Mercato dei Mutui in Italia

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 7.077,1 milioni di euro nel quarto trimestre 2014. Rispetto allo stesso trimestre del 2013 si registra un aumento delle erogazioni pari a +25%, per un controvalore di +1.413,3 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel Bollettino Statistico I-2015 pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Aprile 2015.

Il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi e, dopo le prime timide avvisaglie di miglioramento riscontrate l’anno scorso, le erogazioni fanno segnare volumi in aumento da ormai quattro trimestri consecutivi. Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente, che vedono incrementi a due cifre a partire da Marzo, con un picco di +43,5% a Dicembre 2014. Erano due anni e mezzo, precisamente dal secondo trimestre 2012, che in Italia non venivano erogati 7 miliardi di euro di finanziamenti. Se invece guardiamo al totale erogato nell’anno, vediamo che i volumi si sono riportati sui livelli del 2012, circa 24,5 miliardi di euro. A tutto ciò si aggiungono altri indicatori positivi: la domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita costante da più di un anno e mezzo e la Banca Centrale Europea sta operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia per le imprese, ma anche per dare slancio alla ripresa economica (è recente la manovra del Quantitative Easing).

Per il 2015 è in previsione un andamento delle erogazioni in lieve miglioramento rispetto a quanto rilevato nel 2014.

Guardando ai numeri degli ultimi 12 mesi (intero anno 2014) riscontriamo che sono stati erogati alle famiglie italiane finanziamenti per l’acquisto della casa per 24.340,9 mln di euro. Il saldo annuo, se confrontato con quanto rilevato nei 12 mesi precedenti, segna un aumento dei volumi pari a +13,8%, per un controvalore di +2.948,4 mln di euro.

MACROAREE

Il quarto trimestre 2014 vede un incremento delle erogazioni in tutte le macroaree, con performance migliori nuovamente nel Sud e nelle Isole.
Il Mezzogiorno chiude il trimestre con 890,5 mln di euro, pari al 33,3% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre Sardegna e Sicilia erogano 423,9 mln di euro, cioè il 31,2% in più di quanto fatto segnare nel quarto trimestre 2013.

La macroarea Nord-Occidentale si conferma al primo posto per volumi erogati con un totale di 2.462,3 mln di euro, in aumento del 21,8% rispetto al quarto trimestre 2013. Nord-Est e Centro Italia fanno segnare volumi e performance molto simili: la prima macroarea chiude il trimestre con 1.659,8 mln di euro, pari a +23,5%, la seconda con 1.640,6 mln di euro e il 25,6% in più rispetto all’anno scorso.

Sulla scia dell’ottimo andamento trimestrale si segnalano volumi in aumento anche per tutto il 2014.
Meridione e Isole sono le macroaree che hanno fatto segnare il miglior andamento, con un incremento che sfiora +20%: il Sud eroga circa 3.150 mln di euro, Sicilia e Sardegna poco meno della metà. Con quasi 8.500 mln di euro, invece, è il Nord-Ovest l’area dove si eroga di più e in questi ultimi 12 mesi i suoi volumi sono aumentati dell’11,6%.

REGIONI

Per la prima volta dalla metà del 2006 tutte le regioni italiane fanno segnare volumi in aumento, tra l’altro con variazioni in doppia cifra, confermando l’andamento al miglioramento registrato nei due trimestri precedenti.
Le performance migliori si riscontrano al Sud, infatti tutte le regioni meridionali evidenziano aumenti superiori al 30%, ad eccezione della Basilicata (che comunque fa segnare +26,4%): per il secondo trimestre consecutivo il Molise fa segnare la performance migliore (+43,6%), seguito dalla Puglia con +34,6%, mentre Campania e Calabria oscillano intorno a +27%. Incrementi superiori al 30% si registrano anche per due regioni del Nord-Ovest, Liguria e Piemonte, mentre è il Friuli-Venezia Giulia che fa segnare la variazione più contenuta, ma comunque molto positiva (+14,7%).

Permangono sempre differenze geografiche, in quanto sono generalmente le regioni del Nord Italia quelle dove si eroga mediamente di più: la Lombardia si conferma ancora leader, con 1.681 mln di euro (+17,4% rispetto al quarto trimestre 2013), seguita da Lazio (913,5 mln di euro), Veneto (685 mln di euro) ed Emilia-Romagna (625 mln di euro).

PROVINCE

Su tutte le 110 province analizzate solamente 8 hanno evidenziato volumi in diminuzione, in tutte le altre realtà si registrano variazioni in aumento rispetto al quarto trimestre 2013.
Ben due province hanno più che raddoppiato i propri volumi: Ragusa fa segnare +147,7%, Isernia +104,7%. Performance molto interessanti si registrano anche nelle province di Reggio Emilia, Asti, Pisa e Nuoro, tutte in rialzo di oltre il 60%.
In fondo alla classifica si segnala la provincia di Enna, che perde il 37,1%, seguita da Crotone (-12,4%) e dal Verbano-Cusio-Ossola (-9,6%).

ASPETTI CONGIUNTURALI

ANDAMENTO DELLE CONSISTENZE

Nel quarto trimestre 2014 si registra uno stock di mutui in essere pari a 293.337 mln di euro, in linea rispetto al trimestre precedente (-0,2%) e in calo dell’1,2% in relazione allo stesso periodo dell’anno precedente. Da segnalare che, dopo l’aumento riscontrato nel 2011, prosegue la lenta e costante decrescita delle consistenze iniziata nel primo trimestre 2012.

IMPORTO MEDIO DI MUTUO

Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo.

Il ticket medio nazionale si è attestato a circa 108.700 €, in leggero calo rispetto a quanto riscontrato nel quarto trimestre 2013. La ripartizione geografica è nettamente diversa: nel Nord e nel Centro il mutuo medio risulta più elevato rispetto al dato nazionale, mentre la tendenza è opposta e più marcata al Sud e, soprattutto, nelle Isole. Il ticket medio risulta più elevato nella macroarea Centrale (114.400 €); dalla parte opposta, invece, le Isole erogano una quota minore con 99.800 €.
In ogni caso, è proprio il Sud Italia ad aver avuto l’incremento migliore (+2%), seguito dall’Italia Centrale con +1,3%. Il Nord-Est chiude il trimestre in leggero calo (-1%), mentre il Nord-Ovest perde il 4,2% e le Isole addirittura l’8,8%.

Il ticket medio di mutuo visto a livello regionale continua ad essere per ragioni socio-economiche difforme sul territorio nazionale. La regione con il valore più alto è risultata essere il Lazio, con un ticket medio pari a 121.500 €, in rialzo del 2,8% rispetto al quarto trimestre 2013. Il valore più basso è stato registrato in Friuli-Venezia Giulia, dove il ticket medio è 73.800 €, comunque in aumento del 16%.
La migliore performance appartiene alla Calabria, che fa segnare +11,3% e ora si attesta a 91.400 €. Gli incrementi sono interessanti anche per Campania e Toscana: nella prima regione il mutuo medio è pari a 109.900 €, in rialzo dell’8,2%, mentre nella seconda la quota pro-capite si attesta a 114.000 € (+6,3%).

I TASSI D’INTERESSE

Le dinamiche economico-finanziarie che hanno influenzato l’Area Euro a partire da Agosto 2011 hanno spinto la Banca Centrale Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso di riferimento BCE. Dopo i tagli operati da quest’ultima a metà 2012, gli interventi sono continuati a Maggio e a Novembre 2013, in entrambi i casi con -25bps. Il fresco intervento di inizio Settembre 2014 ha portato il tasso alla sua quotazione minima di sempre con 0,05%, dopo che a Giugno 2014 era già stato abbassato a 0,15%.
Come di consueto, il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi della BCE: dai massimi degli ultimi due anni (1,60% a Luglio 2011), ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente a Dicembre 2012 al suo minimo (0,18%). Si è quindi attestato intorno ad area 0,20% per tutto il 2013 e il 2014, salvo scendere sotto 0,10% dalla seconda parte dell’anno scorso e arrivare praticamente a zero all’inizio di quest’anno (a Marzo 2015 l’indice quota 0,02%).

Dopo aver toccato quota 4,05% ad Aprile 2011, l’Eurirs (20 anni) è sceso a Giugno 2012 a quota 2,13%. Contrariamente all’Euribor, l’Eurirs è tornato a crescere fino a 2,74% a Settembre 2013; da quel momento ha iniziato la fase discendente che lo ha portato al suo nuovo minimo a Dicembre 2014 con 1,34%. A Marzo 2015 l’indice è sceso per la prima volta sotto l’1%, quotando 0,94%.
Stando alle dinamiche dei tassi di fine Marzo 2015, abbiamo calcolato il valore della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110.000 euro per una durata di 20 anni, ipotizzando uno spread medio indicativo di mercato pari a 2,25 bps per il tasso fisso e 2 bps per il tasso variabile. Nel primo caso, con un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata di 621 euro, circa 63 euro in più rispetto a quando dovremmo sostenere se scegliessimo un mutuo a tasso variabile, in quanto la sua rata ammonta a 558 euro.

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