Milano e il Mercato immobiliare

Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni di Milano sono diminuite del 2,6%. Per l’intero anno 2014 il ribasso dei valori è stato del 5,5%.
Tengono sostanzialmente le zone centrali, in particolare quelle di Brera, Garibaldi e Moscova dove si sono iniziati a sentire gli effetti dell’Expo con aumenti di acquisti per investimento.
Buona anche la tenuta della macroarea di Navigli-Famagosta (+1,2%) dove si registra un buon andamento del quartiere Tibaldi-San Gottardo.

La macroarea che ha perso maggiormente valore è quella di Bovisa-Sempione, penalizzata soprattutto dall’andamento delle zone più periferiche (Accursio-Certosa, Varesina, Espinasse per citarne alcune) dove continua a sussistere un problema di bassa qualità immobiliare e bassa disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.

Numerosi i lavori in corso in città in vista dell’Expo ormai alle porte. La linea 5 della metropolitana sarà attiva solo parzialmente e nella zona di corso Sempione iniziano a vedersi i primi risultati concreti per quanto non ci siano effetti sul mercato immobiliare a parte un aumento di immobili in affitto da parte di chi lavorerà presso i padiglioni.
Incertezza nella zona Solari-Foppa-Savona in vista invece dei lavori della linea 4 in imminente partenza: per il momento si registra un rallentamento sul mercato delle locazioni per gli immobili presenti nelle aree interessate e un incremento della domanda di box e di posti auto.

La tipologia più richiesta a Milano è il bilocale. In aumento la concentrazione dei trilocali.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

Variazione percentuale dei prezzi delle macroaree (IIsem2014 su I sem 2014)

CENTRO

Le quotazioni delle abitazioni nella macroarea centrale di Milano hanno registrato un leggero aumento + 0,6%

ZONA BRERA, GARIBALDI, MOSCOVA

Nella zona di Brera, corso Garibaldi, Moscova la domanda immobiliare è sempre dinamica e si acquista  per migliorare la qualità abitativa e per uso investimento. Tra questi ultimi  ci sono anche stranieri (persone fisiche e società) e persone residenti in altre regioni italiane che  utilizzano l’immobile per i periodi di soggiorno a Milano. In aumento la domanda di chi investe in vista di Expo e che si indirizza soprattutto verso monolocali e bilocali da affittare durante l’evento.   Le quotazioni immobiliari per le abitazioni situate in via Solferino, via Varese e corso Garibaldi vanno da 5000-6000 € al mq per le soluzioni in buono stato a 9000 € al mq per quelle ristrutturate. Quotazioni simili anche per le soluzioni ristrutturate presenti in via Pontaccio, via Fiori chiari,  piazza del Carmine, via Monti di Pietà  dove talvolta si toccano top prices di 10 mila € al mq così come in largo Treves, una delle aree top di Brera. Altre zone ambite sono Piazza XXV Aprile e corso Como dove si registrano valori medi per immobili in buono stato di 5000-6500 € al mq con punte massime di 7000-8000€ al mq. Spostandosi più in periferia  i prezzi scendono ancora e in via Farini e piazzale Baiamonti arrivano a 3000-4000 € al mq. L’arrivo della sede dell’Unicredit da qualche anno ha dato slancio al mercato degli affitti . Si  cercano immobili in buono stato o ristrutturati e ben arredati. In aumento i contratti transitori con cedolare secca . Per un bilocale si spende fino a  1200-1300 € al mese.

ZONA PORTA ROMANA

Le zone preferite sono quelle che si trovano nelle traverse di Porta Romana perché più silenziose e tranquille. A muoversi sul mercato sono sia famiglie alla ricerca della casa migliorativa e sia genitori del sud Italia che acquistano per i figli che studiano in città. I prezzi più elevati si registrano in via Rigoni, via Quadronno, piazza Mondadori: 6000 € al mq per immobili in buono stato. Piacciono anche le soluzioni situate in via Lamarmora, via Curtatone e via Orti dove per bilocali degli anni ’60-’70 si spendono mediamente 4000-5000 € la mq. Buon movimento sul mercato delle locazioni dove si registra una buona richiesta soprattutto da parte degli studenti e di lavoratori fuori sede. Per un bilocale si spendono mediamente 900-1100 € al mese. Il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero o il transitorio (con gli studenti).

VERCELLI-LORENTEGGIO

La macroarea di Vercelli-Lorenteggio ha messo a segno un ribasso dei prezzi del 3,2%.

ZONA GAMBARA ED INGANNI ZURIGO

In ribasso le quotazioni in questi quartieri milanesi.  La zona più esclusiva di Gambara  è quella del Villaggio Moncalvo costruito nei primi anni del 1900 come case popolari da assegnare ai dipendenti  della “Frua-De Angeli” ( case basse e ville singole)molto ambite da ma di cui c’è poca offerta: le quotazioni infatti sono intorno a 4000 € al mq per soluzioni da ristrutturare. Più penalizzate le abitazioni che sorgono su viale Bezzi che possono ribassarsi anche oltre il  10% a causa dell’inquinamento acustico. In diminuzione gli investitori in entrambe le zone perché tendono a spostarsi in zona più centrali (piazza De Angeli, via Marghera). La zona maggiormente apprezzata è quella che si sviluppa verso la metropolitana di Inganni  dove prevalgono gli stabili degli anni ’60-’70 che in buono stato si scambiano a prezzi medi di 2000-2500 € al mq. Le soluzioni da ristrutturare si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq.  Una delle zone più apprezzate è  quella che si sviluppa tra Primaticcio ed Inganni , dove i prezzi oscillano intorno a 2700-2800 € al mq.

ZONA SOLARI-FOPPA-SAVONA

Quotazioni delle abitazioni  in ribasso nella zona di Solari-Foppa-Savona dove si registra una certa distanza tra domanda ed offerta che sta rallentando il mercato immobiliare.  Le quotazioni immobiliari nella fascia che va da via Stendhal verso piazza Napoli oscillano tra 3000 e 4000 € al mq a seconda che l’immobile sia da ristrutturare oppure già ristrutturato. I prezzi salgono su via Solari nel tratto fino all’incrocio con piazza del Rosario: gli immobili in perfetto stato raggiungono i  5000 € al mq. Quotazioni di 4000 € al mq si registrano anche per le abitazioni situate in via Savona dove è possibile trovare anche immobili di ringhiera dei primi anni del 1900.  Sul mercato delle locazioni si assiste ad un rallentamento dovuto al fatto che non lontano in zona  dovrebbero partire a breve i lavori per la metropolitana 4. I disagi che ci saranno stanno spingendo coloro che cercano una casa in affitto in zona a considerare le aree limitrofe. Anche sul mercato dei box si registra un aumento della domanda in zona, sia in acquisto che in vendita da parte di coloro che vivono nelle zone interessate dai lavori. Per un bilocale si chiedono intorno a 800 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero.

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA

Quotazioni in ribasso del 3,2% nella macroarea di Città Studi-Indipendenza.

ZONA ABRUZZI-GRAN SASSO-BUENOS AIRES

Nella seconda parte del 2014 è dinamico il mercato immobiliare della zona di viale Abruzzi, viale Gran Sasso e corso Buenos Aires. Hanno comprato famiglie per poter migliorare l’abitazione ma anche investitori e genitori di studenti dal momento che la zona vanta la presenza del Politecnico. La domanda si orienta sui bilocali (acquistati soprattutto per investimento e con budget compresi tra 180 e 210 mila €) e sui quattro locali. Si preferiscono le soluzioni in buono stato e particolare attenzione è riposta alla posizione dell’immobile e alle spese condominiali.  La zona più costosa è quella che si sviluppa intorno a piazzale Bacone dove ci sono stabili in stile liberty dei primi anni del 1900 e che in  buono stato si scambiano a prezzi medi di 3800-4000 € al mq.  I prezzi scendono su viale Abruzzi  e viale Gran Sasso dove le soluzioni degli anni ’70 costano mediamente intorno a 3000 € al mq. Su viale Gran Sasso le quotazioni medie sono di 2900-3300 € al mq.  Abitazioni più popolari sono disponibili in via Paisiello a prezzi medi di 2700 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata prevalentemente da studenti universitari. Si cercano immobili in ottimo stato e ben arredati e si stipulano contratti a canone libero con cedolare secca. Per uh bilocale si spendono mediamente intorno a 800 € al mese.  Sul mercato dei box e dei posti auto si registrano prezzi medi di 37-40 mila €.

BOVISA-SEMPIONE

Quotazioni in ribasso del 4,5% nella macroarea di Bovisa-Sempione.

ZONA MACIACHINI   

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Maciachini hanno registrato un leggero aumento dovuto al fatto che si sono compravendute soprattutto abitazioni in buono stato e che la zona ha  attirato  giovani coppie al primo acquisto, molte delle quali non riescono ad acquistare nel vicino quartiere di Isola,  decisamente più costoso. Una delle aree preferite da chi acquista in zona è quella situata  presso la MM di Dergano (via Manzotti, via Livigno e limitrofe) dove ci sono prezzi medi di 2500 € al mq. La restante parte della zona oscilla intorno a 1000 € al mq.

ZONA SEMPIONE-PIAZZA FIRENZE

Nella seconda parte dell’anno sono in diminuzione le quotazioni del tratto di corso Sempione più vicino a  piazza Firenze. Si iniziano a vedere i primi risultati concreti per la realizzazione della linea 5 della metropolitana,  in particolare la fermata di  Domodossola che sarà operativa fino a piazzale Lotto. Le fermate intermedie saranno operative più avanti.

Nell’area si spazia dai condomini degli anni ’60-’70 nel tratto compreso tra via Alberti, via Arona e via Giovanni da Procida che hanno quotazioni medie di 4000 € al mq per arrivare a 2500-3000 € al mq per le soluzioni posizionate su via Cenisio penalizzata dalla presenza di maggiore traffico.

Si segnala un incremento di domanda di immobili in affitto in seguito all’Expo: a ricercarli sono persone che stanno lavorando all’evento.

ZONA ISOLA

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona Farini  – Isola sono in leggera diminuzione anche se i cali di prezzo più sensibili si sono registrati per lo più nella zona di via  Farini, via  Lancetti e via Valtellina. Più contenuti i ribassi nel quartiere Isola, ormai da anni in evoluzione e apprezzato soprattutto da acquirenti di età giovane a cui piace  la vitalità del quartiere. Tra gli acquirenti anche coloro che lavorano presso la nuova sede dell’Unicredit in Porta Nuova. La maggior parte degli immobili dell’Isola (via Borsieri, via Bassi, via Pollaiuolo, via del Verme) sono stabili di ringhiera; a seguire stabili d’epoca degli anni ’20 ed infine condomini degli anni ’70. Una soluzione usata nelle vie più richieste (via Borsieri, via Volturno, via Pastrengo, via Confalonieri) si scambia a prezzi medi di 4000 € al mq.  Nella restante parte dell’Isola le quotazioni scendono a 3000-3500 € al mq. Mercato completamente diverso in via Farini dove in genere compra chi vuole restare all’Isola e non ha un’elevata disponibilità di spesa. I prezzi sono di 1500 € al mq per tipologie da ristrutturare e 2500-2700 € al mq per quelle in buono stato.  Non si registrano effetti sul mercato immobiliare legato all’arrivo della metropolitana M5 dal momento che la zona è già particolarmente servita.

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI

Prezzi in ribasso dell’1,2% nella macroarea di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi.

ZONA STAZIONE CENTRALE-FABIO FILZI

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Fabio Filzi sono in leggero aumento, in particolare sulle soluzioni usate ed in buono stato. Ci troviamo  infatti a ridosso della nuova area di Porta Nuova e, di conseguenza, attira l’interesse di coloro che non riescono ad acquistare in questa zona ma che vogliono comunque vivere vicino ad essa. Acquistano  sia famiglie sia investitori, questi ultimi in  lieve ripresa  in vista di Expo per realizzare affitti giornalieri.  Particolarmente apprezzati gli immobili che sorgono nelle strade che collegano via F. Filzi con via Vittor Pisani : si tratta di abitazioni signorili che possono raggiungere quotazioni di  5000 € al mq (quando sono in ottimo stato). Le quotazioni scendono per le abitazioni situate nelle traverse che collegano  via Fabio Filzi e via Melchiorre  Gioia dove non si superano i 4500 € al mq.

LODI-CORSICA

Valori in diminuzione del 4,3% nella macroarea di Lodi-Corsica.

ZONA COSO LODI-SAN LUIGI

Nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari nella zona di corso Lodi-San Luigi sono in diminuzione. La zona confina con quella di Porta Romana dove le quotazioni  sono decisamente più elevate e, per cui, molti potenziali acquirenti si stanno spostando in corso Lodi. Per un trilocale si esprimono budget medi intorno a 300-350 mila €, per bilocale di 150-200 mila €. La domanda di trilocali e di quattro locali arriva soprattutto da famiglie che vogliono fare un acquisto migliorativo; i monolocali sono ricercati da investitori in vista dell’Expo, i bilocali dalle giovani coppie.  Prezzi medi di 2700 € al mq con punte di 3000 € mq per le soluzioni signorili e per quelle nuove.  Da segnalare che non lontano dalla zona, in largo Isarco, tra viale Ripamonti e corso Lodi sorgerà il museo di Prada grazie alla riqualificazione di ex strutture dismesse  per quasi 19mila mq  di cui 11 mila mq saranno dedicati a spazio espositivo.  L’inaugurazione prevista per Maggio.

NAVIGLI-FAMAGOSTA 

In lieve rialzo le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Navigli-Famagosta dove si segnala un leggero incremento delle quotazioni (+1,2%).

ZONA TIBALDI-CERMENATE

Buona la tenuta dei tagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da genitori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza di due importanti università, lo Iulm e  la Bocconi oltre che il Naba  la Domus Academy e lo Ied.  In ripresa, rispetto al passato, gli acquisti di tagli più grandi ma solo se i prezzi sono particolarmente vantaggiosi e per questo motivo è proprio questa la tipologia immobiliare che ha subito il calo maggiore dei valori.  Il mercato immobiliare della zona è abbastanza eterogeneo e spazia dalle soluzioni vecchia Milano dei primi anni del 1900, tra cui numerose case di ringhiera, ai condomini degli anni ’50-’70.  La prima tipologia di abitazione piace se sorge in contesti condominiali in buono stato; altro elemento che incide è il posizionamento rispetto a viale Tibaldi. Nella zona che, da viale Tibaldi va verso corso San Gottardo e Porta Ticinese.  Le quotazioni sono più elevate e per una soluzione in ottimo stato parliamo di prezzi che oscillano da 3900 a 4500 € al mq. Nel tratto che da viale Tibaldi si sviluppa verso Cermenate le quotazioni diminuiscono e scendono fino a 3000-2800 € al mq per arrivare anche a valori più bassi in via Bordighera, Rimini e Spezia. Sul mercato delle locazioni si registra un buon andamento grazie alla forte domanda di immobili da parte di studenti universitari. I genitori di questi ultimi cercano abitazioni in buono stato, non lontane dall’ateneo o ben collegate ad esso. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero e le quotazioni medie per un bilocale sono di 800-1000 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero con l’utilizzo della cedolare secca.

FIERA-SAN SIRO

Non si registrano particolari tendenze nelle macroarea di Fiera-San Siro, dove le quotazioni sono rimaste stabili.

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