Immobili a Firenze

Restano abbastanza stabili le quotazioni immobiliari a Firenze nella prima parte del 2015. Il semestre ha evidenziato un mercato vivace, aumenta infatti la fiducia da parte dei potenziali acquirenti e di conseguenza cresce il numero di richieste e di compravendite. Tra i progetti in corso in città da segnalare la riqualificazione del complesso di Sant’Orsola (via Panicale, via Guelfa) che prevede la realizzazione di uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e ristoranti. Vanno avanti i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3 della tranvia che dalla stazione porteranno rispettivamente all’aeroporto e all’ospedale di Careggi, il cui termine è previsto nel 2016. Da segnalare che a ridosso della stazione ci sono numerosi uffici rimasti vuoti che i proprietari stanno provvedendo a trasformare in appartamenti ad uso residenziale attraverso il cambio di destinazione d’uso e che hanno quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. In via Squarcialupi è in fase di completamento un contesto di 39 unità di piccolo taglio, circa 40 mq, sorto al posto di una vecchia fabbrica di rubinetti. Sono stati realizzati appartamenti in classe F nella parte fronte strada e in classe A nella parte interna, questi ultimi anche con piccolo giardino privato: i primi costano 110-115 mila €, gli altri circa 130 mila €.Da segnalare infine che in via Fra’ Giovanni Angelico sono stati completati circa 50 nuovi appartamenti realizzati al posto di una vecchia struttura industriale. Le soluzioni sono vendute a circa 5000 € al mq.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

MACROAREA CENTRO: valori delle abitazioni lievemente aumentati (+2,7%)

Il mercato immobiliare nella zona di Santa Croce si è rivelato dinamico.

Tra gli acquirenti anche una piccola percentuale di stranieri che comprano o per utilizzo diretto durante i periodi di vacanza oppure per investimento. Continuano, infatti, gli acquisti ad uso investimento che si indirizzano soprattutto su bilocali e trilocali da destinare a casa vacanza affittando i bilocali a 100 € al giorno, in genere impegnano cifre medie di 200-250 mila €. Gli investitori indirizzano le loro richieste soprattutto nella zona intorno a piazza Santa Croce dove per un appartamento in buono stato si spendono mediamente intorno a 4000-5000 € al mq.

Tipologie particolarmente signorili sono disponibili in piazza S. Croce, piazza del Duomo, Lungarno: chi cerca queste tipologie mira ad immobili inseriti in contesti storici, ed affacci sulle piazze più importanti della città, i soffitti sono alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista ed il pavimento può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq. Per queste tipologie i valori si aggirano tra 5000 e 6000 € al mq. Quotazioni di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono rimasti invariati:  5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare).In zona Centro – San Gallo il mercato immobiliare registra quotazioni stabili  con un lieve aumento dei prezzi per le tipologie ristrutturate ed in perfetto stato d’uso, acquistate da investitori e famiglie. A muoversi sul mercato sono sia acquirenti di prima casa sia investitori (per casa vacanza, per i figli studenti e altro).

Sul mercato residenziale si muovono giovani coppie (30-40 anni) che optano per trilocali o quadrilocali prediligendo appartamenti già ristrutturati. Una parte di questi acquirenti provengono da grandi città quali Milano e Roma e generalmente comprano per affittare a turisti; In forte diminuzione in zona gli interventi di frazionamento in seguito ad un regolamento comunale che ha approvato norme più stringenti.  Tra le zone più richieste si segnalano quelle più vicine a San Lorenzo e quella che si sviluppa da piazza S. Marco verso il Duomo.

La riqualificazione di San Lorenzo e del Mercato Centrale, con la creazione di bar e ristoranti al primo piano, ha migliorato molto l’area; di ciò hanno beneficiato anche le abitazioni di stampo popolare, che in buono stato costano 3000-3500 € al mq e possono raggiungere 4000-4500 € al mq se dotate di vista sui monumenti. Gli immobili di pregio si concentrano prevalentemente intorno a piazza del Duomo dove ci sono palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi, travi a vista, talvolta dotate di terrazzo: elemento che può far rivalutare l’immobile anche del 20%.

Le quotazioni degli immobili di particolare pregio si aggira intorno a 4800 € al mq con punte di 6000 € al mq per gli attici particolarmente lussuosi. Chi acquista per vivere in centro, spesso proviene anche da altre zone della città, preferisce l’area più lontana dai transiti turistici (l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose). In questa zona ci sono soluzioni risalenti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 che in buono stato hanno valori medi di 3800-4000 € al mq, da ristrutturare 3800-4500 € al mq.

MACROAREA POGGIO IMPERIALE – BANDINO: stabili le quotazioni

Nell’area di Gavinana e Viale Europa si muovono soprattutto famiglie in cerca della soluzione migliorativa. Grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni gli acquirenti tendono a spostare le proprie attenzioni su tipologie di qualità, le richieste infatti si focalizzano sempre più spesso su abitazioni ben rifinite e se possibile dotate di spazi esterni abitabili. Del quartiere Gavinana piacciono sempre le abitazioni inserite nel “Villaggio Primavera”, dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70 in condomini di 2-3 piani, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali: le quotazioni oscillano intorno a 3800-4000 € al mq. Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terratetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terratetti e ville bifamiliari tutte immerse nel verde: anche qui le quotazioni sono di 3800-4000 € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni costruite negli anni ’60-’70, che piacciono perché dotate di box. Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq.

MACROAREA ISOLOTTO: prezzi invariati

Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Soffiano, dove si evidenzia un mercato attivo anche grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ad acquistare sono soprattutto famiglie in cerca di abitazioni con due camere da letto, soggiorno e cucina. Da segnalare difficoltà nella vendita di tipologie posizionate ai piani bassi perché rumorose, poco luminose ed in alcuni casi più umide rispetto alla media; al contrario piacciono le soluzioni dotate di spazi esterni abitabili come ad esempio terrazzi. Si registra qualche acquisto per investimento, in particolare in zona Legnaia grazie alla presenza della tranvia. L’investimento tipico è il bilocale dal valore compreso tra 100 e 120 mila €. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70, con aree verdi dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Boninsegna e strade limitrofe con quotazioni medie di 2700 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano per le soluzioni in edilizia civile in strade meno richieste, con valori che si attestano intorno a 2300 € al mq per tipologie da ristrutturare. In direzione della collina si sviluppa una zona di ville singole e di soluzioni indipendenti di cui c’è pochissima offerta sul mercato. L’area di via di Scandicci, via di Soffiano e via Pisana è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30, per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano tra 2200 e 2300 € al mq. Terratetti si possono acquistare anche nell’area di via San Vito e via San Carlo, qui si registrano quotazioni più alte che possono arrivare a punte di 5000-5500 € al mq, si tratta infatti di colline panoramiche, residenziali e molto tranquille. Chi volesse acquistare soluzioni di nuova costruzione può optare per la zona di via del Ronco Lungo, area periferica che si sviluppa in direzione di Ponte a Greve. Qui per un appartamento nuovo bisogna mettere in conto una spesa di 4000 € al mq.

MACROAREA NOVOLI – CAREGGI: valori immobiliari stabili

Prezzi sostanzialmente stabili in zona Puccini dove le quotazioni tendono ormai all’assestamento. In questo semestre la domanda di acquisto si è focalizzata su soluzioni dalla metratura compresa tra 40 e 65 mq: ad acquistare infatti sono spesso investitori che dispongono di un capitale che oscilla tra 120 e 160 mila € da mettere a reddito, oppure ingegneri in arrivo da tutta Italia, impiegati nel Nuovo Pignone, che comprano per uso personale. Puccini si divide in due sottozone distinte. La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni, mediamente di 20-30 appartamenti ciascuno, dove un monolocale di 35-40 mq costa 120 mila €, un bilocale di 55 mq si valuta 160 mila € e il prezzo di un trilocale di 80-110 mq oscilla tra 180 e 190 mila €. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali: i prezzi sono abbastanza simili ai precedenti, la zona infatti è più verde e tranquilla ma al contempo è meno servita.

MACROAREA COMPO DI MARTE: lieve ribasso delle quotazioni pari a -0,5%.

Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Oberdan – Gioberti. La domanda si focalizza su prestigiosi condomini d’epoca, preferibilmente dotati di spazi esterni abitabili e di box auto. Non mancano comunque gli acquisti per investimento, soprattutto grazie alla presenza della facoltà di architettura che attira studenti da tutta Italia. Da segnalare anche qualche acquisto di abitazioni da trasformare in B&B oppure in affittacamere.

L’intero quartiere piace molto perché comodo, commerciale, servito ed adiacente al Centro storico. La zona del Lungoarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano maggiormente le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty,  ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila € fino a superare il milione di €. Qui si possono trovare soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi.

La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni per le tipologie migliori si attestano su 4000 € al mq.

Nella zona in passato sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali, anche se attualmente il Comune ha imposto un limite minimo di 55 mq sull’ampiezza delle abitazioni ricavate da frazionamenti o da riqualificazioni.

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