Bonus ristrutturazioni, perché il preliminare può far perdere il 50%

La riforma dei bonus casa in vigore dal 2025 ha introdotto un sistema a “doppia aliquota” che distingue in modo netto tra detrazione ordinaria al 36% e maggiorazione al 50%, in base alla tipologia di abitazione.

In questo nuovo assetto normativo, una delle posizioni più delicate è quella del promissario acquirente che entra in possesso dell’immobile ancor prima del rogito. Si tratta di una situazione frequente nel mercato immobiliare, soprattutto quando le parti concordano l’avvio anticipato dei lavori di ristrutturazione per ridurre i tempi di consegna dell’abitazione.
Ma, alla luce dei più recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, c’è il rischio che tali interventi possano accedere esclusivamente all’aliquota base, con una significativa riduzione del beneficio fiscale.

Il nuovo doppio binario delle detrazioni

La revisione dei bonus edilizi ha ridefinito i presupposti per l’accesso all’aliquota maggiorata. Ora per ottenere il bonus casa 50%, il contribuente deve soddisfare due condizioni.

La prima riguarda la destinazione dell’immobile ad abitazione principale; la circolare n. 8/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il requisito può essere verificato anche al termine dei lavori. Ciò consente a chi ristruttura un immobile e vi trasferisce successivamente la residenza di non perdere la maggiorazione.

La seconda condizione, tuttavia, appare più stringente. Il contribuente deve essere titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori oppure al momento del sostenimento della spesa, se antecedente.
È proprio su questo aspetto che si concentra la criticità per il promissario acquirente.

Il nodo del diritto reale al momento dell’avvio dei lavori

La già citata circolare 8/E afferma in modo esplicito che, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2025, è necessario essere titolari di un diritto reale sull’immobile già all’avvio dell’intervento di ristrutturazione.

Il promissario acquirente, pur avendo sottoscritto un contratto preliminare e pur avendo il possesso dell’immobile, non è ancora proprietario fino alla stipula del rogito notarile. Ne consegue che, in assenza di un diritto reale, il requisito richiesto per accedere al 50% non può essere soddisfatto.

Dunque l’interpretazione letterale della norma sembra escludere la possibilità di fruire della maggiorazione per gli interventi avviati prima dell’atto definitivo di trasferimento.

Un ulteriore elemento da sottolineare è che la verifica del requisito soggettivo viene ancorata al momento di apertura del cantiere. Questo implica che anche eventuali spese sostenute dopo il rogito, ma riferite a lavori già iniziati quando il contribuente non era ancora proprietario, potrebbero essere detraibili nella misura del 36% e non del 50%.

Il diritto alla detrazione resta, ma senza maggiorazione

Va chiarito che il diritto alla detrazione fiscale non viene messo in discussione. L’Agenzia delle Entrate riconosce al promissario acquirente la possibilità di fruire del bonus ristrutturazioni, a condizione che sussistano precisi requisiti.
Serve però che il futuro acquirente sia in possesso dell’immobile, che sostenga direttamente le spese e che il contratto preliminare sia regolarmente registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione.

In presenza di tali condizioni, il diritto all’agevolazione fiscale non può essere negato. Tuttavia, alla luce del nuovo quadro normativo, il beneficio applicabile sembrerebbe l’aliquota ridotta al 36%.

Una rigidità che incide sulle dinamiche del mercato

Dal punto di vista del settore immobiliare, questa regola potrebbe danneggiare coloro che iniziano i lavori di ristrutturazione prima del rogito. In assenza di ulteriori modifiche normative o di chiarimenti ufficiali più favorevoli, per i promissari acquirenti si prospetta la regola dell’aliquota del 36%, una posizione di “svantaggio” rispetto agli altri acquirenti.

FAQ: Bonus ristrutturazioni, perché il preliminare può far perdere il 50%

Chi è il promissario acquirente?

Nel contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente è colui che si impegna ad acquistare un bene immobile entro una data stabilita. Il preliminare non trasferisce la proprietà, ma vincola le parti a stipulare successivamente il rogito notarile, che realizza il passaggio effettivo del bene.

Il promissario si contrappone al promittente venditore, ovvero colui che assume l’obbligo di cedere il bene alle condizioni pattuite. Di solito con la firma del compromesso, l’acquirente si impegna a versare una caparra e a concludere l’atto definitivo.

In caso di inadempimento, se è il promissario a non rispettare l’accordo può perdere la caparra versata; invece è il venditore a non adempiere, l’acquirente può chiedere il doppio della caparra o ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.

Cosa prevede il contratto di compravendita?

La compravendita è il contratto previsto dall’articolo 1470 del Codice civile con cui il venditore trasferisce la proprietà di un bene al compratore in cambio di un corrispettivo in denaro. Questo contratto si perfeziona con il consenso delle parti, generando obblighi reciproci: da un lato la consegna e la garanzia del bene, dall’altro il pagamento del prezzo. Nel caso di compravendita di immobili, la legge richiede la forma dell’atto pubblico notarile per il trasferimento della proprietà.
Nel settore immobiliare il percorso che conduce al definitivo si articola normalmente in più passaggi. In una prima fase le parti definiscono prezzo e condizioni essenziali dell’affare. Segue spesso una proposta d’acquisto, con cui l’interessato formalizza la propria volontà e versa una somma a titolo di caparra. Successivamente può essere stipulato un contratto preliminare, che vincola venditore e acquirente alla futura conclusione del definitivo. Il trasferimento effettivo della proprietà avviene infine con il rogito notarile, momento in cui viene corrisposto il saldo e si realizza la consegna del bene.

Come funziona il bonus casa nel 2026?

Il bonus casa è una detrazione IRPEF differenziata in base alla destinazione dell’immobile. Nel 2026, l’aliquota resta al 50% per gli interventi sull’abitazione principale, mentre scende al 36% per gli immobili diversi dalla prima casa. Il limite massimo di spesa resta a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con recupero della detrazione in dieci quote annuali di pari importo.
L’agevolazione copre gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, oltre alle opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche e al miglioramento della sicurezza (ad esempio installazione di sistemi antifurto e porte blindate). Rientrano inoltre gli interventi di efficientamento energetico, compresa l’installazione di impianti fotovoltaici.
A partire dal 1° gennaio 2026 sono in vigore nuovi limiti collegati al reddito complessivo del contribuente. Per i redditi superiori a 75.000 euro e fino a 100.000 euro è previsto un tetto massimo di detrazioni pari a 14.000 euro. Oltre i 100.000 euro la soglia scende a 8.000 euro, mentre per i redditi superiori a 200.000 euro si applica una riduzione fissa di 440 euro sull’ammontare complessivo delle detrazioni IRPEF spettanti.

Si possono fare i lavori di ristrutturazione prima del rogito?

È possibile iniziare i lavori di ristrutturazione prima del rogito notarile, tuttavia ci sono dei rischi da prendere in considerazione. Fino alla firma del rogito, infatti, la proprietà resta legalmente del venditore, e ogni intervento sull’immobile avviene sotto la sua responsabilità giuridica. Inoltre, il preliminare deve prevedere una clausola specifica che consenta la consegna anticipata, stabilendo in modo chiaro le condizioni dei lavori. È fondamentale formalizzare un accordo scritto che definisca la tipologia di interventi autorizzati, la ripartizione delle spese di utenze e condominio, e la responsabilità civile per eventuali danni all’immobile o a terzi durante i lavori.

Consiglia questo approfondimento ai tuoi amici

Commenta questo approfondimento