L’acquisto di una casa senza agibilità, quando il notaio deve risarcire

L’attività del notaio non si limita a certificare la firma posta in calce ad un atto, ma deve garantire che l’affare venga concluso in piena sicurezza. Il suo obbligo di verifica non è circoscritto al mero controllo formale dei documenti, ma è un’estensione dei doveri di buona fede, informazione e consiglio.

Ad affrontare il tema delle responsabilità di un notaio in caso di compravendita ci ha pensato l’ordinanza n. 1603 del 24 gennaio 2026 della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, che si è dovuta soffermare sul passaggio di proprietà di un bene privo del certificato di agibilità.

Compravendita, l’obbligo di verifica del notaio

Nell’ordinanza la Cassazione ha fatto il punto della situazione sugli obblighi e sui doveri di un notaio e ha ribadito quali siano i suoi compiti e le sue responsabilità. Il professionista deve verificare che l’immobile sia dotato dell’agibilità o, nel caso in cui sia stato regolarmente accatastato, sia autorizzato per usi differenti (può essere un magazzino, per esempio, e non una civile abitazione). Questi controlli hanno uno scopo ben preciso: accertarsi che l’oggetto del contratto corrisponda a quanto pattuito tra le parti.

La responsabilità del notaio ha natura contrattuale: è, allo stesso tempo, un professionista e un pubblico ufficiale. Non si può limitare a ricevere le dichiarazioni del venditore, ma si deve muovere con la diligenza richiesta dalla sua professione, che include anche la verifica della sostanziale regolarità dell’affare.

Il dovere di informazione del notaio

Secondo la Cassazione il dovere di informazione di un notaio non si deve limitare ad essere un semplice passacarte delle dichiarazioni del venditore, ma costituisce un vero e proprio pilastro della sua responsabilità penale.

Il professionista non si deve limitare ad informare l’acquirente dell’esistenza o meno del certificato di agibilità, ma deve renderlo edotto su tutto quello che riguarda la sicurezza giuridica dell’affare:

• deve spiegare che l’assenza dell’agibilità può precludere l’ottenimento di un mutuo o limitare la commerciabilità futura dell’immobile;
• deve avvisare dei costi necessari per ottenere il certificato post-rogito nel caso in cui dovessero mancare i requisiti tecnici.

Il dovere di informazione da parte del notaio sussiste anche se l’atto è formalmente valido: la Cassazione ha chiarito che il professionista risponde dei danni nel caso in cui non ha prospettato all’acquirente la possibilità di rifiutare la stipula o di pretendere la riduzione del prezzo nel caso in cui dovesse mancare l’abitabilità

Tra l’altro l’informativa deve essere resa in un linguaggio chiaro ed accessibile: il professionista si deve assicurare che la parte meno esperta – generalmente è l’acquirente – abbia compreso le reali implicazioni legali e tecniche prima di procedere con la firma dell’atto.

Il dovere del notaio deriva direttamente dai principi di buona fede oggettiva, previsti dagli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile. Il professionista non può rimanere silente nel momento in cui dovesse rilevare delle problematiche che potrebbero frustrare lo scopo per il quale le parti si sono rivolte a lui: acquistare un un immobile che possa essere pienamente fruibile.

Quando il professionista non ha alcuna responsabilità

Il notaio può essere esonerato dal dovere di informazione nel momento in cui dimostra che:

• le parti lo hanno espressamente ed inequivocabilmente esonerato dall’effettuare le suddette verifiche;
• l’acquirente era già consapevole della situazione e ha voluto procedere ugualmente, accettando il rischio.

Quando scatta l’obbligo al risarcimento del danno

Con l’ordinanza n. 1603/2026 viene chiarito anche che il risarcimento del danno non scatta in modo automatico per il solo fatto che il notaio sia rimasto in silenzio, ma deve essere parametrato al pregiudizio economico reale che l’acquirente ha subito.

La Cassazione ha analizzato i criteri che devono essere adottati per quantificare il danno.

Il minor valore del bene: danno emergente

Indubbiamente il criterio principale sul quale determinare il risarcimento del danno è la differenza tra il prezzo pagato e il valore effettivo di un immobile privo di agibilità.

Un immobile non abitabile ha un valore di mercato sensibilmente inferiore (spesso stimato tra il 10% e il 20% in meno) rispetto a uno regolare. Il notaio è tenuto a rifondere questa differenza.

Costi di regolarizzazione

Nel caso in cui l’agibilità possa essere ottenibile attraverso interventi tecnici o pratiche amministrative, il risarcimento comprende:

• le spese tecniche, ossia le parcelle dei geometri e degli architetti;
• gli oneri istruttori e le sanzioni amministrative per la sanatoria;
• il costo di eventuali lavori di adeguamento necessari per rispettare i requisiti igienico-sanitari.

 Perdita di chance e lucro cessante

In casi specifici, il risarcimento può coprire:

• l’impossibilità di rivendere l’immobile a un prezzo di mercato pieno;
• la perdita di un mutuo agevolato (se la banca revoca il finanziamento a causa della mancanza del certificato);
• l’impossibilità di locare l’immobile per uso abitativo.

Il nesso di causalità e la solidarietà passiva

Per ottenere il risarcimento del danno, l’acquirente deve riuscire a dimostrare che, nel caso in cui fosse stato opportunamente informato dal notaio, non avrebbe acquistato l’immobile o avrebbe concluso l’affare a condizioni di prezzo diverse.

Spesso il notaio risponde in solido con il venditore: l’acquirente ha la possibilità di agire contro il patrimonio del professionista – generalmente è coperto da un’assicurazione professionale obbligatoria – che offre delle garanzie di solvibilità superiori rispetto a quelle di un privato.

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