Il mercato degli immobili di pregio

Gli immobili di prestigio continuano ad essere un segmento di mercato che registra diminuzioni molto contenute.
Nonostante sugli immobili di prestigio (si parla di abitazioni del valore superiore al milione di euro) l’offerta sia limitata, si registra comunque negli ultimi tempi una maggiore possibilità di scelta per il potenziale acquirente che temporeggia fin quando non trova l’immobile più adatto alle proprie esigenze. Questo ha determinato un allungamento delle tempistiche di vendita dal momento che c’è una maggiore ponderazione della scelta d’acquisto.
Chi cerca soluzioni di prestigio si orienta su tagli superiori a 150 mq, con una buona luminosità, dotati di posto auto o box. Inoltre è richiesta la presenza di un balcone o del terrazzo, preferibilmente con affacci su piazze importanti o con vista panoramica. Anche il fatto che l’abitazione sia inserita in contesti immobiliari d’epoca è un elemento importante soprattutto se ci sono rifiniture architettoniche di prestigio. Lo stato di conservazione dell’immobile è poco importante perché quasi sempre l’acquirente preferisce personalizzarlo. Si apprezza anche la presenza di soffitti a volte, cassettoni e affreschi.

MILANO

In zona Brera le abitazioni più costose sono in via Borgonuovo (12 mila € al mq per una soluzione signorile in buono stato), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila € al mq). Immobili signorili anche nell’area che si sviluppa a ridosso dell’Arco della Pace -P.zza Sempione da cui a raggiera partono alcune delle vie che ospitano diversi edifici storici dei primi anni del ‘900 con quotazioni comprese tra 6000 ed 8000 € al mq. La richiesta si concentra su tipologie signorili, ad esempio in via Bertani, via Guerrazzi e via A. Sangiorgio, dotate di terrazzo, servizio di portineria, finiture di pregio, con ampiezze non inferiori a 160 mq e prezzi a partire da un milione di €. La vicinanza del Parco Sempione e dell’Arco della Pace sono elementi che incidono positivamente sul gradimento da parte degli acquirenti. Apprezzati anche gli immobili situati in via Ausonio, via San Calocero, via San Vincenzo e via Ariberto, non lontano da piazza S. Ambrogio. Si tratta di un’area prestigiosa, comoda per raggiungere il centro città e dove i prezzi medi si mantengono tra 4500 e 5000 € al mq.

Firenze

Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale all’800 e prevede quotazioni medie di 4000-6000 € al mq, queste ultime nel caso di attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Stesse quotazioni anche nelle zone di via Venezia, via Cherubini e via Lamarmora, dove è possibile acquistare soluzioni ben ristrutturate e con finiture di pregio. Piacciono anche le vie storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo, dove è possibile acquistare soluzioni del ‘600-‘800 a prezzi compresi tra 3500 e 5000 € al mq, se dotati di vista panoramica sui monumenti. I top prices si incontrano in piazza Duomo, dove gli appartamenti di tipo signorile e dotati di vista panoramica possono raggiungere 10-12 mila € al mq. In quest’ultima zona sono stati effettuati lavori di frazionamento di grandi appartamenti in bilocali e trilocali di 50-60 mq da destinare soprattutto ai turisti (i valori sono nell’ordine di 5000 € al mq). Intorno a piazza Santa Croce  un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq, mentre un’abitazione prestigiosa con soffitti alti e affaccio sui monumenti si valuta anche 7000-8000 € al mq. Prezzi intorno a 10 mila € al mq anche per gli appartamenti situati ai piani alti di Borgo degli Albizi, dove la quotazione media si attesta intorno a 7000 € al mq. Palazzi storici sono presenti anche in Borgo Pinti ma, poiché è una strada più buia, i prezzi sono inferiori (6500 € al mq).

ROMA

Nelle aree più centrali sono sempre molto apprezzate le tipologie signorili realizzate tra il XVII ed il XX secolo che si trovano nell’area di piazza di Spagna, le cui quotazioni oscillano tra 9000 e 15000 € al mq. Palazzi storici si trovano anche nella zona di piazza Barberini e di Fontana di Trevi, dove l’usato si vende mediamente a 6000-7000 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate i valori salgono di circa 1000 € al mq. Sempre molto richiesta anche l’area di piazza Navona, con quotazioni che si attestano su 7000 € al mq per l’usato e su 8000-9000 € al mq per il ristrutturato. Valori leggermente più alti si registrano in Campo dei Fiori, dove un appartamento inserito in un palazzo con ascensore e situato ad un piano alto e luminoso può costare tra 9 e 10 mila € al mq. Esclusive e signorili via Giulia, via Monserrato e piazza Ricci, caratterizzate da palazzi storici con affreschi e portinerie, con valori che si attestano su 10 mila € al mq. In zona Pantheon si trovano soluzioni storiche realizzate tra il XV ed il XIX secolo, spesso valorizzate da affreschi e travi a vista: l’usato si scambia a 8000-9000 € al mq, mentre per il ristrutturato la spesa sale di 500-1000 € al mq. Quotazioni più basse in piazza del Popolo, lato via del Corso, mentre nella parte più prossima a via Flaminia i prezzi scendono ulteriormente. Un appartamento in via di Ripetta, posizionato al piano intermedio e dotato di ascensore costa circa 7000 € al mq, se in buono stato di manutenzione. Mercato particolare quello di via del Corso, dove le abitazioni posizionate ai piani bassi risentono negativamente del costante passaggio pedonale: un appartamento ad un piano medio si acquista a valori compresi tra 8000 e 9000 € al mq. Immobili esclusivi e prestigiosi ci sono in via del Babuino ed in via Margutta, grazie anche alla presenza dei marchi più importanti della moda internazionale, con prezzi che per l’usato si attestano tra 9 e 10 mila € al mq.

Piace molto la zona Monti, area prestigiosa della città, dove tra via Cavour e via Nazionale si acquistano abitazioni del ‘600-‘700 a prezzi medi di 6000 € al mq, con punte di 10 mila € al mq; valori similari si incontrano tra salita del Grillo (dove ci sono immobili papali), via Madonna dei Monti, via dei Serpenti e via Sant’Agata dei Goti, da cui si può godere della vista sui Fori Imperiali. Nei pressi del Viminale, invece, i valori sono contenuti e si attestano a 5500-6000 € al mq, mentre su piazza del Viminale si raggiungono 8000-8500 € al mq.

Il parco di Colle Oppio rende appetibili le soluzioni ivi presenti, realizzate tra il ‘700 e il ‘900: la media si attesta a 7000 € al mq (via Marco Aurelio, via Celimontana, via Capo d’Africa), ma si raggiungono 9000 € al mq per le tipologie ristrutturate su via dei Bonghi fino a toccare top prices di 12-13 mila € al mq se si gode della vista sul Colosseo.

Prestigiose le aree di piazzale Flaminio e piazza del Popolo, dove ci sono appartamenti signorili dalle ampie metrature (200-250 mq) situati in palazzine degli anni ’20 spesso dotate di portineria e rifiniture di pregio. L’offerta sul mercato di queste soluzioni è bassa ed i prezzi oscillano tra 1 e 1,5 milioni di €. Le zone di Villa Riccio e di Piccola Londra si trovano nel quartiere Flaminio: si tratta di aree ben definite che si contraddistinguono dall’edilizia circostante grazie alla presenza di palazzine degli anni ’20 e ’30 caratterizzate da giardini interni e servizi di portineria. Qui per l’acquisto di un appartamento in buone condizioni non si spendono meno di 5000 € al mq.

Nella zona di Trieste – Villa Ada la parte più signorile è compresa tra le vie Adige, Sebino, Foiano e Benaco, dove sono presenti immobili prestigiosi, realizzati a cavallo degli anni ‘60 che si valutano circa 6000 € al mq; le soluzioni di inizio ‘900, alcune anche in stile Liberty, hanno prezzi che variano notevolmente l’uno con l’altro. La zona popolare si estende tra via Panaro e via Annone ed è composta da grandi palazzi di 5-6 piani degli anni ’40-’50 (alcuni anche di epoca fascista), dove un appartamento si valuta 4000 € al mq. In piazza Verbano e via Chiana c’è un’area di tipo medio-signorile, composta da vecchi stabili popolari dei primi del ‘900 che, se tenuti in buone condizioni e dotati di giardino condominiale, costano 5400-5500 € al mq; le soluzioni inserite in contesti di minor qualità vedono le quotazioni scendere a 4800-5000 € al mq.

Non lontano da Villa Pamphili e Villa Sciarra le  zone più esclusive sono via Poerio e la parte alta di via Carini (viale della Mura Gianicolensi, via Ugo Bassi, via Fratelli Bandiera) dove ci sono villini degli anni ’20-’30 i cui prezzi sono di 6000 € al mq ma possono toccare top price di 7500 € al mq. Avvicinandosi a Trastevere ci sono via Traversari, via Ponziano e via Marino che si caratterizzano per la presenza di palazzine dei primi anni del 1900 che si alternano con soluzioni degli anni ’60 in cortina. Qui le quotazioni scendono e per un’abitazione in buono stato si spendono intorno a 5000-6000 € al mq. In questa zona si registra un’abbondante offerta immobiliare, incrementata anche da quella presente sul territorio di Trastevere e di conseguenza i prezzi sono diminuiti.

NAPOLI

A Posillipo tra le aree più richieste c’è  la parte bassa di via Posillipo, caratterizzata da palazzi d’epoca costruiti tra la fine dell’800 ed i primi anni del ‘900. Si tratta di una zona panoramica, ben collegata con le altre aree della città e dotata di numerosi lidi balneari. Qui un appartamento da ristrutturare costa tra 7000 e 7500 € al mq. Mercato particolare quello di Marechiaro, zona apprezzata soprattutto da persone in cerca di privacy e tranquillità. Marechiaro è un borgo molto verde che si sviluppa fino al mare ed è composto da abitazioni storiche, ville d’epoca, parchi e palazzine degli anni ‘’60 e ’70. I prezzi sono leggermente inferiori a quelli registrati in via Posillipo.

A Mergellina l’area più signorile del quartiere è quella che si sviluppa intorno a viale Gramsci, via Caracciolo, Riviera di Chiaia, via Crispi, piazza Amedeo, via del Parco Margherita ed una parte di corso Vittorio Emanuele. Qui si trovano stabili d’epoca dotati di portineria e situati in ottimi contesti nei pressi del mare, con quotazioni comprese tra 6000 ed 8000 € al mq.

TORINO

In zona Crocetta le tipologie più signorili del quartiere si concentrano nel tratto compreso tra via De Gasperi e via Galileo Ferraris dove ci sono abitazioni dei primi anni del 1900 ed altre degli anni ’60-’70 che si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq (buono stato).  Ad acquistare sono prevalentemente famiglie che hanno sempre vissuto in zona e che desiderano migliorare la qualità abitativa. Quotazioni simili per le ville in stile liberty situate nell’isola pedonale caratterizzata dalla totale assenza di traffico e posizionata di fronte al Politecnico (è compresa tra corso Vinzaglio, corso Einaudi, corso Stati Uniti e corso Duca degli Abruzzi).

Un’altra zona interessante è quella del Borgo Valentino che si sviluppa presso il Parco del Valentino (via Marenco, via Tiepolo, via Chiabrera) e che si caratterizza per la presenza di palazzine signorili della fine del 1800, dotate di giardino privato, box auto. Non si realizzano molte compravendite ma i prezzi medi per le soluzioni ristrutturate sono di 4000 € al mq.

Nell’area di Cit Turin ci sono prevalentemente appartamenti in  stabili signorili d’epoca liberty. Costruiti tra la fine del 1800 e gli  inizi del 1900 hanno metrature che possono andare da 70 a 300 mq e che, dotate di caratteristiche prestigiose come affreschi ecc., possono toccare anche punte di 4000 € al mq.

BOLOGNA

Le quotazioni più alte si registrano nella parte a ridosso di piazza Maggiore, in via Castiglione, via D’Azeglio, via Clavature, via Farini, area di origine medioevale dove per l’acquisto di soluzioni storiche (case tipiche Vecchia Bologna) poste ai piani alti in palazzi con ascensore, dotati di terrazzi e posti auto si possono toccare anche i 5000 € al mq

Le abitazioni posizionate in via Murri Alta, via Castiglione Alta e via San Mamolo sono sempre quelle più richieste perché più tranquille, meno rumorose e poco trafficate, soprattutto nelle traverse interne.  Gli acquirenti della zona cercano il doppio bagno,  l’appartamento in buono stato che non necessiti di interventi di riqualificazione.

L’offerta immobiliare di queste zone spazia dalle soluzioni in stile liberty (concentrate soprattutto in San Mamolo dove si toccano valori massimi di 3750 € al mq) a quelle costruite tra gli anni ’30 e gli anni ’60 in Castiglione Alta (che raggiungono anche questi valori di 3750 € al mq).

In zona Saragozza ci sono ville indipendenti si trovano in via di Casaglia e via Perti . Costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’30 hanno quotazioni che partono dal milione di €.

In zona Mazzini le soluzioni più signorili sono quelle che sorgono in via Laura Bassi, via Albertazzi, piazza Trento e Trieste: parliamo di palazzine degli anni ’20-’30, di villettine indipendenti e semindipendenti di cui c’è poca offerta sul mercato. Una soluzione da ristrutturare può costare da 2500 a 3000 € al mq, una in buono stato da 3000 a 4500 € al mq.

VERONA

In zona Veronetta buona parte degli immobili è di tipo signorile o comunque d’epoca, costruita tra il XVIII e il XIX secolo, dotata di soffitti alti e a volte impreziositi da affreschi, scambiati tra 2500 e 2700 € al mq (fino a punte di 3200 € al mq per abitazioni già ristrutturate ed in posizioni di prestigio). In piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori (e vie limitrofe) è possibile acquistare soluzioni d’epoca, realizzate tra il XVIII e il XIX secolo, a 7000-8000 € al mq per tipologie completamente ristrutturate in un palazzo restaurato. Cittadella si sviluppa nei pressi del Centro storico ed è caratterizzata da edifici eretti tra il XVII secolo e gli anni ’70: per un appartamento da ristrutturare si spendono 2000-2200 € al mq (fino a 2500 € al mq per soluzioni particolari), le cifre salgono a 5000 € al mq nelle zone vicino a piazza Bra.

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