Affitti brevi, quali tasse si devono versare

Come per ogni altro reddito percepito da un contribuente è necessario versare le tasse anche da quello proveniente dagli affitti brevi. La redditività dell’investimento immobiliare viene influenzata dalle opzioni scelte dal singolo soggetto, il quale, nel momento in cui concede in locazione un immobile, ha la possibilità di scegliere a quale regime fiscale debbano sottostare gli affitti brevi.

Come spiegato dalla circolare n. 24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate, per dichiarare questi particolari redditi il contribuente può scegliere tra:

• una tassazione ai fini Irpef del reddito percepito, che può essere fondiario per il proprietario o un reddito diverso per il comodatario;
• la tassazione con cedolare secca, che può essere scelta dal proprietario, per chi concede in affitto in sublocazione e per il comodatario dell’immobile.

Indipendentemente dall’opzione scelta dal singolo contribuente, è bene ricordare che sul canone di locazione viene applicata una ritenuta del 21% se gli affitti brevi vengono gestiti attraverso un portale web od un intermediario (solitamente un agente immobiliare). Questa è, a tutti gli effetti, una ritenuta d’acconto – o di imposta nel caso in cui si dovesse scegliere la cedolare secca – che viene versata per nome e conto del titolare del reddito come acconto sulle tasse dovute.

Affitti brevi, cosa sono

Che cosa si intende quando si parla di affitti brevi? Sono dei contratti di locazione per degli immobili ad uso abitativo della durata inferiore a 30 giorni. Tra i servizi che possono essere erogati ci sono anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Vengono stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa e sono gestiti da soggetti che  – anche attraverso dei portali telematici – mettono in contatto proprietari di immobili con chi li vuole prendere in locazione.

A definire quali debbano essere le caratteristiche degli affitti brevi ci ha pensato l’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, che le elenca come segue:

• hanno come oggetto degli immobili abitativi. Non vengono presi in considerazione le eventuali pertinenze;
• la durata della locazione deve essere inferiore a 30 giorni nel corso dell’anno e riguardano il soggetto locatario;
• il contratto di locazione deve essere sottoscritto da delle persone fisiche, che non operano all’interno dell’attività di impresa;
• il numero massimo degli immobili messi in locazione deve essere inferiore a quattro per contribuente. Nel caso in cui dovesse essere superata questa quota si deve iniziare ad operare in forma di impresa.

La ritenuta alla fonte da applicare sugli affitti brevi

Nel caso in cui gli affitti brevi vengano gestiti da degli intermediari residenti fiscalmente in Italia, deve essere effettuata una ritenuta d’acconto pari al 21% nel caso in cui:

• questi soggetti provvedono ad incassare gli importi relativi agli affitti brevi o i corrispettivi dei contratti onerosi, che sono stati conclusi dal proprietario o dal comodatario;
• questi soggetti intervengono nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione o dei corrispettivi legati ai contratti onerosi.

L’obbligo ad effettuare la ritenuta alla fonte, in altre parole, si viene a generare nel momento in cui l’intermediario interviene nella fase di pagamento. Non è sufficiente che lo stesso sia semplicemente coinvolto nella fase di stipula del contratto. L’obbligo non interviene nel momento in cui il conduttore dovesse consegnare all’intermediario un assegno intestato al locatore: su questo punto sono importanti i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate attraverso la circolare n. 24/E/2017.

La ritenuta deve essere effettuata sul corrispettivo lordo che viene indicato all’interno del contratto di locazione breve. E deve includere inoltre:

• le eventuali somme che vengono addebitate in maniera forfettaria a titolo di spese per i servizi accessori, sempre che non vengano sostenute direttamente dal conduttore o a questo riaddebitate;
• la provvigione da versare all’intermediario, nel caso in cui questa venga trattenuta sul canone di locazione.

Affitti brevi, le imposte previste dalla normativa

Per pianificare in maniera corretta un investimento immobiliare è opportuno capire quali sia la tassazione applicata sugli affitti brevi.

Il contribuente, sostanzialmente, può scegliere tra due soluzioni diverse:

• la normale tassazione Irpef;
• la cedolare secca.

La tassazione classica che viene applicata sui redditi provenienti dagli affitti brevi si basa sulle normali aliquote Irpef. Il soggetto deve dichiarare il proprio reddito normalmente nella dichiarazione dei redditi, dove quello proveniente dalla locazione breve concorre alla formazione del reddito imponibile Irpef.

Il reddito proveniente dagli affitti brevi – che viene definito reddito fondiario – diventa imponibile Irpef per il 95% del proprio ammontare. Viene applicato un 5% a titolo di deduzione forfettaria, che serve per compensare eventuali spese che sono state sostenute per l’immobile, come quelle relative agli intermediari o alla manutenzione. Il 95% del reddito prodotto viene assoggettato alla tassazione secondo gli scaglioni Irpef in vigore nel momento in cui si presenta la dichiarazione dei redditi.

Ovviamente, nel caso in cui sia stata versata una ritenuta d’acconto del 21%, quanto trattenuto dall’intermediario, non deve più essere versato.

È possibile, in alternativa, usufruire della cedolare secca sugli affitti brevi. In questo caso è prevista l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef che è pari al 21% sul primo immobile. A partire dal secondo e fino al quarto l’aliquota sale al 26%.

L’imposta, in questo caso, si applica al 100% dell’importo percepito come canone di locazione, indipendentemente dai costi che sono stati sostenuti. Nel caso in cui l’intermediario abbia applicato la ritenuta del 21%, come accade per la tassazione Irpef, viene detratta da quanto dovuto al fisco. Nel caso in cui l’affitto breve coinvolga un solo immobile, le pendenze con l’Agenzia delle Entrate, almeno sulla carta, sono liquidate già con la ritenuta.

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