Piano casa dell’Unione europea: la strategia UE per rendere l’abitare più accessibile e sostenibile

L’accesso a un’abitazione dignitosa e sostenibile sta diventando una delle principali emergenze dell’Unione europea. Negli ultimi dieci anni, l’aumento dei prezzi delle case e dei canoni di locazione ha superato di gran lunga la crescita dei redditi, incidendo non solo sulle fasce più fragili della popolazione, ma anche su una quota crescente di famiglie a reddito medio. In questo scenario, la Commissione europea ha presentato il Piano europeo per l’edilizia abitativa accessibile, un pacchetto di misure che mira a rafforzare il coordinamento comunitario su un tema tradizionalmente affidato agli Stati membri, ma sempre più centrale per la competitività, la coesione sociale e la transizione energetica del continente.

Il Piano nasce dalla constatazione che la crisi dell’abitare non è più un fenomeno circoscritto ad alcune aree metropolitane, ma una dinamica sistemica che interessa l’intero mercato europeo. Le difficoltà di accesso alla casa limitano la mobilità del lavoro e dello studio, ritardano la formazione di nuovi nuclei familiari e aumentano il rischio di esclusione sociale.

“L’Europa deve assumersi collettivamente la responsabilità della crisi abitativa che colpisce milioni di cittadini e agire di conseguenza. Questo Piano definisce azioni concrete per rendere l’abitare più accessibile, attivando investimenti, regolando gli affitti di breve durata, riducendo gli oneri burocratici e sostenendo le fasce della società maggiormente colpite. Perché la casa non è solo una merce, ma un diritto fondamentale”, sottolinea Dan Jørgensen, Commissario europeo per l’Energia e l’Abitare

Un’emergenza abitativa che incide su economia e coesione sociale

Negli ultimi anni, i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono cresciuti di oltre il 60%, mentre i canoni di locazione medi hanno registrato aumenti intorno al 20%, con valori ancora più elevati nei nuovi contratti nelle aree urbane. Allo stesso tempo, la domanda di alloggi continua a crescere di oltre due milioni di unità all’anno, trainata soprattutto dalle città, mentre il numero di permessi di costruzione è diminuito di oltre il 20% dal 2021.

A queste dinamiche si aggiunge l’espansione degli affitti di breve durata, cresciuti di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024, che in alcune città rappresentano ormai fino a un quinto dello stock abitativo. Il risultato è una pressione crescente sull’offerta di alloggi destinati ai residenti, con effetti diretti sull’accessibilità economica e sulla qualità dell’abitare.

La crisi colpisce in modo trasversale. Professioni essenziali come insegnanti, operatori sanitari e forze dell’ordine faticano a risiedere nei territori in cui lavorano. Molti giovani rinviano percorsi di studio o opportunità professionali, mentre le fasce più vulnerabili si scontrano con una disponibilità limitata di edilizia sociale, che oggi rappresenta solo il 6-7% dello stock abitativo europeo. In questo contesto, il Piano casa UE si propone di rafforzare il ruolo dell’Unione come facilitatore e moltiplicatore delle politiche nazionali e locali.

Il valore aggiunto dell’azione europea

Pur riconoscendo che la politica abitativa resta una competenza prevalentemente decentrata, la Commissione intende intervenire su leve strategiche di livello europeo. Il Piano punta a sostenere gli Stati membri attraverso nuovi strumenti finanziari, una maggiore semplificazione normativa e un quadro di riferimento condiviso per affrontare nodi comuni come la carenza di offerta, la lentezza dei processi autorizzativi e la scarsa trasparenza dei mercati immobiliari.

In quest’ottica nasce la Housing Alliance, una piattaforma di cooperazione che coinvolgerà istituzioni europee, governi nazionali, regioni, città e stakeholder del settore, con l’obiettivo di favorire lo scambio di buone pratiche, l’apprendimento reciproco e una maggiore capacità di intervento a livello territoriale.

Il ruolo del Gruppo BEI nell’attuazione del Piano casa europeo

Un ruolo centrale nell’attuazione operativa del Piano casa dell’Unione europea è affidato al Gruppo Banca europea per gli investimenti (BEI), principale leva finanziaria della strategia comunitaria sull’abitare. In coordinamento con la Commissione europea, il Gruppo BEI ha annunciato il rafforzamento del proprio impegno a sostegno dell’edilizia abitativa accessibile e sostenibile, con l’obiettivo di incrementare progressivamente i volumi di finanziamento fino a raggiungere 6 miliardi di euro nel 2026, dopo aver superato i 4 miliardi già nel 2025.

L’azione della BEI si inserisce in un Action Plan dedicato all’housing, strutturato attorno a tre pilastri – innovazione, riqualificazione del patrimonio esistente e nuove costruzioni – che orientano sia il finanziamento diretto sia il supporto tecnico e consulenziale offerto a Stati membri, città e operatori del settore.

Tra le iniziative di maggiore rilievo figura Housing TechEU, un programma da 400 milioni di euro pensato per sostenere l’innovazione industriale e tecnologica nel comparto delle costruzioni, favorendo soluzioni costruttive più efficienti, industrializzate e scalabili. Parallelamente, il Gruppo BEI collabora con la Commissione e con le banche di promozione nazionale allo sviluppo di una piattaforma paneuropea di investimento, concepita per facilitare l’incontro tra capitali pubblici e privati e progetti di housing accessibile, rafforzando la capacità di attuazione del Piano sui territori e contribuendo a tradurre gli obiettivi europei in interventi concreti. 

Costruzioni, riqualificazione e investimenti: il ruolo dell’edilizia sostenibile

Per colmare il divario tra domanda e offerta, la Commissione stima la necessità di circa 650.000 nuovi alloggi all’anno in aggiunta agli attuali livelli di produzione, con un fabbisogno finanziario annuo di circa 150 miliardi di euro. Il Piano chiarisce che l’aumento dell’offerta non potrà basarsi esclusivamente sulla nuova edificazione, ma dovrà passare anche dalla riconversione di edifici esistenti e dalla riqualificazione profonda del patrimonio edilizio.

In questo quadro si inserisce la European Strategy for Housing Construction, che promuove l’adozione di processi costruttivi innovativi, la digitalizzazione del settore, l’uso di metodi industrializzati e un maggiore ricorso a soluzioni circolari. L’obiettivo è aumentare la produttività dell’edilizia europea, riducendo tempi e costi, e migliorando al contempo le prestazioni energetiche e ambientali degli edifici.

Finanza, semplificazione e nuove regole per l’housing accessibile

Il Piano poggia su una significativa mobilitazione di risorse. Nel periodo 2021-2027 l’UE ha già attivato almeno 43 miliardi di euro per interventi legati all’abitare, attraverso strumenti come il Recovery and Resilience Facility, la Politica di Coesione, InvestEU, LIFE e Horizon Europe. A questi si aggiungeranno nuovi investimenti nel biennio 2026-2027 e ulteriori opportunità nel prossimo Quadro finanziario pluriennale.

Particolarmente rilevante è la revisione delle regole sugli aiuti di Stato per i Servizi di interesse economico generale, che introduce una nuova categoria di edilizia abitativa accessibile esentata dall’obbligo di notifica. Una scelta che amplia il perimetro di intervento pubblico, includendo anche le famiglie che, pur non rientrando nelle categorie più fragili, sono escluse dal mercato per effetto delle dinamiche dei prezzi.

Il Piano affronta infine il tema degli affitti di breve durata, puntando a un quadro normativo più trasparente e coerente che consenta alle autorità locali di intervenire nelle aree a maggiore pressione abitativa, e dedica misure specifiche a studenti, giovani e persone senza dimora, integrando le politiche abitative con quelle sociali ed energetiche.

Student housing e Fondo Sociale per il Clima

Un’attenzione specifica è riservata anche all’abitare per studenti e giovani, considerato un nodo strategico per la mobilità educativa e la competitività europea. La Commissione intende rafforzare gli investimenti in residenze universitarie attraverso InvestEU, fondi di coesione e la futura Piattaforma paneuropea di investimento, valutando al contempo la fattibilità di strumenti di garanzia per ridurre o eliminare la richiesta di depositi cauzionali nel mercato privato, uno degli ostacoli principali all’accesso alla locazione. A questo si affianca il contributo del Fondo Sociale per il Clima, che sosterrà interventi di efficienza energetica, ristrutturazione degli edifici e soluzioni di riscaldamento e raffrescamento puliti, con un impatto diretto sulla riduzione dei costi energetici per le famiglie più esposte. 

Governance e prossimi passi UE

Sul piano della governance, la Commissione europea ha chiarito che il Piano casa rappresenta solo il primo passo di un percorso strutturato. L’attuazione sarà accompagnata dalla nascita di una Alleanza europea per l’abitare, che riunirà Stati membri, regioni, città, istituzioni UE, associazioni di settore, industria e società civile, con il compito di sostenere l’implementazione delle misure e favorire il coordinamento tra i diversi livelli di governo. La Commissione si è inoltre impegnata a presentare una relazione sullo stato di avanzamento prima della fine del mandato e ha annunciato l’organizzazione del primo Vertice UE sull’abitare nel 2026, con l’obiettivo di mantenere alta l’attenzione politica su una crisi considerata ormai strutturale. Il Piano si inserisce in un contesto istituzionale rafforzato, che vede l’abitare tra le priorità delle linee guida politiche europee e il coinvolgimento diretto di una struttura dedicata all’interno della Commissione, a conferma del ruolo sempre più centrale attribuito alle politiche per la casa nel futuro dell’Unione.

Nel complesso, il Piano casa dell’Unione europea rappresenta un cambio di passo nel modo in cui l’abitare viene affrontato a livello comunitario. Una strategia che intreccia dimensione sociale, transizione energetica e politica industriale, e che apre nuove prospettive anche per il settore dell’edilizia e dell’energia, chiamato a giocare un ruolo centrale nella costruzione di un modello abitativo più accessibile, resiliente e sostenibile.

A rafforzare la lettura del Piano casa europeo dal punto di vista della filiera delle costruzioni è arrivato anche il commento di Federica Brancaccio, presidente di Ance, che ha accolto con favore l’impostazione adottata dalla Commissione europea. “Siamo soddisfatti dell’impostazione che l’Europa sta dando per rispondere all’emergenza casa che come Ance denunciamo da tempo”, ha dichiarato Brancaccio. Un’emergenza che, secondo l’associazione dei costruttori, richiede da tempo una visione strutturale e coordinata, capace di andare oltre interventi frammentari e di breve periodo. “I quattro pilastri individuati dalla UE per il Piano casa rispondono alle proposte da noi avanzate: un approccio multilivello che riguarda riforme, strumenti finanziari, leva fiscale e semplificazione dei processi”.

FAQ – Piano casa dell’Unione europea

Che cos’è il Piano casa dell’Unione europea?

Il Piano casa dell’Unione europea è la prima strategia comunitaria dedicata all’edilizia abitativa accessibile. L’iniziativa della Commissione UE mira ad aumentare l’offerta di abitazioni sostenibili e di qualità, sostenendo Stati membri, regioni e città attraverso investimenti, semplificazioni normative, innovazione nel settore delle costruzioni e un nuovo quadro di regole per l’housing accessibile.

Perché la Commissione europea è intervenuta sul tema della casa?

La Commissione è intervenuta in risposta a una crisi abitativa che negli ultimi anni ha assunto una dimensione strutturale. L’aumento dei prezzi delle case e degli affitti, la riduzione dei permessi di costruzione e la crescita degli affitti brevi stanno limitando l’accesso all’abitare per ampie fasce della popolazione, con effetti negativi sulla mobilità del lavoro, sull’istruzione e sulla coesione sociale.

Quante nuove abitazioni saranno necessarie in Europa nei prossimi anni?

Secondo le stime della Commissione europea, per colmare il divario tra domanda e offerta sarà necessario realizzare circa 650.000 abitazioni aggiuntive all’anno rispetto ai livelli attuali. Questo sforzo richiederà investimenti annui stimati in circa 150 miliardi di euro e coinvolgerà sia nuove costruzioni sia il riuso e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Quali strumenti finanziari sostiene il Piano casa europeo?

Il Piano si basa su una combinazione di risorse già attive e nuovi strumenti di investimento. Tra questi rientrano il Recovery and Resilience Facility, la Politica di Coesione, InvestEU, il Fondo Sociale per il Clima e la futura Piattaforma paneuropea di investimento, pensata per mobilitare capitali pubblici e privati a favore dell’edilizia abitativa accessibile e sostenibile.

Il Piano casa UE prevede misure specifiche per studenti e giovani?

Sì, il Piano dedica particolare attenzione a studenti e giovani, riconosciuti tra i gruppi maggiormente colpiti dalla crisi abitativa. La Commissione intende sostenere la realizzazione di nuove residenze studentesche, promuovere modelli abitativi innovativi e valutare strumenti di garanzia per facilitare l’accesso al mercato della locazione, riducendo gli ostacoli economici iniziali. 

Come interviene il Piano casa UE sugli affitti brevi e sulla speculazione immobiliare?

Il Piano casa dell’Unione europea affronta il tema degli affitti di breve durata e della speculazione immobiliare come uno dei fattori che contribuiscono alla riduzione dell’offerta di alloggi accessibili, in particolare nelle aree urbane ad alta pressione abitativa. La Commissione europea intende rafforzare la trasparenza del mercato attraverso il Regolamento sugli affitti brevi, applicabile a partire dal 2026, che introduce l’obbligo di registrazione degli host e la condivisione dei dati sulle transazioni tra piattaforme digitali e autorità nazionali. Parallelamente, è prevista per il 2026 un’analisi europea delle dinamiche dei prezzi delle abitazioni, con l’obiettivo di migliorare la disponibilità dei dati, valutare l’impatto dei comportamenti speculativi e individuare eventuali azioni correttive. In questo quadro, gli Stati membri sono incoraggiati ad adottare misure mirate, anche di natura fiscale e regolatoria, per limitare gli effetti distorsivi della speculazione e tutelare l’accesso all’abitare per i residenti.

In che modo l’Unione europea può intervenire su una materia di competenza nazionale come la casa?

Pur restando la politica abitativa una competenza prevalentemente nazionale, regionale e locale, l’Unione europea interviene come facilitatore e moltiplicatore delle azioni degli Stati membri, nel rispetto del principio di sussidiarietà. Il Piano casa UE si propone di affrontare una crisi che ha ormai una dimensione sistemica e transnazionale, incidendo sulla competitività europea, sulla mobilità del lavoro e dello studio e sulla coesione sociale. A livello europeo, l’azione si concentra sul rafforzamento degli strumenti finanziari, sulla semplificazione delle regole che ostacolano l’aumento dell’offerta abitativa, sulla regolazione di fenomeni comuni come gli affitti brevi e sulla promozione dello scambio di buone pratiche. In questo contesto si inserisce anche la creazione di una Housing Alliance europea, che coinvolge istituzioni UE, governi nazionali, regioni, città e stakeholder del settore, con l’obiettivo di migliorare il coordinamento tra i diversi livelli di governo e sostenere soluzioni adattate alle specificità dei territori. 

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