Cedolare secca, come funziona la tassazione agevolata

Strumento che permette di risparmiare gli oneri fiscali dei contribuenti che affittano degli immobili, la cedolare secca è stata ampiamente modificata nel corso degli ultimi due anni. La Legge di Bilancio 2026 – mentre scriviamo il testo è stato bollinato, ma deve ancora essere approvato definitivamente – promette di inserire un’ulteriore novità che andrà ad impattare sulle imposte che si dovranno versare.

Attraverso la cedolare secca i contribuenti possono accedere ad un regime fiscale sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali e possono evitare di versare le imposte di registro e di bollo. Lo strumento, però, può essere applicato esclusivamente agli immobili ad uso abitativo e vi possono accedere esclusivamente le persone fisiche che non stiano agendo nell’esercizio di un’attività d’impresa (anche se su questo argomento l’orientamento della Cassazione è diverso).

Che cos’è la cedolare secca

Regime fiscale facoltativo alternativo all’Irpef, la cedolare secca va a sostituire la consueta gestione dei redditi che derivano dall’affitto degli immobili ad uso abitativo. Grazie a questo strumento sugli importi percepiti come affitto viene applicata una tassazione alternativa all’imposta sui redditi delle persone fisiche, sulle addizionali regionali e comunali, sull’imposta di bollo e su quella di registro.

Hanno la possibilità di accedere a questo regime fiscale le persone fisiche che siano titolari di un diritto di proprietà o di un qualsiasi altro diritto reale di godimento su un immobile. Ma non devono agire nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione.

A quali contratti di locazione si applica

La cedolare secca è stata introdotta per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti. I contribuenti, che dovessero scegliere questa formula, rinunciano automaticamente ad aggiornare il canone di locazione, anche quando questo è stato previsto dal contratto, all’inflazione.

I contratti di locazione per i quali si può scegliere la cedolare secca sono quelli che coinvolgono gli immobili ad uso abitativo, che appartengono alle categorie catastali che vanno dalla A1 alla A11, con la sola esclusione di quelli che appartengono alla A10 (sono gli uffici e gli studi privati).

Ovviamente possono essere applicati anche alle relative pertinenze. Una delle novità che sono state introdotte nel 2024 è l’estensione dell’agevolazione anche ai contratti di locazione breve.

La cedolare secca si applica anche ai garage

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata anche quando si sottoscrivono dei contratti di locazione per i garage, ma solo quando si realizzano determinate condizioni. Per poterne usufruire il box deve essere locato insieme all’unità abitativa principale: è possibile sottoscrivere un contratto di locazione separato, ma è necessario che al suo interno ci sia un riferimento a quello abitativo. È necessario, inoltre, che conduttore e locatore siano gli stessi.

Le condizioni principali per poter estendere l’opzione al garage sono le seguenti:

• contratto congiunto: nel caso in cui il box auto venga affittato insieme all’appartamento principale, la cedolare secca può essere estesa anche alla pertinenza con un unico contratto;
• contratto separato: se si opta per sottoscrivere un contratto separato, al suo interno deve essere espressamente specificato che la pertinenza è legata al contratto di affitto dell’abitazione principale.

Quali aliquote si applicano nel 2025

Le aliquote che si applicano alla cedolare secca variano a seconda della tipologia di contratto di locazione che le parti hanno scelto:

• aliquota 21%: viene applicata sul 100% del valore del canone annuale e deve essere scelta per i contratti di locazione a canone libero, che hanno una dura 4+4;
• aliquota 10%: questa opzione può essere scelta per i contratti a canone concordato – ossia i 3+2 – e vale unicamente per gli immobili che sono situati nei comuni ad alta tensione abitativa o in determinati capoluoghi di provincia.

Per gli affitti brevi, il legislatore ha introdotto una serie di novità a partire dal 2025:

• è possibile usufruire dell’aliquota al 21% per il primo immobile;
• per le locazioni brevi dal secondo immobile in poi l’aliquota sale al 26% (quando si supera i quattro immobili è necessario aprire la partita Iva).

Le novità attese per il 2026 per gli affitti brevi

Il legislatore sta mettendo mano alla cedolare secca nella Legge di Bilancio 2026. Nel momento in cui scriviamo il testo è stato bollinato, ma non è stato ancora approvato definitivamente, quindi potrebbero esserci ulteriori novità da qui a fine anno.

La cedolare secca per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%: in un primo momento l’aumento dell’aliquota avrebbe dovuto coinvolgere trasversalmente tutti i contribuenti, ma dopo le critiche delle varie associazioni di categoria – che hanno sollevato alcune preoccupazioni per le potenziali ricadute sul mercato delle locazioni turistiche – la disciplina è stata ulteriormente riformulata: l’aliquota del 26% dovrebbe essere applicata esclusivamente per gli affitti brevi che vengono conclusi attraverso degli intermediari immobiliari o delle piattaforme telematiche, come sono, per esempio, Airbnb e Booking. L’agevolazione rimane al 21% solo e soltanto nei casi in cui i contratti vengano effettuati senza intermediazione.

Il dibattito su questo argomento, però, è ancora aperto, tanto che Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, ha sottolineato che:

“Il testo bollinato del disegno di legge di bilancio contiene l’aumento della cedolare secca sugli affitti brevi, salvo il caso, ben raro, in cui non ci si avvalga di agenti immobiliari o di portali telematici (es. Airbnb e Booking). Non essendo in sostanza cambiato nulla rispetto alla bozza, ci aspettiamo che i due vicepremier confermino il loro impegno all’eliminazione della norma.”

Come si fa ad aderire alla cedolare secca

I contribuenti per poter accedere beneficiare delle agevolazioni previste dalla cedolare secca devono comunicare la propria scelta all’Agenzia delle Entrate.

La comunicazione deve essere effettuata nel momento in cui viene registrato il contratto, utilizzando il modello RLI.

Come si effettuano i pagamenti e le scadenze ufficiali

Le imposte che scaturiscono dalla cedolare secca devono essere versate utilizzando un Modello F24 e devono essere suddivise nel seguente modo:

• l’acconto è pari al 100% dell’imposta versata nel corso dell’anno precedente: nel caso in cui sia inferiore a 257,52 euro deve essere pagata entro il 30 novembre. Se, invece, è superiore a questa cifra, il versamento può essere effettuato in due rate: la prima entro il 30 giugno e la seconda entro il 30 novembre;
• il saldo deve essere effettuato entro il termine previsto per la dichiarazione dei redditi Irpef dell’anno successivo rispetto a quello di riferimento.

Vantaggi e svantaggi della cedolare secca

Scegliere la cedolare secca ha dei vantaggi e degli svantaggi.

I vantaggi sono i seguenti:

• si accede ad una tassazione fissa: vengono evitati gli scaglioni Irpef, che possono diventare particolarmente elevati nel caso in cui si abbiano dei redditi alti;
• viene esclusa completamente l’Irpef e le relative addizionali: l’imposta sul reddito viene completamente ed interamente sostituita dalla cedolare secca;
• non si pagano le imposte di registro e di bollo;
• la cedolare secca diventa particolarmente conveniente soprattutto per chi ha degli altri redditi.

Purtroppo, però, ci sono anche degli svantaggi, che è necessario tenere a mente:

• si rinunciano agli aggiornamenti Istat: il canone di locazione non può essere aggiornato all’andamento dell’inflazione. A lungo termine questa scelta potrebbe far perdere potere d’acquisto al locatore;
• non si possono detrarre le spese;
• i redditi della cedolare secca non sono cumulabili con gli altri redditi per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e per ottenere altre agevolazioni fiscali.

FAQ Cedolare secca

Affittare con la cedolare secca: quali differenze ci sono con il regime ordinario?

Regime fiscale alternativo alla tassazione ordinaria Irpef, la cedolare secca permette di versare un’imposta fissa sul canone di locazione. Non sono dovute, inoltre, le addizionali comunali e regionali.

Le aliquote sono al 21% per i contratti di locazione a canone libero e al 10% per quelli agevolati.

Come si paga la cedolare secca?

Per effettuare i pagamenti deve essere utilizzato un Modello F24: le scadenze e le modalità entro le quali devono essere effettuati i pagamenti variano a seconda degli importi che sono dovuti.

È possibile sottoscrivere un contratto d’affitto per un box con la cedolare secca?

La cedolare secca non può essere applicata per i box auto ed i garage quando vengono dati in locazione separatamente da un’abitazione.

È possibile optare per questo regime fiscale solo e soltanto per i contratti di locazione ad uso abitativo.

Quali imposte si pagano su un contratto di locazione?

Quando non si opta per la cedolare secca i canoni di locazione sono soggetti alla tassazione ordinaria Irpef, che deve essere applicata a quanto percepito annualmente ridotto del 5% (quindi si calcola sul 95% di quanto percepito). Le aliquote applicate sono quelle progressive che si applicano sui redditi percepiti complessivamente dal contribuente.

Devono essere pagati, inoltre, l’imposta di registro (2% del canone annuo), l’imposta di bollo (pari a 16 euro ogni 100 righe di contratto). Ci sono poi le addizionali regionali e comunali, proporzionali al reddito complessivo percepito dal contribuente.

Come fare contratto cedolare secca?

Il contribuente che opta per la cedolare secca deve rinunciare agli adeguamenti annuali Istat. L’opzione, inoltre, deve essere effettuata in fase di registrazione telematica dello stesso.

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24/08/2023

Cedolare secca: le novità della Legge di Bilancio 2023

Regolamentata dall’articolo 3 del Dlgs 23/2011, la cedolare secca sugli affitti è un’opzione riservata ad alcune tipologie di affitti, affittuari ed inquilini. Solo per portare alcuni esempi, non può essere utilizzata a scopo imprenditoriale: questo è il motivo per il quale sono esclusi gli affitti turistici ed i bed & breakfast.

Con la Legge di Bilancio 2023 sono state introdotte alcune modifiche, anche se all’interno del programma di FdI era contenuta la cedolare secca al 21% per la locazione, nelle zone svantaggiate o degradate, degli immobili commerciali.

Volendo sintetizzare al massimo la cedolare secca consiste in un regime fiscale facoltativo, il quale permette il pagamento di un’imposta sostitutiva rispetto all’Irpef e alle relative addizionali. I contribuenti che dovessero optare per la cedolare secca, inoltre, non sono tenuti a versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo che devono essere versate nel momento in cui si effettuano le registrazioni per i nuovi contratti di locazione, per le eventuali proroghe o le risoluzioni.

Ma entriamo un po’ più nel dettaglio e cerchiamo di comprendere come funzioni la cedolare secca.

Volendo definire cosa sia la cedolare secca, possiamo affermare che è un regime di tassazione facoltativo. È caratterizzata dal pagamento di un’imposta sostitutiva rispetto all’Irpef e alle relative addizionali. Hanno la possibilità di optare per la cedolare secca i contribuenti che percepiscono dei redditi dalla locazione di immobili o che stiano godendo dei diritti reali sugli stessi.

Sono due le aliquote previste dalla cedolare secca: una al 10% ed una al 21%, che vengono applicate a diverse tipologie di contratto.

Le persone fisiche, nel momento in cui concedono in locazione per uso abitativo degli immobili di loro proprietà, hanno la possibilità di scegliere tra:

• la tassazione ordinaria:
• la cedolare secca.

Il locatore, che avesse l’intenzione di optare proprio per la cedolare secca, deve esprimere la propria scelta in fase di prima registrazione del contratto di locazione. La scelta può essere effettuata anche in un secondo momento, provvedendo a compilare il modello RLI, che deve essere consegnato o trasmesso telematicamente all’Agenzia delle Entrate.

Grazie alla cedolare secca è possibile usufruire di un regime di tassazione sostitutivo, che permette di accedere ad una tassazione fissa esclusivamente sul reddito generato dalla locazione. Questa particolare tassazione si andrà a sostituire alle normali aliquote Irpef.

Questo significa, in estrema sintesi, che tutti i redditi che provengono dagli affitti per i quali è stato stipulato un contratto di locazione a cedolare secca, verranno tassati a parte. Verrà applicata un’aliquota agevolata, ma soprattutto non andranno a concorrere alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.

Non dovranno, inoltre, essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo per i contratti di locazione con cedolare secca. L’esenzione si applica alle registrazioni, alle risoluzioni e alle proroghe.

Per riassumere, la cedolare secca sugli affitti è un’opzione riservata:

• a quanti decidano di esercitare la scelta della cedolare secca in maniera esplicita, attraverso il Modello RLI, nel momento in cui il contratto viene registrato;
• esclusivamente agli affitti residenziali, per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, escluso la A10;
• ai proprietari o a quanti risultino essere titolari di un diritto reale di godimento su una qualsiasi unità immobiliare. Compresi gli eventuali usufruttuari;
• agli inquilini, che però non devono agire nell’esercizio di una qualsiasi attività di impresa o lavoro autonomo. L’immobile non deve essere nemmeno utilizzato per le finalità abitative di dipendenti e collaboratori;
• alle locazioni di breve durata: il contratto deve avere una durata inferiore a 30 giorni. Nel corso dell’anno, però, il proprietario deve destinare a questa attività meno di quattro appartamenti.

Nel caso in cui il proprietario abbia intenzione di accedere alla cedolare secca al 10% deve rispettare uno dei seguenti requisiti:

• è necessario che l’immobile si trovi all’interno di un Comune con mancanza di soluzioni abitative o che sia densamente popolato. O nel quale si siano verificate delle calamità naturali;
• il contratto di locazione sia stato stipulato con degli studenti universitari;
• l’affitto risulti essere transitorio, così come è stato definito dalla Legge n. 431/1998.

È importante ricordare che la tassazione a cedolare secca non viene applicata in maniera automatica. È subordinata direttamente all’esercizio di un’opzione che deve essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto: la scelta deve essere effettuata attraverso il Modello RLI.

Nel caso in cui l’opzione non dovesse essere esercitata fin da dall’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie. È necessario versare le imposte di registro e le imposte di bollo, che non saranno rimborsabili in un secondo momento. Quando un contratto viene prorogato, è necessario confermare l’opzione nel momento in cui viene comunicata la proroga: la conferma dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

È importante ricordare che la scelta della cedolare secca deve essere esercitata nel momento in cui viene registrato il contratto. O, quando ci sono dei contratti pluriennali, successivamente: la scelta deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate e al conduttore.

Le aliquote del 10% e 21% ci fanno comprendere quale sia la reale convenienza fiscale della cedolare secca, che aumenta man mano che cresce il reddito che deve essere assoggettato alla tassazione Irpef. È necessario sottolineare, comunque, che il reddito fondiario che viene assoggettato alla cedolare secca viene considerato nell’insieme complessivo dei redditi per ottenere eventuali agevolazioni o detrazioni, come ad esempio la determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico.

Nel momento in cui si dovesse optare per la cedolare secca con canone concordato, il conduttore ha un ulteriore vantaggio: la certezza di non subire degli aumenti del canone di locazione sulla base della rivalutazione ISTAT per tutto il periodo della durata del contratto. Questo vantaggio per l’inquilino si traduce in uno svantaggio per il proprietario immobiliare, che deve rinunciare ad applicare gli eventuali aumenti di canone per lo stesso periodo. Per entrambi, però, sono previste delle agevolazioni fiscali.

Chi può scegliere la cedolare secca

Hanno la possibilità di scegliere la cedolare secca le persone fisiche, che siano titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento dell’immobile (come ad esempio l’usufrutto). L’immobile non deve essere locato nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Possono optare per la cedolare secca al 21% anche quanti si avvalgono del regime delle locazioni brevi. Con questo termine si intendono i contratti di affitto con una durata inferiore a 30 giorni, che siano stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa.

Scegliere la cedolare secca, sicuramente, porta ad una serie di vantaggi. Il principale è l’applicazione di una tassa piatta per i redditi che vengono generati dai contratti di locazione. 

È possibile beneficiare, infatti, di un’imposta sostitutiva per:

• l’aliquota Irpef ordinaria;
• l’addizionale Irpef;
• le imposte di bollo e registro.

Gli immobili e gli inquilini

È possibile optare per la cedolare unicamente per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione dell’A10 (uffici o studi privati), che devono essere locati ad uso abitativo.

La cedolare secca non può essere scelta per i contratti di locazione conclusi con dei conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Indipendentemente da come venga utilizzato l’immobile in un secondo momento.

La cedolare secca può essere applicata per le unità immobiliari abitative date in locazione a cooperative edilizie per la locazione o ad enti senza scopo di lucro. In questo caso, però, devono essere sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di affitto.

Come si paga

Per effettuare i calcoli relativi alla cedolare secca è necessario prendere come base imponibile il canone di locazione senza deduzioni. Per il pagamento delle relative tasse è previsto un acconto ed un saldo. L’acconto si calcola sul 100% dell’imposta per i redditi assoggettati alla cedolare secca nel corso dell’anno precedente. Il versamento deve essere effettuato solo e soltanto nel caso in cui risulti essere superiore a 51,65 euro.

L’acconto dovrà essere pagato:

• se inferiore a 257,52 euro, in un’unica soluzione;
• se superiore a 257,52 euro, in due rate.

La prima rata, che corrisponde al 40% dell’importo deve essere versata entro il 30 giugno, mentre la seconda rata (60%) o unica rata (110%) entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA, devono pagare il 50% a giugno ed il 50% a novembre.

Per il versamento è necessario utilizzare un modello F24 utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

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