e commerciali contano, rispettivamente, per il 2% ciascuno del patrimonio. Edifici non residenziali con altra destinazione d’uso sono il 7% del totale.

Tutti queste tipologie di edifici saranno impattati dalla nuova legislazione, che entra in vigore il 28 maggio. La norma infatti prevede target sia per gli edifici residenziali sia per quelli non residenziali. L’obiettivo è quello di ottenere un parco edifici neutrale dal punto di vista climatico entro il 2050.

Si prevede anche la graduale eliminazione delle caldaie a gas e alimentate a combustibili fossili e l’installazione dei pannelli solari. Il il 55% del calo di energia deve arrivare dalla riqualificazione degli edifici con le classi energetiche meno efficienti.

Il parco immobiliare residenziale italiano – che rappresenta circa il 55% della ricchezza complessiva delle famiglie Italiane – si trova quindi a un punto di svolta. Si tratta sicuramente di un’enorme opportunità per l’edilizia, ma anche di una misura che comporterà importanti investimenti.

Costi e impatto sul sistema bancario

Quanto “costerà” riqualificare il patrimonio immobiliare italiano? Secondo le stime di Deloitte, serviranno investimenti tra gli 800 e i mille miliardi di euro.

In Italia, del resto, gli edifici in classe F e G sono più del 60%, sopra la media Europea (in Germania arrivano al 45%, in Spagna al 25% e in Francia solo al 21%).

Servirà quindi una visione sistemica per affrontare questa trasformazione, che coinvolgerà sicuramente anche le banche italiane. Deloitte prevede che potrebbe aumentare l’esposizione al rischio, con una potenziale svalutazione degli asset a garanzia delle banche e un impatto negativo sui Risk Weighted Assets (RWA) delle banche e dei «loan to value» dei mutui erogati.

Bisognerà anche considerare che potrebbe esserci una limitazione nell’erogazione del credito, o che assisteremo a nuove strette sui prodotti finanziari associati a immobili con alti consumi energetici. Probabilmente nasceranno nuovi strumenti finanziari. Dall’UE potrebbero arrivare regole e norme a cui le banche italiane dovranno adeguarsi.

Tutti – famiglie, imprese, banche e investitori istituzionali – sono chiamati a intervenire, e a mettere in campo investimenti per riqualificare e adeguare il patrimonio immobiliare nazionale.

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