Immobili Lazio: mercato primo semestre 2013

Sono diminuite del 4% le quotazioni immobiliari della capitale, nei primi sei mesi dell’anno.
A Frosinone si è registrato il ribasso più forte con -21,1%, a seguire Viterbo con -13% e Latina con -7,9%.  Stabili i valori di Rieti.

MERCATO IMMOBILIARE ROMA
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni di Roma sono diminuite del 4%.

Macroarea CENTRO

Nelle zone centrali della capitale i prezzi delle abitazioni sono diminuite del 3,8% nella prima parte del 2013.

CENTRO STORICO
Prezzi, locazioni e trend

Nel cuore di Roma nella prima parte dell’anno gli acquirenti trattano sul prezzo ed in genere comprano solamente quando i proprietari decidono di rivedere al ribasso le proprie richieste. Non sempre, però, i proprietari sono disposti ad abbassare i valori, di solito chi non ha necessità di vendere decide di aspettare altre proposte di acquisto. Il mercato del Centro è molto vivace: mediamente il tempo di vendita di un immobile non supera i 3-4 mesi. La domanda di appartamenti proviene quasi sempre da professionisti che acquistano per investimento, sia per mettere a reddito sia come alternativa agli investimenti di carattere finanziario. Si segnalano anche acquisti da parte di genitori che comprano per i figli, mentre sono rare le compravendite di prime case. In ogni caso gli acquisti sono effettuati in contanti e senza l’aiuto di mutui bancari. Da segnalare inoltre la vendita da parte di persone che, possedendo più case in affitto, decidono di dismettere alcune abitazioni per ridurre le spese legate al pagamento dell’Imu.

Le richieste da parte di famiglie in cerca dell’abitazione principale si concentrano in zone leggermente più decentrate, più economiche e comode per il parcheggio come zona Prati, Porta Pia e via XX Settembre, dove l’usato si compra a 6000-6500 € al mq. Nelle aree più centrali sono sempre molto apprezzate le tipologie signorili realizzate tra il XVII ed il XX secolo che si trovano nell’area di piazza di Spagna, le cui quotazioni oscillano tra 9000 e 15000 € al mq. Palazzi storici si trovano anche nella zona di piazza Barberini e di Fontana di Trevi, dove l’usato si vende mediamente a 6000-7000 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate i valori salgono di circa 1000 € al mq. Sempre molto richiesta anche l’area di piazza Navona, con quotazioni che si attestano su 7000 € al mq per l’usato e su 8000-9000 € al mq per il ristrutturato. Quotazioni leggermente più alte si possono registrare in Campo dei Fiori, dove un appartamento inserito in un palazzo con ascensore e situato ad un piano alto e luminoso può costare tra 9 e 10 mila € al mq. Esclusive e signorili via Giulia, via Monserrato e piazza Ricci, caratterizzate da palazzi storici con affreschi e portinerie, con valori che si attestano su 10 mila € al mq. In zona Pantheon si trovano soluzioni storiche realizzate tra il XV ed il XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: l’usato si scambia a 8000-9000 € al mq, mentre per il ristrutturato la spesa sale di 500-1000 € al mq. Quotazioni leggermente inferiori si registrano in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre nella parte più prossima a via Flaminia i prezzi scendono ulteriormente. Un appartamento in via di Ripetta, posizionato al piano intermedio e dotato di ascensore costa circa 7000 € al mq, se in buono stato di manutenzione. Mercato particolare quello di via del Corso, dove le abitazioni posizionate ai piani bassi risentono negativamente del costante passaggio pedonale: un appartamento ad un piano medio si acquista a valori compresi tra 8000 e 9000 € al mq. Immobili esclusivi e prestigiosi ci sono in via del Babuino ed in via Margutta, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale, con prezzi che per l’usato si attestano tra 9 e 10 mila € al mq. Il mercato del Ghetto Ebraico è prevalentemente interno ed è movimentato in genere da famiglie che già risiedono in questa zona ed intendono migliorare la propria condizione abitativa.

Da segnalare che nell’area di via Giulia sono in fase di realizzazione alcuni posti auto sotterranei, ma attualmente i lavori sono fermi perché durante gli scavi sono stati ritrovati reperti storici. I posti auto sono già stati tutti venduti sulla carta al prezzo di 90-95 mila €. Difficilissimo trovare box auto in vendita nelle aree più centrali della città, mentre in zona Prati per l’acquisto di un box singolo si spendono 100-110 mila €.

Un leggero calo dei valori si registra anche sul mercato delle locazioni, movimentato in genere da professionisti e lavoratori che necessitano di stabilirsi nella parte centrale della città. Negli ultimi mesi si segnalano alcuni casi di inquilini che chiedono ai proprietari un adeguamento verso il basso dei canoni e, nel caso in cui non lo ottengano, disdicono il contratto per cercare soluzioni più economiche. In Centro un bilocale da 50-60 mq si affitta con una spesa mensile di 1000-1100 €, in zona Prati il canone scende a 900 €. Si stipulano tutte le varie tipologie di contratti: a canone libero, a canone concordato e transitori. Tutti i proprietari aderiscono al regime di tassazione con cedolare secca.  

ESQUILINO-COLLE OPPIO-PIAZZA VITTORIO
In zona Esquilino-Colle Oppio-piazza Vittorio si registrano prezzi sostanzialmente stabili nella prima parte del 2013.

Prezzi, locazioni e trend

Sul mercato si muovono famiglie che effettuano acquisti di sostituzione o che sono alla ricerca dell’abitazione principale, composta da 2-3 camere e dotata di spazio esterno vivibile, per una spesa di 300-350 mila €. Si osserva una minore presenza di investitori che mettono a reddito per affittare, ma stanno aumentando le compravendite di nuda proprietà, soprattutto ad opera di acquirenti che risiedono nell’Italia centro-meridionale e ricercano casa per i figli o i nipoti, in attesa che vengano a studiare in città. Da segnalare la presenza di russi, i quali si orientano su appartamenti di prestigio. Le locazioni vedono protagonisti famiglie e coppie che non riescono ad acquistare, gli stranieri sono in diminuzione: attualmente un monolocale costa 600-700 € al mese, un bilocale 800 € e un trilocale 1100 €.

Piace molto la zona Monti, area prestigiosa della città, dove tra via Cavour e via Nazionale si acquistano abitazioni del ‘600-‘700 a prezzi medi di 6000 € al mq, con punte di 10 mila € al mq; valori similari si incontrano tra salita del Grillo (dove ci sono immobili papali), via Madonna dei Monti, via dei Serpenti e via Sant’Agata dei Goti, da cui si può godere della vista sui Fori Imperiali. Nei pressi del Viminale, invece, i valori sono contenuti e si attestano a 5500-6000 € al mq, mentre su piazza del Viminale si raggiungono 8000-8500 € al mq. Apprezzata anche la zona di San Lorenzo, dove i prezzi stanno diventando più competitivi e oscillano da 4000 a 5500 € al mq, a seconda della presenza e dello stato della ristrutturazione. La zona dell’Esquilino offre abitazioni storiche dei primi anni del ‘900, talvolta impreziosite da soffitti alti e volte affrescate, che si scambiano a 5000-5300 € al mq; i valori salgono a 6000 € al mq per un buon usato su via Merulana. Il parco di Colle Oppio rende appetibili le soluzioni ivi presenti, realizzate tra il ‘700 e il ‘900: la media si attesta a 7000 € al mq (via Marco Aurelio, via Celimontana, via Capo d’Africa), ma si raggiungono 9000 € al mq per le tipologie ristrutturate su via dei Bonghi (9000 € al mq) fino a toccare top prices di 12-13 mila € al mq se si gode della vista sul Colosseo. 

SAN LORENZO-UNIVERSITA’
In zona San Lorenzo – Università i prezzi sono diminuiti dell’11,1% in seguito all’aumentata offerta per la dismissione di immobili da parte di chi non riusciva a ottenere rendimenti da locazione soddisfacenti o da chi doveva sostenere importanti spese di ristrutturazione e consolidamento di stabili d’epoca.

Prezzi, locazioni e trend

Il target di acquirenti è rappresentato da professionisti che ricercano abitazioni di tre camere, anche da ristrutturare, da mettere a reddito e concedere in locazione; chi desidera l’abitazione principale, invece, si orienta su monolocali e bilocali situati ai piani alti e inseriti in un contesto signorile. C’è anche una forte richiesta di box auto ma, poiché l’area è congestionata, l’offerta è scarsa e i prezzi sono alti (60-70 mila €).

L’area si divide in tre parti. La prima si estende tra via Tiburtina Antica e l’omonima stazione ferroviaria, tra via dei Volsci e via dei Sabelli, dove si registra una debole presenza di famiglie poiché è una zona prettamente commerciale e risente della rumorosità e del traffico: in base alla dimensione e al piano, un appartamento in buone condizioni costa 3000-3500 € al mq. Il tratto compreso tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro (via dei Dauni, via dei Liburni, via dei Ramini, via dei Taurini) è il più apprezzato perché tranquillo e signorile: gli stabili ex Ferrovie sono stati realizzati negli anni ’20-’30 e sono dotati di corte interna, cosicché i prezzi salgono a 5000-5500 € al mq. Nella parte finale di via dei Sabelli si possono trovare dei villini, alcuni di nuova realizzazione (2004-2005), ma le compravendite sono rare perché l’offerta è comunque più bassa rispetto alla domanda (il loro valore è nell’ordine di 230-250 mila €).

Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in diminuzione e una domanda sempre sostenuta, grazie agli studenti (ma anche ai docenti) delle vicine facoltà di Psicologia, Ingegneria e Medicina. Si affittano soprattutto trilocali per una spesa mensile di 850-900 € (ma si possono toccare 1000 € nei mesi precedenti l’inizio dei corsi universitari), mentre per monolocali e bilocali si considerano 650-700 e 800 € al mese. Si stipulano quasi esclusivamente contratti transitori, a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca. 

FLAMINIO-PONTE MILVIO
Le quotazioni degli immobili nell’area del quartiere Flaminio e di Ponte Milvio sono diminuite mediamente del 6,5%.

Prezzi, locazioni e trend

Si segnala un cambiamento delle richieste che attualmente si focalizzano su soluzioni dal prezzo relativamente contenuto. La maggior parte delle compravendite riguarda la prima casa, si tratta di coppie giovani al primo acquisto oppure di famiglie in cerca della soluzione migliorativa o in arrivo da altre aree della città. Attualmente questi acquirenti ricercano trilocali dal valore massimo di 600 mila €, meglio se ai piani alti e ben esposti. Chi acquista per mettere a reddito cerca tagli più piccoli, in genere monolocali e bilocali, anche se l’offerta di monolocali è bassa. Il capitale investito si attesta su 350-400 mila €, con punte massime di 500 mila €.
La domanda di case in affitto è sostenuta, al contrario i canoni di locazione risultano leggermente in calo. Il mercato è alimentato da coppie, famiglie e in parte studenti universitari, il canone di un bilocale è di 900-1000 € al mese, quello di un trilocale è di 1200-1300 € al mese. Il contratto utilizzato è quasi sempre quello a canone libero mentre si stipulano sempre meno contratti a canone concordato. Quasi tutti i proprietari si avvalgono della tassazione con cedolare secca.
Prestigiose le aree di piazzale Flaminio e piazza del Popolo, dove ci sono appartamenti signorili dalle ampie metrature (200-250 mq) situati in palazzine degli anni ’20 spesso dotate di portineria e rifiniture di pregio. L’offerta sul mercato di queste soluzioni è bassa ed i prezzi oscillano tra 1 e 1,5 milioni di €. Le zone di Villa Riccio e di Piccola Londra si trovano nel quartiere Flaminio: si tratta di aree ben definite contraddistinte da palazzine degli anni ’20 e ’30 con giardini interni e portineria. Qui per l’acquisto di un appartamento in buone condizioni non si spendono meno di 5000 € al mq. Prezzi leggermente inferiori si segnalano nell’area Lungo Tevere – Flaminio, composta da palazzi degli anni ’40 e ’50 con valutazioni per l’usato che si attestano su 4700 € al mq. Non si registrano attualmente interventi residenziali oppure urbanistici: ormai completato da circa due anni il “Ponte della Musica” che sovrappassa il Tevere collegando il quartiere Flaminio con il quartiere della Vittoria, la struttura è riservata all’uso ciclabile e pedonale.

Buona la richiesta di box e posti auto nel quartiere Flaminio, il prezzo di un box singolo è di 45 mila € mentre il canone di locazione mensile è di 180 €.

Macroarea VILLA ADA-MONTESACRO
Le quotazioni immobiliari della macroarea Villa Ada-Montesacro hanno ceduto il 3,6%. 

TRIESTE-VILLA ADA

Nella zona di Trieste – Villa Ada le soluzioni di media qualità non hanno evidenziato variazioni di prezzi, al contrario di quelle signorili, che si stanno portando verso i reali valori di mercato.

Prezzi, locazioni e trend

I clienti sono generalmente persone che già abitavano qui e che ricercano la soluzione migliorativa, tipicamente il trilocale situato almeno al secondo piano in un palazzo dotato di ascensore e, possibilmente, di box auto (che, singolo, costa tra 50 e 60 mila €).
La parte più signorile è compresa tra le vie Adige, Sebino, Foiano e Benaco, dove sono presenti immobili prestigiosi, realizzati a cavallo degli anni ‘60 anche da famosi architetti, che si valutano circa 6000 € al mq; le soluzioni di inizio ‘900, alcune anche in stile Liberty, hanno prezzi che variano notevolmente l’uno con l’altro. La zona popolare si estende tra via Panaro e via Annone ed è composta da grandi palazzi di 5-6 piani degli anni ’40-’50 (alcuni anche di epoca fascista), dove un appartamento si valuta 4000 € al mq. In piazza Verbano e via Chiana c’è un’area medio-signorile composta da vecchi stabili popolari dei primi del ‘900 che, se tenuti in buone condizioni e dotati di giardino condominiale, costano 5400-5500 € al mq; le soluzioni inserite in contesti di minor qualità vedono le quotazioni scendere a 4800-5000 € al mq.

La domanda di immobili in locazione proviene da famiglie e studenti (qui c’è la LUISS), i contratti sottoscritti sono il 4+4 e il 3+2. Un bilocale nella zona più popolare costa 750 € al mese, nella parte signorile circa 1000 €; un trilocale, invece, viene concesso a 1000-1100 e 1200-1300 €, rispettivamente. 

TRIESTE-LUCRINO
Sono in calo del 4,4% le quotazioni immobiliari nell’area di Trieste – Lucrino nella prima parte del 2013.

Prezzi, locazioni e trend

L’accesso al credito è uno degli ostacoli maggiori per chi cerca di comprare un’abitazione; negli ultimi semestri, infatti, quasi tutte le compravendite sono state effettuate da famiglie in cerca della soluzione migliorativa oppure da persone che già possedevano il capitale. In calo anche gli acquisti per investimento. Attualmente chi cerca la soluzione migliorativa si sta spostando su tagli ampi, anche da 5 locali, e su soluzioni di qualità: gli acquirenti sono sempre più attenti alla luminosità dell’immobile, al contesto abitativo, alla presenza di riscaldamento autonomo e dell’ascensore, oltre che alle spese condominiali.

In discesa anche i canoni di locazione, i quali si attestano su 700 € al mese per i monolocali e sugli 800-850 € al mese per i bilocali e 1100-1150€ per i trilocali. La domanda di appartamenti in affitto proviene da giovani coppie e da studenti universitari, data la vicinanza con la Luiss e con le facoltà dell’Università della Sapienza. I contratti utilizzati sono sempre a canone libero di 4 anni più 4 e quasi sempre si aderisce alla cedolare secca.

L’area di Trieste – Lucrino è composta prevalentemente da palazzine degli anni ’50. Si tratta di un’area residenziale e richiesta soprattutto da persone dal reddito medio alto. Tra le strade più apprezzate vi sono via Casperia,via Bradano via Valnerina e via Rocca Sinibalda perché verdi e signorili: qui un appartamento in buono stato si acquista con una spesa di 4800-5000 € al mq. Prezzi leggermente superiori si registrano nell’area di via Priscilla, via Monte delle Gioie via Di Novella via di Trasone e via acherusio dove si trovano palazzetti signorili degli anni ’30. Più accessibile l’area di via Massaciuccoli, Via Collalto Sabino, dove un buon usato è valutato circa 4200 al mq.

Progetti in corso

Da segnalare che nell’ultimo anno è stata inaugurata la nuova fermata della metro B1 “Annibaliano”. In via Acherusio inoltre, circa 3-4 anni fa, sono stati completati nuovi box auto ubicati in una struttura a due piani.

Macroarea POLICLINICO-PIETRALATA
Nella macroarea Policlinico – Pietralata c’è stato un calo del 3,7%.

PIAZZA BOLOGNA

Nell’area di piazza Bologna si registrano prezzi ancora in calo nella prima parte dell’anno. Sempre più spesso i proprietari abbassano le proprie richieste, adeguandosi alle attuali capacità di spesa degli acquirenti; permangono inoltre difficoltà di accesso al credito. In questa area della città il mercato è movimentato prevalentemente da investitori in cerca di bilocali dal valore medio di 280 mila €. Le richieste di affitto provengono soprattutto da studenti universitari, anche se nella prima parte del 2013 si è registrato un incremento della domanda da parte di famiglie. Attualmente la richiesta dei proprietari per l’affitto di un bilocale si attesta tra 850 e 900 € al mese, in calo rispetto allo scorso semestre. Con gli studenti vengono stipulati contratti di carattere transitorio, mentre per le famiglie si utilizzano i classici contratti a canone libero da 4 anni più 4.
L’area più richiesta dagli investitori è quella compresa tra piazza Bologna e via Stamira, caratterizzata da palazzine realizzate tra il 1940 ed il 1965: per l’acquisto di un trilocale in buone condizioni si spendono tra 460 e 500 mila €. Allontanandosi da piazza Bologna, nella zona di via Giovanni da Procida, i prezzi per una stessa tipologia scendono di circa 50 mila €. Avvicinandosi alla Stazione Tiburtina, ormai completamente rinnovata ed operativa, i valori diminuiscono ancora fino ad arrivare a 220 mila € per un trilocale posizionato sulla circonvallazione Nomentana. Nei pressi della stazione da segnalare la comparsa di richieste di tagli ampi (100-120 mq), da parte di acquirenti italiani e cinesi, da destinare alla realizzazione di B&B. Due nuove palazzine sono sorte nell’ex area del deposito Atac in via Lega Lombarda: l’intervento si chiama “Città del Sole” ed è caratterizzato da soluzioni dotate di caratteristiche di pregio e di risparmio energetico. Un appartamento nuovo si vende tra 7000 ed 8000 € al mq.

Macroarea SAN GIOVANNI-ROMA EST

La macroarea San Giovanni – Roma Est ha fatto segnare un ribasso del 5,1% 

ALESSANDRINO
I prezzi delle abitazioni nel quartiere Alessandrino nella prima parte del 2013 sono diminuiti del 13,6%.

Prezzi, locazioni e trend

Non mancano gli acquisti per investimento, in genere si tratta di persone che investono mediamente 150 mila € per soluzioni da 50-55 mq da mettere a reddito. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da tutti coloro che non riescono ad accedere al credito: un bilocale da 50-55 mq si affitta con una spesa di 700-750 € al mese. Il contratto utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4 e nella metà dei casi si aderisce al regime di tassazione con cedolare secca.

Il quartiere Alessandrino si è sviluppato tra la fine degli anni ’50 e gli anni ’60 ed è composto prevalentemente da palazzine basse di 4 o 5 piani con 10-12 appartamenti, alcune prive di ascensore. Si tratta di un quartiere ben collegato all’area centrale di Roma grazie alla presenza di due strade consolari molto importanti come la Casilina e la Prenestina. I prezzi del medio usato sono compresi tra 1900 e 2100 € al mq. Quotazioni più elevate si registrano per alcune soluzioni signorili presenti su viale Alessandrino, via dei Girasoli e via dei Ribes dove è possibile acquistare tipologie degli anni ’70 dotate di ascensore, box e posto auto a 2600 € al mq. Da segnalare che in via dei Limoni è in fase di realizzazione una nuova palazzina composta da 9 appartamenti dotati di posto auto, box e cantina e venduti a 3000-3200 € al mq. Si costruisce anche in via del Pergolato ed in via del Prato, per il nuovo qui si spendono tra 3000 e 3500 € al mq. I prezzi dei box auto sono in calo, si tratta infatti di un bene di lusso al quale sempre più spesso gli acquirenti rinunciano: un box singolo si attesta tra 16 e 17 mila €.

ALESSANDRINO-SAN GIUSTINO
Nella zona di Alessandrino – San Giustino si registrano variazioni al ribasso del 13%. Il primo semestre del 2013 ha evidenziato problemi di accesso al credito, cosicché le giovani coppie che si affacciano qui sono spesso aiutate dai genitori. Le tipologie più richieste sono monolocali e bilocali, per una spesa di 100-150 mila €. Sul mercato delle locazioni si registra una forte domanda da parte di famiglie straniere (tra cui numerosi indiani), che ricercano bilocali o trilocali: per i primi si spendono 600-650 € al mese (fino a 700 € se ristrutturati, ben arredati e provvisti di box), per i secondi fino a 800 €, mentre per i monolocali si considerano 450-500 € al mese. C’è stata anche qualche compravendita di box, per un valore massimo di 20 mila €.

La zona compresa tra viale Alessandrino e la chiesa di San Giustino è composta da piccoli palazzi di non oltre 4 piani realizzati a cavallo degli anni ’50-’60. I tagli più diffusi sono monolocali e bilocali, valutati 2000 € al mq in buone condizioni; sul nuovo si devono mettere in conto 110-120 mila € per monolocali di 40 mq e 150-160 mila € per bilocali di 55-65 mq. La zona più richiesta si sviluppa nella parte compresa tra via della Bella Villa e il tratto iniziale di viale Alessandrino (nei pressi dell’Ipercoop), dove i prezzi arrivano fino a 2500 € al mq; la parte finale, in direzione di viale Togliatti, soffre per la distanza dai servizi e dai mezzi pubblici, pertanto i valori scendono a 1800-2000 € al mq. In generale, l’offerta abitativa è di tipo popolare, ma via Luca Ghini costituisce un tratto signorile con palazzi della fine degli anni ’60, dotati di cantina, ascensore e posto auto, al cui interno un quadrilocale di 80-90 mq costa fino a 300 mila € (a fronte di una media di 200 mila €). L’area sarà interessata dall’arrivo della linea C della metropolitana, che in zona avrà due fermate, la cui apertura dovrebbe essere prevista tra un paio d’anni. 

TOR VERGATA
Sono in calo i valori immobiliari nell’area di Tor Vergata nella prima parte del 2013.

Prezzi, locazioni e trend  

La disponibilità di spesa in diminuzione e le difficoltà di accesso al credito determinano un’importante contrazione dei prezzi. Si registra inoltre una diminuzione degli acquisti per investimento, frenati anche dall’introduzione dell’Imu. Chi vuole comprare per mettere a reddito cerca solo occasioni particolarmente convenienti. La domanda di appartamenti in affitto è buona ed i canoni sono in diminuzione: a cercare casa sono stranieri ed italiani, la spesa mensile per l’affitto di bilocali e trilocali si attesta rispettivamente su 550 e 700 €. Da segnalare che sempre più spesso i proprietari richiedono la stipula di un contratto assicurativo che li protegga dal rischio di insolvenza. Il quartiere di Tor Vergata si sviluppa nella parte sud-est della città ed è sorto a partire dagli anni ’60 e ’70. Per l’acquisto di un appartamento usato in buone condizioni si spendono tra 1700 e 2200 € al mq. Più recente l’area di Tor Vergata Nuova, nata circa 15 anni fa, che presenta valutazioni dell’usato comprese tra 2200 e 2500 € al mq, con punte di 3300 € al mq per alcune tipologie di nuova costruzione. Via Petrocelli è una delle aree più apprezzate dagli acquirenti perché sorta di recente (2003-2004) ed adiacente alla fermata della metropolitana Anagnina che permette di raggiungere il centro di Roma in breve tempo. Qui un appartamento dotato di cantina e posto auto si acquista con una spesa di 3000-3200 € al mq. Da segnalare che sono fermi i lavori per la realizzazione della nuova fermata della metropolitana che si troverà nell’area del Policlinico di Tor Vergata. 

SAN GIOVANNI-VILLA FIORELLI
La zona di San Giovanni – Villa Fiorelli ha fatto segnare un calo del 5,1% delle quotazioni immobiliari nel primo semestre del 2013, in particolare sulle tipologie da ristrutturare.

Prezzi, locazioni e trend 

Gli acquirenti prediligono soluzioni già rimesse a nuovo, inserite in contesti di qualità, a livello di stabile e di servizi limitrofi, e per le quali l’importo delle spese condominiali sia sostenibile. Il mercato della prima casa è composto prevalentemente da persone che già abitavano in zona e che ricercano la soluzione migliorativa, possibilmente vicino alle vie di collegamento o ai mezzi pubblici. C’è una buona domanda che proviene da genitori, residenti nelle altre province del Lazio o nel Mezzogiorno, che impiegano circa 300 mila € acquistano bilocali da destinare ai figli studenti, anche in ottica di permanenza futura.  La zona è sorta a cavallo delle due guerre, si trova in posizione semicentrale, è ben servita dalla metropolitana (linee A e C, quest’ultima in procinto di aprire) e, pertanto, offre un buon rapporto qualità-prezzo. La parte più richiesta si sviluppa nella zona di “Villa Fiorelli” (via Enna, via Taranto), dove è possibile acquistare soluzioni degli anni ’20-’30 in stile “Sabatini” che si valutano 5000 € al mq se già ristrutturate (fino a 6000 € al mq per abitazioni di piccola metratura) e 3500-4000 € al mq se allo stato originario. L’area più recente, sviluppatasi negli anni ’40-’50, si sviluppa attorno a piazza Ragusa in direzione Tuscolana: si tratta di una zona densamente abitata, con grandi palazzi di 6-10 piani in cui un appartamento costa tra 3000 e 4000 € al mq, a seconda dello stato interno.

Sul mercato delle locazioni si registra un’abbondante offerta e una domanda leggermente ridotta, che si sta spostando verso le zone limitrofe (Torpignattara, Centocelle) in quanto più economiche. Le richieste si convogliano sui bilocali, per i quali il canone mensile ammonta a 800 €, per i monolocali 600 € e per i trilocali fino a 1000 €; un posto letto in stanza singola costa 300-400 € al mese.

Macroarea ROMA SUD
Nella macroarea di Roma Sud è stato osservato un calo dei prezzi pari al 3,8%.

MARCONI-CARDANO

A Marconi – Cardano si registra un ribasso del 15% in seguito alla distanza tra domanda e offerta e alla difficoltà di accesso al credito;

Prezzi, locazioni e trend

Chi è intenzionato a vendere deve necessariamente rivedere al ribasso le proprie richieste. Il parametro discriminante è il prezzo, infatti le soluzioni comprese nella fascia 240-300 mila € (bilocali e trilocali) si vendono in 3-4 mesi, altrimenti le tempistiche salgono fino a 8 mesi. Gli acquirenti sono famiglie e giovani coppie che generalmente abitavano già in zona, ma non di rado ci sono spostamenti da altri quartieri limitrofi; gli acquisti per investimento, invece, sono in numero esiguo e si orientano su monolocali o bilocali. Da segnalare che sta prendendo piede la modalità di acquisto tramite nuda proprietà.

L’area è composta da edilizia omogenea, realizzata a cavallo degli anni ’60 e composta da palazzi di 8 piani (e, in misura minore, da immobili di 5 piani), ben servite da negozi, scuole e servizi di prima necessità e ben collegata sia con il centro sia con l’Eur. I prezzi del medio usato si attestano a 2500-3000 € al mq, ma esiste una zona più signorile dove i valori salgono a 3000-3500 € al mq. Si tratta del Lungotevere di Pietrapapa, che è stato interessato da lavori di riqualificazione con l’apertura del ponte pedonale che collega i quartieri Marconi e Ostiense.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda e canoni in diminuzione, che attualmente ammontano a 600 € al mese per i monolocali, a 750 € per i bilocali e a 900 € per i trilocali. Le richieste provengono da giovani coppie e stranieri, i contratti stipulati sono quelli a canone libero e, in molti casi, i conduttori chiedono che venga applicata la cedolare secca. 

EUR-PAVESE,EUR-CENTRO,EUR-DALMATA
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Eur – Pavese, Eur – Centro ed Eur – Dalmata sono in diminuzione. Cospicua l’offerta di immobili presenti sul mercato, l’età di molti abitanti del quartiere è medio alta e per questo spesso vendono per trasferirsi in altre zone dell’hinterland oppure si tratta di vendite realizzate da eredi. Ad acquistare sono state soprattutto famiglie residenti nel quartiere che decidono di cambiare casa e che cercano trilocali e quattro locali. Il budget medio di chi acquista in zona si aggira intorno a 500 mila €. Sul mercato degli affitti è presente una buona domanda che vede protagonisti soprattutto lavoratori fuori sede impiegati nelle aziende della zona e professionisti che cercano un appartamento molto grande per creare studi associati. Per un trilocale si registrano canoni medi di 1000 € al mese.

La zona più dinamica è quella di Eur – Pavese dove si concentrano soprattutto i condomini degli anni ’80 che hanno valori che oscillano intorno a 3700-3800 € al mq. Quotazioni più alte, intorno a 5000 € al mq interessano la zona di Eur – Centro in particolare su viale Europa e via Aereonautica. Nella zona di Eur – Laghetto ci sono soluzioni indipendenti e bifamiliari che, nel tempo, sono state frazionate e che in questo momento sono collocate sul mercato con difficoltà. Le quotazioni possono superare anche i 6000 € al mq. C’è poi la zona Dalmata che si divide tra edilizia popolare (il Villaggio Giuliano) ed edilizia più residenziale caratterizzata da costruzioni anni ’60 valutate 4000 € al mq. Nettamente ridimensionata la domanda di ville singole che in zona hanno valori superiori al milione di Euro. L’area è interessata dai lavori per il completamento della Nuvola di Fuskas e l’edificazione di due torri di cui una destinata all’edilizia residenziale i cui prezzi (10 mila € al mq) in questo momento non trovano riscontro sul mercato.

Da segnalare che in zona si registra una notevole presenza di box e posti auto in vendita e in affitto. Molti di essi sono stati costruiti su più livelli e soprattutto quelli posizionati ai piani sotterranei non sono molto apprezzati.

Macroarea MONTEVERDE-AURELIO
La macroarea Monteverde – Aurelio ha segnalato una diminuzione dei valori del 3,3% 

TRAVERSARI-POERIO-CARINI-GUINIZZELLI
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Traversari e Poerio sono in diminuzione, stabili invece quelli di Carini e Guinizzelli.

Prezzi, locazioni e trend

Si tratta di una zona eterogenea di Roma a ridosso di Trastevere e Monteverde. I proprietari degli immobili sono più disponibili ad abbassare i prezzi e di conseguenza è stato più semplice realizzare le compravendite. Inoltre in zona è in atto un ricambio generazionale che sta portando molti eredi a vendere l’immobile. Hanno acquistato genitori per i figli e famiglie residenti che realizzano acquisti migliorativi. Le tipologie più richieste sono il bilocale ed il trilocale, posizionati ai piani alti, dotati di spazi esterni, luminosi.

Della zona apprezzano la presenza di aree verdi (ci sono Villa Pamphili e villa Sciarra), la possibilità di parcheggio e i collegamenti veloci con il centro di Roma. La zone più esclusive sono via Poerio e la parte alta di via Carini (viale della Mura Gianicolensi, via Ugo Bassi, via Fratelli Bandiera) dove ci sono villini degli anni ’20-’30 i cui prezzi sono di 6000 € al mq ma possono toccare top price di 7500 € al mq. La via Carini piace perché offre abitazioni dalle diverse metrature. Avvicinandosi a Trastevere ci sono via Traversari, via Ponziano e via Marino che si caratterizzano per la presenza di palazzine dei primi anni del 1900 che si alternano con soluzioni degli anni ’60 in cortina. Qui le quotazioni scendono e per un’abitazione in buono stato si spendono intorno a 5000-6000 € al mq. In questa zona si registra un’abbondante offerta immobiliare, incrementata anche da quella presente sul territorio di Trastevere e di conseguenza i prezzi sono diminuiti.

Sul mercato delle locazioni la domanda è sempre vivace alimentata da studenti (ci sono università americane), lavoratori presso alcune ambasciate della zona, immigrati che lavorano presso i ristoranti di Trastevere. I proprietari chiedono garanzie sui potenziali inquilini (busta paga, contratto di lavoro, visura camerale). Per un bilocale si chiedono mensilmente 1000 € e si stipulano contratti a canone libero.

Macroarea PRATI-FRANCIA

La macroarea Prati – Francia ha mostrato un calo del 3,1%. 

BALDUINA
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni degli immobili nella zona della Balduina sono in diminuzione. Ad acquistare soprattutto famiglie di professionisti che non hanno avuto necessità di ottenere un mutuo e investitori che si indirizzano sul piccolo taglio da mettere a reddito. In questo caso si acquistano prevalentemente bilocali su cui impiegare mediamente 250-270 mila €. Coloro che sono alla ricerca della prima casa prediligono trilocali e quattro locali dotati di posto auto e posizionati ad un piano medio alto. I proprietari sono disponibili ad abbassare i prezzi perché spesso devono ricomprare o perché si tratta di eredi. La contrazione dei prezzi ha fatto si che ritornasse interesse ad acquistare in zona da parte di coloro che vivono in quartieri più periferici e che desiderano spostarsi nel centro di Roma.

L’offerta immobiliare della zona prevede immobili signorili costruiti negli anni ’50, alcuni dotati di campo da tennis e di giardino interno e che ristrutturati hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Le vie più richieste sono via Massimo e via Cadlolo dove ci sono appartamenti di piccola dimensione che si prestano all’investimento. In piazzale delle Medaglie d’Oro sorgono prevalentemente immobili costruiti in edilizia cooperativa quotati intorno a 3000-4000 € al mq. Su via della Balduina le quotazioni medie sono di 3000-4000 € al mq dal momento che la strada è stretta, a doppio senso e con pochi parcheggi.

Sul mercato delle locazioni è buona la domanda di immobili in affitto, a cercare sono soprattutto single e coppie giovani che non riescono ad acquistare. Per un bilocale si chiedono mediamente 700-800 € al mese e si stipulano contratti a canone libero oppure transitori. 

PIAZZA MAZZINI
Nei primi sei mesi dell’anno sono stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di piazza Mazzini. Si tratta di una zona di Roma dove gli acquirenti sono quasi sempre in possesso del capitale da investire nell’abitazione e raramente fanno ricorso al mutuo. Quasi sempre si sono realizzati acquisti di sostituzione. La tipologia più richiesta è stata il trilocale ricercato dalle famiglie, posizionato al piano alto, dotato di affaccio, spazio esterno. Sul mercato delle locazioni vi è una buona domanda alimentata da professionisti, che lavorano in zona o presso il Tribunale, e giovani coppie alla ricerca di appartamenti parzialmente arredati; si stipulano contratti a canone libero o transitori.
L’offerta immobiliare della zona include per lo più palazzi d’epoca costruiti nei primi anni ’20. La parte più prestigiosa è quella che si sviluppa intorno a piazza Mazzini, perché vicina al centro, servita da più fermate della metropolitana. La maggioranza delle abitazioni ha spesso metrature molto ampie, superiori a 150 mq. A queste si affiancano abitazioni dal taglio più piccolo, acquistate anche da investitori che ultimamente si stanno spostando dal settore non residenziale al settore residenziale. Le quotazioni in questa area possono raggiungere anche i 7000 € al mq. Più economica l’area intorno a piazzale Clodio dove i valori mediamente sono di 4000-5000 € al mq.
Sul mercato dei box e dei posti auto si segnala un calo dei prezzi che ormai erano giunti a livelli molto elevati. Nonostante in zona ne siano stati costruiti molti sotterranei, gli acquirenti prediligono quelli a piano terra o nei cortili dei palazzi per motivi di sicurezza. Un box costa mediamente 100 mila €.

Macroarea CASSIA-TORREVECCHIA

Nella macroarea Cassia – Torrevecchia è stato registrato un calo dell’1,2%.

TORREVECCHIA-MILLESIMO

Nella zona di Torrevecchia – Millesimo le quotazioni sono diminuite dell’8,6%.

Prezzi, locazioni e trend

Una parte degli acquisti viene effettuata da parte di genitori di studenti del Sud Italia iscritti all’Università Cattolica, che si orientano su bilocali. Sul mercato si muovono famiglie che cercano la soluzione migliorativa, ma talvolta si osservano persone che si muovono da quartieri più prestigiosi perché non riescono più a sostenere le spese. Il taglio più richiesto è il trilocale, tra gli accessori si preferisce la presenza del balcone, la disponibilità di spesa oscilla tra 180 e 230 mila €. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda abbastanza costante, proveniente da studenti e famiglie che non riescono a comprare: i monolocali si affittano a 550 € al mese, i trilocali a 700-750 €, i quadrilocali a 850-900 €; il contratto maggiormente stipulato è quello a canone libero.

La parte più prestigiosa si sviluppa nelle vie Cogoleto, Taggia, Finale Ligure, Torrevecchia ed è caratterizzata da immobili di quattro piani, realizzati in cemento armato tra il ’65 e gli anni ’70: le quotazioni si attestano a 4200-4300 € al mq per tipologie già ristrutturate e 3800-3900 € al mq per quelle ancora da ammodernare. L’edilizia è completamente diversa nell’area più economica, costituita da via Andrea Verga e via Ezio Sciamanna, zona nata abusivamente e successivamente sanata completamente, dove i valori scendono a 2800-2900 € al mq.

È buona la domanda di box e posti auto, che costano rispettivamente 22 mila e 10-12 mila €.

L’analisi della domanda mostra una leggera variazione sui trilocali (in aumento) e bilocali (in diminuzione); stabili tutte le altre tipologie.

Dal lato dell’offerta si registra un incremento della percentuale di 5 locali (+2,4%) e bilocali (+0,7%) e una diminuzione della concentrazione di monolocali, trilocali (-0,5% ciascuno) e quadrilocali (-2,1%).

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