Pignoramento immobiliare, in cosa consiste e come funziona

Attraverso il pignoramento immobiliare un creditore riesce ad ottenere il sequestro e la vendita forzata di un bene immobiliare. Per ottenere questo risultato si avvia un processo giuridico, il cui scopo è quello di soddisfare un credito che non è stato pagato dal debitore.

La richiesta forzata di saldare un debito vede proprio nel pignoramento immobiliare uno dei momenti clou, che servono a soddisfare coattivamente il recupero del credito da parte del creditore, nel momento in cui il debitore non dovesse assolvere in maniera spontanea i propri doveri. Con questo procedimento, in estrema sintesi, si vogliono ottenere gli stessi effetti e le stesse conseguenze di un adempimento spontaneo, andando a sottrarre in maniera forzata il patrimonio del soggetto inadempiente.

Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire come funziona il pignoramento immobiliare.

Pignoramento immobiliare, di cosa si tratta

Con il pignoramento immobiliare un determinato soggetto riesce ad ottenere il sequestro e la vendita forzata di un bene immobile di un debitore: i ricavi dell’operazione servono a coprire un credito non pagato. Stiamo parlando, in estrema sintesi, della procedura attraverso la quale si avvia il procedimento di esecuzione forzata, che nasce da una inadempienza del debitore: quest’ultimo chiede un finanziamento e successivamente non è in grado di rimborsare quanto richiesto.

Il pignoramento immobiliare è uno strumento particolarmente importante per i creditori, ma, allo stesso tempo, costituisce una minaccia per le famiglie e gli imprenditori, che devono essere in grado di gestire in maniera appropriata la situazione.

Atto di pignoramento

All’interno dell’atto di pignoramento deve essere indicato un bene specifico. Perché il documento abbia validità giuridica è necessario, infatti, che siano rispettati alcuni requisiti, che sono elencato dall’articolo 555 del Codice Civile e che sono i seguenti:

• devono essere rispettati i requisiti validi per qualsiasi tipo di atto previsti dall’articolo 125 del Codice Civile;
• devono essere indicati in maniera corretta e dettagliata i beni e i diritti immobiliari che si vogliano sottoporre a pignoramento immobiliare. Si devono riportare gli estremi utili e necessari per identificare l’immobile: la sua natura, la destinazione urbanistica, il comune di ubicazione, il numero di partita catastale o delle mappe censuarie. Devono, inoltre, essere indicati almeno tre confini;
• deve essere inviata l’ingiunzione al debitore – prevista dall’articolo 492 primo comma c.p.c. – che impone al debitore di non compiere qualsiasi atto destinato a sottrarre dalla garanzia del credito i beni oggetto dell’esecuzione forzata.

Il pignoramento immobiliare si articola in tre fasi:

• il creditore identifica il bene ed effettua la notifica;
• viene nominato un perito del tribunale che valuta l’immobile per determinare il suo valore di mercato;
• il bene viene venduto all’asta e il ricavato viene distribuito tra le parti: si copre il credito, versando il relativo importo al creditore. La somma, che eventualmente eccede questa parte, viene restituita al debitore.

La vendita forzata dell’immobile

Uno dei momenti conclusivi del pignoramento immobiliare è costituito dalla vendita forzata del bene. Questa operazione ha la funzione di liquidare il bene in modo che i creditori siano soddisfatti.

La messa in vendita si realizza attraverso un’asta giudiziaria: è una procedura pubblica o privata, attraverso la quale la vendita si realizza attraverso un’offerta tra i soggetti che si propongono come acquirenti.

A caratterizzare l’asta sono una serie di momenti molto importanti, tra i quali ricordiamo:

• la perizia, il cui scopo è quello di registrare tutti i dati relativi al bene messo in vendita. Viene indicato anche il prezzo base, che è stato stabilito dal perito designato dal giudice;
• l’ordinanza di vendita, con la quale vengono definiti i termini e le condizioni dell’asta;
• il custode giudiziario, che ha il compito di conservare e amministrare il bene pignorato;
• l’avviso d’asta, ossia il documento pubblico al cui interno sono contenute le informazioni relative all’asta: dove si svolgerà, la data, l’ora, il prezzo base, l’importo minimo e il termine per la presentazione delle offerte. Viene indicato, inoltre, dove è collocato l’immobile.

È importante precisare che le aste sono di due tipi:

• senza incanto: non sono in presenza e i partecipanti devono far pervenire, entro il termine d’acquisto, le loro offerte all’interno di una busta sigillata;
• con incanto: è una vendita aperta al pubblico, dove ogni singolo partecipante presenta di persona e pubblicamente la propria offerta. Il tutto avviene negli orari e nei luoghi prescelti.

Chi partecipa all’asta può chiedere il supporto di un esperto del settore.

La notifica del pignoramento immobiliare

Le operazioni relative all’espropriazione immobiliare possono avvenire entro un massimo di 90 giorni dalla notifica del precetto. L’atto di pignoramento deve essere notificato al debitore e deve contenere gli estremi necessari per identificare in maniera univoca il bene che si ha intenzione di pignorare. L’atto deve essere successivamente iscritto nei registri immobiliari.

Entro 45 giorni dal pignoramento deve avvenire la vendita o l’assegnazione del bene: nel caso in cui questa operazione non venisse effettuata tempestivamente, perderebbe ogni efficacia e la sua trascrizione verrebbe cancellata.

Il debitore nel corso della procedura esecutiva è autorizzato a continuare ad abitare all’interno dell’immobile. Il giudice, ad ogni modo, può disporre la liberazione anche revocando l’eventuale autorizzazione iniziale.

Nel caso in cui il bene oggetto di pignoramento immobiliare sia la prima ed unica casa del debitore, l’operazione può essere oggetto di specifici limiti, ma solo se il creditore è l’Agenzia delle Entrate riscossione.

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