Il dopo Villaggio Olimpico

Conclusi anche i Giochi Paralimpici Invernali Milano Cortina 2026, per il Villaggio Olimpico di Porta Romana a Milano si apre una nuova fase, quella della trasformazione a studentato con 1.700 posti letto, il 6 per cento del fabbisogno complessivo della città. In soli 120 giorni, la struttura che ha ospitato atleti e personale al seguito verrà convertita in un grande complesso per studenti universitari fuori sede. Infobuild spiega come

A cura di: Pietro Mezzi

Conclusi anche i Giochi Paralimpici Invernali di Milano Cortina, per il Villaggio Olimpico di Porta Romana a Milano, che per quasi un mese ha ospitato circa 1.300 tra atleti e personale al seguito, si apre una nuova fase, quella del passaggio a studentato.

Una trasformazione che, secondo il cronoprogramma di Coima, società specializzata nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari italiani per investitori istituzionali, dovrà avvenire in soli quattro mesi.

In centoventi giorni gli spazi saranno convertiti in residenze universitarie, pronte ad accogliere i nuovi arrivati già dal prossimo anno accademico.

A fronte di una domanda abitativa per studenti che a Milano è in costante crescita e risulta coperta solo per un terzo, la nuova struttura in zona sud coprirà il 6% del fabbisogno complessivo, grazie a 1.700 posti letto e a tariffe convenzionate, comprensive di tutti i servizi.

Il Villaggio, un investimento da 140 milioni di euro, è infatti il primo tassello del progetto di rigenerazione urbana nell’ex scalo di Porta Romana, che da storico snodo ferroviario si sta trasformando in un nuovo quartiere progettato per accogliere 1.700 studenti, 2.000 residenti tra edilizia libera, convenzionata e pubblica, 6.000 lavoratori e con oltre 20 spazi per attività commerciali e servizi di prossimità al piano terra del nuovo complesso.

La trasformazione in studentato

La rapidità della riconversione è garantita grazie alla collaborazione pubblico‑privato e all’accordo con la Fondazione Milano Cortina per la fornitura degli arredi definitivi. Gli arredi, destinati agli studenti a partire da settembre, sono già stati installati in occasione dei Giochi Olimpici e Paralimpici. Le ulteriori attività riguardano interventi funzionali necessari ad adeguare alcune camere e gli spazi comuni, perché i requisiti previsti dal Comitato Olimpico sono differenti da quelli di una residenza universitaria.

Le camere verranno completate con dotazioni aggiuntive: durante l’evento sportivo erano previste solo attrezzature essenziali (letto, comodino e armadio), mentre nella configurazione definitiva saranno presenti anche scrivania e libreria.

La parte più significativa della riconversione interessa le aree comuni, comprese cucine al piano, lavanderie, spazi di studio, palestra e ingressi. Gli spazi esterni verranno completati dopo i Giochi Paralimpici, con la conclusione delle piantumazioni e l’installazione delle strutture sportive, tra cui campi da padel e un campo multifunzionale per tennis, pallavolo e basket. Si tratta di dotazioni non sempre presenti negli studentati e che contribuiranno a elevare la qualità complessiva dei servizi offerti.

L’intero complesso è stato progettato come un campus universitario urbano: le sei palazzine non sono delimitate da recinzioni e si affacciano direttamente sullo spazio pubblico. Un investimento significativo è stato dedicato alla qualità e alla varietà degli spazi comuni.

A est dell’area, dove era collocata la piazza olimpica, verrà realizzata la grande zona verde dello scalo. Al termine degli interventi, tra spazi pubblici e superfici a verde, lo Scalo Romana raggiungerà una quota pari al 50% di aree verdi, trasformandosi in un contesto aperto.

Il verde emergerà progressivamente: le passerelle di collegamento tra gli edifici, concepite come spazi sociali e di studio all’aperto, sono state dotate di vegetazione rampicante che raggiungerà la piena maturazione entro uno-due anni, conferendo un aspetto più accogliente all’insieme.

I primi spazi verranno consegnati a fine marzo e i lavori inizieranno immediatamente, così da garantire la piena operatività in estate, in vista dell’arrivo degli studenti previsto per il 1° settembre, in concomitanza con l’avvio dell’anno accademico.

Il risultato finale sarà un campus all’italiana, aperto e integrato nel tessuto urbano.

L’area dell’ex scalo ferroviario, finora separata dal contesto circostante, diventerà uno spazio accessibile, attraversabile e fruibile da tutti, con servizi, verde e luoghi di socialità che contribuiranno a creare un nuovo quartiere.

Il nuovo studentato convenzionato

Il Villaggio di Scalo Romana si trova nel raggio di soli 15 minuti di bicicletta dalle principali università milanesi e con i suoi 1.700 posti letto contribuirà a rispondere al fabbisogno abitativo degli studenti di Milano, che sono circa 200 mila (secondo i dati di Scenari Immobiliari nel biennio 2022-23, il gap stimato di posti letto ha raggiunto le 30mila unità a fronte di oltre 70mila di studenti fuori sede).

Le tariffe dello studentato, tutte convenzionate, sono differenziate in funzione della tipologia di stanza (singola o doppia) e includono una serie di servizi legati a sicurezza, confort e socialità (sorveglianza h 24, 670 telecamere, portineria 7 giorni su 7, 425 locker; pulizia stanze e spazi pubblici, due lavanderie, tutte le utenze incluso Wi-Fi, 380 posti bici coperti; 42 cucine, 2 palestre, 3 campi sportivi, 42 sale studio, sale hobby).

La tariffa media complessiva è di 864 euro al mese (con tutti i servizi, iva compresa). Grazie all’accordo raggiunto con il Fondo nazionale dell’abitare sociale di CDP Real Asset nel luglio 2024, i posti letto a tariffa agevolata sono stati triplicati rispetto alla quota iniziale, raggiungendo le 450 unità, con un costo a posto letto di 592 euro al mese (con tutti i servizi, iva compresa).

Il cantiere del Villaggio Olimpico

Le strutture del Villaggio Olimpico, entrate nella disponibilità della Fondazione Milano Cortina 2026, sono state completate con un anticipo di 30 giorni rispetto alla consegna originariamente prevista per fine luglio 2025, dopo soli 30 mesi di cantiere (da gennaio 2023 a giugno 2025).

La progettazione del Villaggio – che nel 2025 ha conseguito dal British Safety Council il prestigioso “International Safety Award” per gli elevati standard di sicurezza – è stata guidata dai più alti standard di sostenibilità, tenendo conto della configurazione post Olimpiadi del futuro studentato e rendendo l’intervento di riconversione tra i più rapidi nella storia degli eventi temporanei.

La priorità è stata posta sull’integrazione nel futuro quartiere di tutti gli spazi fisici, i servizi e gli allestimenti già progettati per gli atleti, minimizzando così i lavori di riconversione dell’esistente in strutture permanenti e i relativi impatti ambientali.

In particolare, i circa 10.000 metri quadrati adibiti a servizi per gli atleti – che comprendono spazi dedicati a palestra, coworking, ristorazione e strutture medico-sanitarie -, saranno destinati a servizi privati di interesse pubblico o generale in grado di contribuire all’attivazione del quartiere e dello studentato.

Questo risultato è stato raggiunto anche grazie al coinvolgimento di progettisti di fama internazionale – lo studio di architettura Skidmore, Owings & Merrill SOM -, affiancato da Coima Image per la progettazione degli interni, e lo studio Michel Desvigne per gli spazi a verde pubblico e attrezzato, in coordinamento con il masterplan generale di Outcomist.

Appalti per 140 milioni

Una filiera di produzione tutta italiana – per appalti assegnati del valore complessivo di 140 milioni di euro – ha realizzato il Villaggio partecipando a un rigoroso processo di valutazione delle proprie performance di sostenibilità.

L’innovazione introdotta nella produzione, dalla costruzione affidata al raggruppamento composto da Impresa CEV, Grassi e Crespi e Milani fino ai fornitori di componentistica e materiali, ha permesso di efficientare la realizzazione della struttura attraverso tecniche avanzate di prefabbricazione e serializzazione, con una media a regime di 200 operai al giorno tra fabbrica e cantiere.

La sostenibilità

Il Villaggio Olimpico di Scalo Romana è un modello di sostenibilità integrata, con edifici a zero emissioni operative certificati Leed Gold e Wiredscore Platinum, grazie all’altissima efficienza energetica, all’assenza di combustibili fossili, all’uso di pompe di calore e alla produzione di energia elettrica tramite un impianto fotovoltaico da circa 1 MW.

L’illuminazione è a Led con sensori e sistemi avanzati per la raccolta e il riutilizzo dell’acqua piovana. La mobilità sostenibile è incentivata con percorsi ciclabili, parcheggi per biciclette e colonnine di ricarica per veicoli elettrici.

Tutte queste caratteristiche concorrono a qualificare Scalo Romana come progetto pilota per la carbon neutrality nell’ambito del Piano aria e clima promosso dal comune di Milano, allineato ai requisiti della tassonomia Ue e quartiere idoneo all’ottenimento delle certificazioni Leed e Well for Community.

La partnership pubblico-privato

Il Villaggio Olimpico è stato realizzato grazie alla collaborazione finanziaria di Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, l’Istituto per il Credito Sportivo e Cassa Depositi e Prestiti, che ha consentito l’ampliamento dei posti a tariffa agevolata da 150 a 450 unità.

Nutrito anche il fronte istituzionale, che ha ricompreso regione Lombardia, comune di Milano, Fondazione Milano Cortina 2026, Coni, i ministeri dell’Economia, dello Sport, delle Infrastrutture, dell’Università e il Gruppo FS Italiane. Una partnership pubblico-privato completata da Covivio e Prada Holding, che con Coima coinvestono nella riqualificazione dell’ex scalo ferroviario.

Il Villaggio del futuro quartiere Scalo Romana

Il Villaggio di Scalo Romana è stato progettato per lasciare un’eredità oltre il 2026 e diventare il cuore giovane del quartiere. Il progetto architettonico di SOM, incentrato sulla qualità della vita degli studenti, è finalizzato alla creazione di luoghi di aggregazione al servizio di una comunità giovane e internazionale, sia nelle aree esterne sia in quelle interne.

Oltre alle sei nuove palazzine residenziali e al recupero e trasformazione dei due edifici storici preesistenti – l’ex Squadra Rialzo, un tempo officina dedicata alla manutenzione delle locomotive e l’edificio Basilico – verranno realizzati 40mila metri quadrati di spazi pubblici e aree verdi.

Tre campi sportivi saranno destinati a basket e padel; le piazze del Villaggio avranno servizi convenzionati a livello strada, oltre a spazi all’aperto dedicati a manifestazioni ed eventi comunitari; la presenza di spazi flessibili alla base degli edifici consentirà alle funzioni di pubblica utilità di adattarsi alle necessità del futuro studentato; le ampie terrazze laterali delle sei palazzine, eredità delle vecchie case di ringhiera milanesi, saranno rivestite da piantumazioni verticali e avranno la duplice funzione di connettere gli edifici tra loro e di poter diventare veri e propri spazi di ritrovo.

Il progetto sarà integrato con il resto del quartiere attraverso l’attivazione di un programma civico e culturale, con un palinsesto di eventi coordinato anche grazie all’esperienza maturata in Porta Nuova nella gestione di BAM, Biblioteca degli Alberi Milano, della Fondazione Riccardo Catella.

Parla il progettista Colin Koop

Secondo Colin Koop, architetto e design partner dello studio Skidmore, Owings & Merrill SOM,

«il Villaggio Olimpico è stato concepito per avere una lunga vita dopo i Giochi, tenendo conto del suo impatto e del benessere dei suoi utilizzatori finali. La semplicità e l’efficienza hanno guidato la risposta progettuale. In particolare, l’opera è stata progettata con un’attenzione alla riduzione del carbonio sia nella fase costruttiva sia a regime, restaurando le strutture storiche dello scalo ferroviario e utilizzando una costruzione modulare a basse emissioni di carbonio per gli edifici. Inoltre, gli alloggi degli atleti utilizzeranno gli stessi arredi delle residenze degli studenti, riducendo al minimo gli sprechi e le interruzioni post-evento. Una volta completato, il disegno architettonico si fonderà anche su uno spazio pubblico vivo e accogliente, con terrazze verdi concepite come spazi per l’aggregazione sociale per gli studenti nella parte alta e un mix di servizi e negozi dedicati al quartiere nella parte bassa. Come ogni villaggio, si tratta di un attento connubio di spazi vecchi e nuovi che si fonderanno, nel tempo, in un unico spazio urbano».

La collaborazione tra cooperative e fondi

Il piano di sviluppo residenziale del nuovo quartiere Scalo Romana coprirà, fra studentato e abitazioni, il fabbisogno abitativo in edilizia sociale o convenzionata di oltre 2.500 persone, contribuendo al Piano casa del comune di Milano e al piano abitativo sostenibile promosso da Confindustria.

Oltre ai posti letto convenzionati dello studentato, verranno realizzate circa 320 unità abitative in edilizia sociale o convenzionata nell’ambito dell’accordo quadro siglato tra Coima e il Consorzio Cooperative Lavoratori, di cui 220 in edilizia convenzionata ordinaria (con costi di assegnazione di circa 3.800 euro al metro quadrato) che finanzieranno circa 100 alloggi in edilizia residenziale pubblica con canone di locazione medio di circa 30 euro al metro quadro all’anno.

La partnership tra Ccl e Coima mira a contribuire alla definizione di un nuovo modello imprenditoriale, urbanistico e finanziario in ambito residenziale finalizzato alla realizzazione di interventi immobiliari con prezzi e canoni sostenibili, ma allo stesso tempo pienamente integrati nella realtà di quartiere: un obiettivo che verrà perseguito mediante la creazione di contesti residenziali dove le componenti di edilizia libera, convenzionata e sociale popolare potranno coesistere.

Parla il presidente del CCL Alessandro Maggioni

«Il piano integrato di intervento di Porta Romana – sostiene Alessandro Maggioni, presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori, fa perno sll’accordo tra il Consorzio e Coima, sancito nel marzo del 2023, che prevede la realizzazione di circa 220 alloggi in edilizia convenzionata ordinaria, che non è propriamente edilizia sociale, ma edilizia a costo massimo “bloccato”; questi fondi consentiranno di ricavare le risorse per realizzare circa 100 alloggi di edilizia economica e popolare, perennemente pubblica nell’uso, privata nella proprietà. Un’innovazione importante, una formula di reale redistribuzione di risorse che finalmente consentirà, dopo molti anni, di realizzare nuove case popolari in un’area della nuova centralità di Milano. Un passo concreto per un’edilizia più equa e abbordabile».

Gli extracosti

In questa vicenda non sono mancati, e non mancano tuttora, i problemi. Che per Coima vanno sotto il nome di extra-costi. Di che si tratta? Di 40 milioni di euro che Coima chiede che le vengano riconosciuti per una serie di motivi: il Covid-19, la guerra in Ucraina, l’aumento dei costi delle materie prime.

Una richiesta che nasce da un documento sottoscritto alla fine del 2022 da Coima, regione Lombardia e comune di Milano, secondo il quale le istituzioni pubbliche si sarebbero impegnate a sostenere i costi extra-contratto: una soluzione resa possibile da un emendamento ad hoc nel cosiddetto Decreto Sport, che autorizzava il Comune “previa intesa con Regione Lombardia”, a modificare le “convenzioni urbanistiche in essere con il soggetto attuatore del Villaggio olimpico”.

Il tema è tornato di recente alla ribalta dopo l’iniziativa dei consiglieri comunali dei Verdi, che con un ordine del giorno, approvato a maggioranza dal consiglio comunale, esclude erogazioni diretti o premi volumetrici a Coima.

Scheda progetto Villaggio Olimpico

• Località: Milano, ex scalo Porta Romana
• Committente: Coima SGR – Fondo Porta Romana
• Periodo: 2023-2025
• Lead devolopment manager: Coima REM
• Co-development manager: Covivio
• Progettazione architettonica: Skidmore, Owings & Merril – SOM
• Progettazione esecutiva e architettonica: D&D
• Progettazione strutturale e direzione lavori: Bcube
• Progettazione impianti e direzione lavori: Planning
• Progettazione prevenzione incendi: ACF, Ing. Antonio Corbo
• Consulenza ambientale: HPC Italia
• Direzione artistica: Skidmore, Owings & Merril – SOM
• Direzione lavori: Progetto CMR
• Certificazione Leed e sostenibilità: Greenwich
• Collaudo strutture: Milano Engineering
• Collaudo impianti: Advanced Engineering
• Impresa appaltatrice: RTI – CEV (mandataria), Grassi e Crespi (mandante), Milani (mandante)
• Foto: Coima SGR

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