Agibilità semplificata e decreto Salva Casa: il nodo del cambio di destinazione d’uso

L’entrata in vigore del decreto Salva Casa (Dl 69/2024) ha inciso in modo determinante su diverse pratiche burocratiche legate alla circolazione degli immobili.

Nonostante l’introduzione dell’agibilità semplificata, l’automatismo previsto dalla nuova normativa non si estende ai casi di mutamento di destinazione d’uso con impatto urbanistico.

Sia la recente giurisprudenza sia gli studi del Notariato hanno confermato l’importanza della corretta qualificazione tecnica e giuridica degli interventi sugli immobili, senza tralasciare il coinvolgimento delle amministrazioni pubbliche.

Una recente sentenza del Tar Lombardia – sez. IV, n. 2861/2025 – offre un importante chiarimento sul rapporto tra agibilità semplificata e mutamento di destinazione d’uso, confermando i limiti della riforma.

Decreto Salva Casa e agibilità semplificata, le modifiche all’art. 24 T.U. Edilizia

Il decreto Salva Casa, in vigore dal 30 maggio 2024, ha introdotto i commi 5-bis, 5-ter e 7-bis nell’art. 24 del D.P.R. 380/2001; queste modifiche consentono al tecnico abilitato di asseverare la conformità del progetto ai soli fini dell’agibilità in casi specifici. Ora è possibile ottenere l’agibilità anche per locali con un’altezza interna minima inferiore a 2,70 metri , fino a un limite di 2,40 metri, nonché per monolocali con superficie ridotta rispetto agli standard ordinari.

Inoltre si prevede la possibilità di presentare la segnalazione certificata anche in assenza di lavori, per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità. In questo modo si è cercato di semplificare il mercato immobiliare, riducendo tempi e oneri per i proprietari.

No alla sanatoria automatica in caso di opere abusive

Le novità introdotte dal Salva Casa non prevedono che la sanatoria sia automatica in tutte le circostanze. Anzi, la segnalazione certificata di agibilità può essere presentata solo per immobili legittimamente realizzati, mentre non è consentita per opere eseguite in assenza o difformità dal titolo edilizio originario.

Tale principio è stato ribadito da diverse sentenze e dal Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 40-2025/P ; in questo modo è stato sottolineato che la semplificazione procedurale non equivale a un “condono edilizio mascherato”:

È, quindi, di tutta evidenza che la norma non rappresenta in alcun modo una sanatoria di opere realizzate abusivamente con dette caratteristiche dimensionali in assenza o in difformità dal titolo edilizio.

La posizione del Tar Lombardia

La sentenza n. 2861/2025 del Tar Lombardia analizza il caso di un intervento di cambio di destinazione d’uso da locali accessori a residenziale, con contestuale riduzione dell’altezza interna.

Nel caso di specie, il Comune aveva negato l’applicazione dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter, ritenendo necessario il rispetto dei requisiti igienico-sanitari di cui al D.M. 5 luglio 1975 .

I giudici amministrativi hanno considerato il ricorso inammissibile a causa dell’impugnazione tardiva degli atti comunali, senza entrare nel merito ma evidenziando una tensione tra due visioni. Da una parte un’interpretazione restrittiva del Comune, secondo cui l’agibilità semplificata si applicherebbe solo a locali già destinati ad abitazione, dall’altra la visione dei privati, che vorrebbero un’applicazione più estesa della normativa.

Pur non entrando nel merito, la pronuncia in questione conferma implicitamente che l’agibilità semplificata si applica ai locali già destinati ad abitazione e non agli interventi che comportano un mutamento di destinazione d’uso con rilevanza urbanistica.

Limiti applicativi

La decisione del Tar lascia intendere che il cambio di destinazione d’uso non rientra nell’ambito della segnalazione certificata semplificata. Quindi per gli interventi che trasformano locali accessori in residenziali trovano applicazione i requisiti igienico-sanitari previsti dal D.M. 1975 e la disciplina urbanistica di cui all’art. 23-ter del D.P.R. 380/2001.
Non si esclude, tuttavia, che sentenze future possano adottare un’interpretazione più flessibile ed estensiva, soprattutto in contesti dove è presente una forte domanda abitativa.

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