Stabile il mercato immobiliare nel capoluogo lombardo

Stabile il mercato immobiliare nel capoluogo lombardo

I valori immobiliari a Milano chiudono il primo semestre del 2015 con una contrazione dello 0,9%.

Nelle zone centrali in quartieri come Brera e corso Como,  il mercato è decisamente dinamico. In aumento l’interesse per la zona intorno a via Pasubio dove sono a buon punto i lavori di riqualificazione nell’ex area de “ La Feltrinelli”.

La macroarea che ha registrato il ribasso dei prezzi più forte è stata: Lodi-Corsica che ha visto una notevole diminuzione nelle zone più periferiche penalizzate da un’offerta immobiliare di bassa qualità  e da acquirenti con ridotta disponibilità di spesa. Nell’area intorno a corso Lodi dall’inizio dell’anno si registrano più richieste ad uso investimento, in particolare di bilocali da mettere a reddito, grazie anche alla presenza della “Fondazione Prada” che con il suo arrivo sta riqualificando buona parte della zona

I lavori quasi ultimati della MM5 non hanno sortito effetto sul mercato delle zone interessate: da Sempione a San Siro passando per la Fiera non si registrano effetti particolari sui valori degli immobili; mentre i lavori in corso della MM4 stanno rallentando il mercato in alcune zone della città, tra cui quella di Lorenteggio.

Gli investitori dimostrano interesse per la zona compresa tra  corso Buenos Aires e piazza della Repubblica, così come piace anche la zona di Fabio Filzi non lontana da Porta Nuova e dalla Stazione Centrale.

La macroarea Città Studi-Indipendenza è praticamente stabile e segnala un +0,3%. Vi è una buona domanda per la zona di piazza Cinque Giornate e sono in corso alcuni interventi di nuova costruzione tra cui quelli dell’ex area di Porta Vittoria.

Prezzi in leggero calo nella macroarea Navigli Famagosta: tengono le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, San Gottardo e Cermenate. Buona la tenuta dei tagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da genitori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza di due importanti università, lo Iulm e  la Bocconi oltre che il Naba, la Domus Academy e lo Ied. Da viale Tibaldi verso corso San Gottardo e Porta Ticinese si registrano le quotazioni più elevate.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

MACROAREA CENTRO: lieve contrazione dei prezzi dell’1,3%

Mercato sempre dinamico nelle zone di Corso Como, piazza XXV Aprile e strade limitrofe. Interesse in crescita per la zona di via Pasubio dove vanno avanti i lavori di riqualificazione nell’ex area Feltrinelli e i prezzi immobiliari sono più bassi: 3500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, 4000-4500 € al mq per quelle in buono stato.Corso Como attira soprattutto gli investitori e gli acquirenti più giovani. I prezzi per soluzioni in buono stato sono di 5000-5500 € al mq con top prices di 7000 € al mq. Positivo il mercato anche per le zone di via Solferino, via della Moscova, corso di Porta Nuova e via Castelfidardo. Le quotazioni scendono a 4500-5000 € al mq in corso di Porta Nuova. Non ci sono molte nuove costruzioni in zona e i valori di richiesta sono di 10 mila € al mq contro una disponibilità di spesa che spesso non supera gli 8000 € al mq.

Mercato dinamico nella zona di corso Garibaldi, largo La Foppa,  via Palermo, largo Treves che attira l’attenzione anche di acquirenti stranieri. In corso Garibaldi i prezzi partono da 5000 € al mq per le tipologie da ristrutturare per toccare prezzi top di 9000 € al mq per quelle completamente ristrutturate che affacciano su Largo Treves. Su via Pontaccio si registrano valori di 8000 € al mq per le soluzioni ristrutturate. Restano abbastanza invariate le quotazioni in via Borgonuovo (12 mila € al mq per soluzioni signorili ristrutturate), piazza del Carmine  e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori chiari e Fiori scuri (8-10 mila € al mq).

In Porta Romana molti acquisti di bilocali sono stati realizzati dai genitori per i figli che vivono e studiano in città, la zona, infatti, non è molto lontana dall’Università Bocconi. Si preferiscono le abitazioni che si trovano nelle traverse di Porta Romana perché più silenziose e tranquille. Molto richieste le soluzioni situate in via Lamarmora, via Curtatone e via Orti dove, per bilocali degli anni ’60-’70, si spendono mediamente 4000-4500 € al mq. Su corso di Porta Romana e via della Commenda i prezzi sono di 4300- 5000 € al mq.

MACROAREA CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA: valori stabili (+0,3%)

Nella prima parte del 2015 le quotazioni di piazza Cinque Giornate e delle zone limitrofe hanno segnalato un lieve incremento sulle tipologie medio-usate. Soluzioni più signorili  si trovano prevalentemente in piazza Cinque Giornate, viale Bianca Maria, corso di Porta Vittoria (nel tratto a ridosso dell’area C) dove si registrano quotazioni di 6000 € al mq con punte di 7000 € al mq per le abitazioni in ottimo stato di conservazione. Altre zone con immobili di pregio, con prezzi simili, sono via Scesa e via Spartaco. Piacciono le soluzioni “vecchia Milano” e le abitazioni dei primi anni del 1900 che sorgono in viale Montenero acquistati sia da investitori sia come prima casa. Prezzi medi intorno a 4500-5000 € al mq. Il mercato delle locazioni è dinamico. Buona la domanda di monolocali e di bilocali da parte di studenti dello Ied e di professionisti che lavorano in zona.

Nell’area compresa tra  Corso XX Marzo e viale Piceno si registrano difficoltà di incontro tra domanda ed offerta.  L’area è interessata anche dalla presenza di nuove costruzioni  tra cui il recupero dell’ex Porta Vittoria dove al momento è stata completata solo una parte residenziale e commerciale, in via Poma nell’ex area San Paolo si prevede la nascita di un nuovo complesso residenziale in classe AA che dovrebbe essere pronto per ottobre 2015  e poi lo Stone Tower in corso XXII Marzo dove le quotazioni sono di 6500-7000 € al mq e al momento è stato in buona parte venduto.

MACROAREA LODI-CORSICA: ribasso dei prezzi più forte della città (-3%).

Sono diminuiti sia i prezzi degli immobili situati nella zona di viale Corsica, dove al momento i valori sono di 2600-2700 € al mq,  e sia quelli situati nella zona di Ponte Lambro, penalizzati soprattutto dalla bassa qualità immobiliare; si registrano anche casi di persone che non riescono a pagare il mutuo. I prezzi di una tipologia usata sono scese sotto i 1000 € al mq.

In viale Corsica sono in corso i lavori per la metropolitana 4 ma che al momento non ci sono effetti sul mercato immobiliare.

MACROAREA NAVIGLI-FAMAGOSTA: contrazione dei valori immobiliari dell’1,6%. 

Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, San Gottardo e Cermenate sono stabili.  Buona la tenuta dei tagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da genitori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza di importanti università, lo Iulm e la Bocconi oltre che il Naba,  la Domus Academy e lo Ied. Nella zona che da viale Tibaldi va verso corso San Gottardo e Porta Ticinese  le quotazioni sono più elevate e per una soluzione in ottimo stato parliamo di prezzi che oscillano da 3900 a 4500 € al mq; nel tratto che da viale Tibaldi si sviluppa verso Cermenate le quotazioni diminuiscono e scendono fino a 3000-2800 € al mq per arrivare anche a valori più bassi in via Bordighera, Rimini e Spezia.

MACROAREA STAZIONE CENTRALE-GIOIA FULVIO TESTI: prezzi in diminuzione dell’1,4%

Nella zona di Fabio Filzi ci sono numerosi investitori interessati a mettere a reddito piccoli tagli oppure a comprare per i figli che vivono o studiano in città. Tra gli acquirenti si segnalano anche coloro che lavorano presso il nuovo palazzo di Unicredit.  Piacciono le soluzioni situate su via Fabio Filzi, zona ricca di attività commerciali e non lontana dalla Stazione Centrale di Milano. Quotazioni medie di 4000 – 4500 € al mq. Le nuove costruzioni in via Fara hanno prezzi medi di 5000-5200 € al mq. Vicino alla Stazione Centrale i valori scendono a 3000-3500 € al mq.

Più acquisti per investimento si registrano nell’ area di corso Buenos Aires che va verso piazza della Repubblica. Le punte più alte dei prezzi si raggiungono per gli ultimi piani in piazza della Repubblica e per le soluzioni d’epoca completamente ristrutturate in piazza Oberdan: si toccano  5500-6000 € al mq.  Gli immobili che si affacciano su corso Buenos Aires, nel tratto che va dalla fermata della MM Lima alla fermata della MM di Porta Venezia  subiscono gli effetti della presenza di traffico e per cui i piani bassi hanno valori medi di 3500-4000 € al mq.

MACROAREA BOVISA-SEMPIONE:  -0,9% la contrazione della macroarea di Bovisa-Sempione

Prezzi in diminuzione nella zona di Piazza Firenze e di corso Sempione. Le due nuove fermate della metropolitana aperte non hanno avuto effetti sui prezzi ma hanno contribuito ad accorciare i tempi di vendita. Stanno ritornando gli investitori, che acquistano per mettere a reddito e affittano appartamenti per brevi periodi, soprattutto durante l’Expo.

La diminuzione dei prezzi ha interessato in modo particolare gli immobili situati sulle vie più trafficate (in particolare via Cenisio) e gli immobili economici in cattive condizioni d’uso. Le tipologie più signorili sono quelle posizionate in via Alberti, in corso Sempione verso piazza Firenze, zone dove i prezzi si aggirano intorno a 4000 € al mq.

Tipologie signorili sono presenti in via Melzi d’Eril, via Canova, via Massena, fino ad arrivare a quelle presenti in corso Sempione, che si trovano di fronte all’Arco della Pace o al parco Sempione.  In particolare, piacciono le soluzioni situate nelle traverse dall’Arco che sono anche quelle più tranquille. Per una tipologia signorile usata le quotazioni sono di 5000 € al mq, per toccare punte di 6000 € al mq per stabili d’epoca  signorili siti in via Pagano e in via Bertani. In via Canonica le quotazioni medie sono di 3500-4000 € al mq.

MACROAREA VERCELLI-LORENTEGGIO: contrazione dei valori dello 0,4%

Stabili i prezzi delle abitazioni nella zona di Solari-Foppa-Savona-Tortona.  La fascia che va da via Stendhal verso piazza Napoli oscilla tra 3000 e 4000 € al mq a seconda che l’immobile sia da ristrutturare oppure già ristrutturato. I prezzi salgono su via Solari nel tratto fino all’incrocio con piazza del Rosario: raggiungono i 5000 € al mq. Quotazioni di 4000 € al mq si registrano anche per le abitazioni situate in via Savona.

Nella zona sono terminati i lavori di nuova costruzione in via Cola di Rienzo e via Sormani. Prezzi  a partire da 5200 € al mq. Sul mercato delle locazioni si assiste ad un rallentamento dovuto al fatto che non lontano, in via Foppa, dovrebbero partire a breve i lavori per la linea 4 della metropolitana.

Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tolstoj sono in lieve diminuzione. In questo momento è interessata dai lavori per l’arrivo della linea 4 della metropolitana e questo sta determinando una certa distanza tra domanda ed offerta. L’offerta immobiliare è eterogenea e spazia da quella signorile in via Rondoni e le strade limitrofe che hanno prezzi medi di 3500-3600 € al mq fino ad arrivare a 3000 € al mq per quelle posizionate in via Lorenteggio. Da segnalare che in via Tito Vignoli, nel tratto compreso tra via Giambellino e via Savona partirà un progetto di nuova costruzione,  da cui si ricaveranno appartamenti e villette su due livelli.

MACROAREA FIERA-SAN SIRO: stabili i prezzi nella macroarea di Fiera-San Siro

La zona di San Siro è stata una di quelle coinvolte dai lavori della nuova metropolitana nel tratto Garibaldi- San Siro. Nonostante l’apertura della metropolitana non si ravvedono effetti sul mercato immobiliare della zona che comunque sembra lanciare i primi segnali incoraggianti.  L’unico aspetto positivo è legato alla riduzione del traffico che si registra nella zona di San Siro, in particolare durante gli eventi. In questa prima parte dell’anno si è visto il ritorno all’acquisto da parte di giovani coppie e single che hanno privilegiato in particolare la zona tra piazzale Zavattari e piazzale Lotto dove ci sono immobili in edilizia civile ora acquistabili, in buono stato, a prezzi medi intorno a 2000-2500 € al mq.  Scendono sotto i 2000 € al mq,  le soluzioni situate a QT8, zona che in questo momento subisce la concorrenza delle nuove costruzioni  di  Parco Vittoria. Quotazioni di 3000 € al mq per le abitazioni situate in via Rembrandt, punte di 4000 € al mq per quelle signorili di via Tesio, via Patroclo.

Quotazioni stabili anche nel quartiere di Fiera-Monterosa. Non si registrano impatti sul mercato immobiliare della zona in seguito  agli interventi di City Life e neppure dal completamento della linea metropolitana 5. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe, come via Domenichino e via Monte Bianco: 4000 -5000 € al mq.

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