Come cambia l’offerta abitativa in Italia

Un Paese con un patrimonio immobiliare cospicuo, ma povero di politiche abitative attive. Questo è – in maniera estremamente succinta – il risultato dell’analisi effettuata da IFEL sull’offerta di abitazioni in Italia: l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale ci offre una panoramica critica sulle principali trasformazioni in corso lungo lo Stivale e su come si evolveranno gli scenari demografici che caratterizzano la domanda abitativa.

Un vasto patrimonio immobiliare inutilizzato

Il report IFEL compara la situazione Italiana con quella francese e tedesca per comprendere uguaglianze e differenze tra le politiche dei tre Paesi europei.

L’analisi dello stock abitativo nelle tre aree rivela modelli molto diversi di utilizzo del patrimonio immobiliare residenziale.

La Germania, con 43,1 milioni di abitazioni, si caratterizza come il “Paese degli inquilini”: oltre la metà dello stock (53,4%) è destinata alla locazione, mentre solo il 41,3% è in proprietà. La struttura riflette un mercato dell’affitto storicamente sviluppato e regolamentato, che garantisce stabilità agli inquilini e mantiene contenuta la quota di alloggi non occupati (4,4%).

La Francia presenta invece un profilo più equilibrato, con 38,4 milioni di abitazioni distribuite in modo bilanciato tra proprietà (47,4%) e locazione (33,3%), distinguendosi per una quota significativa di seconde case (9,9%) che testimonia una diffusa cultura della villeggiatura.

La situazione italiana si discosta notevolmente da quella analizzata da IFEL in Germania e in Francia. L’Italia dispone di un ampio numero di abitazioni in proprietà (si parla del 55,4%), ma al tempo stesso ha la quota più bassa di alloggi in locazione (13,1%). Fino a qui non si nota nulla di diverso dalla percezione culturale del “mattone”, un bene che nel nostro Paese è ritenuto come prioritario.

Il dato meno positivo riguarda le abitazioni non occupate: secondo IFEL la quota raggiunge il 27,3% dello stock complessivo, per una percentuale quasi quattro volte superiore alla Francia e sei volte superiore alla Germania.

Il mercato immobiliare italiano presenta profondi squilibri, tra edilizia inutilizzata e inefficienze: ad una domanda elevata non corrisponde un’offerta altrettanto adeguata.

Come funzionano gli alloggi sociali in Italia?

Sul tema dell’edilizia sociale vediamo distinguersi la Francia con circa 4,5 milioni di alloggi per un totale del 12% dello stock abitativo presente. Il sistema francese si distingue anche per soglie di accesso particolarmente ampie, che possono raggiungere i 100mila euro annui per nuclei familiari numerosi. Anche la Germania si occupa di edilizia sociale, ma in misura minore rispetto alla vicina Francia: a fronte di uno stock abitativo importante (1,07 milioni di case) l’incidenza di abitazioni sociali occupa il 2,5% del totale e meno del 5% degli affitti.

In Italia l’ERP (edilizia residenziale pubblica) conta circa 900 mila alloggi destinati a nuclei con redditi inferiori a 20 mila euro e canoni medi di appena 100 euro mensili, mentre l’ERS, d’iniziativa privata, rimane marginale con circa 40 mila unità. Il tasso di ricambio è basso: a fronte di 1,2 milioni di nuove locazioni nel privato le assegnazioni annue sono solamente 16 mila.

La situazione nelle aree metropolitane

Secondo gli studi IFEL, il fenomeno del vuoto abitativo si colloca in modo particolare nelle città del sud Italia dove 1 abitazione su 3-4 risulta vuota. Si registra un’incidenza elevata nelle città di Reggio Calabria (40,2%) e Messina (39,%) a cui segue Palermo (32,5%). Nella classifica rientrano anche Catania (27,5%) e due città del nord Italia quali Venezia (26,2%) e Genova (26,3%).

Grandi città come Roma, Napoli e Torino si collocano in una fascia intermedia, rispettivamente con il 14,8%, 19,3% e 23,3% testimoniando la presenza di un mercato immobiliare più attrattivo.

Tutt’altro scenario si presenta a Cagliari (11,0%), Milano (12,4%), Firenze (14,9%) e Bologna (15,5%). In questo caso il mercato è più dinamico e lo stock vuoto ha misure contenute.

Nei capoluoghi delle città metropolitane la quota di abitazioni non occupate risulta generalmente più contenuta rispetto al dato complessivo delle rispettive province, riflettendo mercati immobiliari più dinamici e attrattivi. Le percentuali più basse si rilevano nelle città con economie più vivaci: Cagliari registra appena il 7,6% di alloggi vuoti, seguita da Bologna (10,7%) e Roma (11,2%), mentre anche i grandi poli del Centro-Nord come Milano (13,5%), Firenze (12,9%) e Torino (15,7%) mantengono livelli relativamente ridotti.

Reggio Calabria (26,5%), Messina (26,4%) e Palermo (20,8%) mostrano una maggiore fragilità del mercato immobiliare, confermando la disparità tra nord e sud Italia.

Bologna ha iniziato ad interrogarsi sul fenomeno del vuoto immobiliare: il capoluogo emiliano ha avviato un’indagine (ancora in corso nel momento in cui è stata pubblicata la ricerca di IFEL) che prevede l’incrocio di diverse banche dati. Attualmente risultano realmente vuoti il 56% degli alloggi non occupati Istat.

Sono le famiglie over 65 ad avere una quota maggiore di case di proprietà

L’analisi demografica è riportata in chiave comparativa: IFEL mette a confronto i risultati del 2012 e quelli del 2024 riportandoci una storia immobiliare che ha subito notevoli cambiamenti di rotta. Le famiglie over 65 presentano una quota di proprietà più alta (75,8%) rispetto alle under 65 (63,3%).

Nelle famiglie under 65 si privilegia l’affitto (25% del totale rispetto al 12% delle over 65) e l’uso gratuito dell’abitazione.

Il 58% degli over 65 sono entrati in possesso della propria casa tramite acquisto diretto o lascito ereditario (25%). In misura non trascurabile si rileva che il 10% vive in una casa di proprietà costruita dalla propria famiglia.

L’inverno demografico

Come si trasformerà l’Italia nel 2050? IFEL utilizza il termine “inverno demografico” per descrivere uno scenario demografico incerto nel quale la popolazione diminuirà dello 0,8% nel 2030 fino ad arrivare ad una contrazione del 6,7% nel 2050. Si precede un calo più drastico nel Sud e nelle Isole: qui i dati mostrano una decrescita del 14,6% entro il 2050.

Le famiglie del futuro

La crescita più significativa riguarda le persone sole, che dai 9,7 milioni del 2024 aumenteranno del 4,5% entro il 2030 e dell’8,2% entro il 2050, e le coppie senza figli (5,3 milioni nel 2024), destinate a crescere del 5,2% nel prossimo quinquennio. Si registra inoltre un forte incremento dei nuclei monogenitoriali, con i genitori soli in aumento del 14,7% entro il 2050. Le coppie con i figli subiranno un calo: si parla del -6,4% entro il 2030 e di una riduzione del -19,2% entro il 2050.

Le proiezioni demografiche future determineranno il cambiamento dell’offerta abitativa sul territorio italiano. Il mercato sarà orientato verso case di piccole dimensioni o monolocali concepiti come soluzione abitativa temporanea. Assisteremo ad un disallineamento tra lo stock edilizio presente di abitazioni di taglio medio-grande e la richiesta maggiore di soluzioni ridotte necessarie per rispondere ad una domanda più volatile e frammentaria.

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