Acer: mercato immobiliare pronto a ripartire nel 2013

“Non esiste nessuna bolla immobiliare, il calo del mercato – congiunturale e ciclico – è iniziato a metà del decennio scorso. Entro il 2013 si ripartirà”. A dichiararlo è stato Eugenio Batelli presidente dell’Acer, Associazione costruttori edili di Roma e provincia, nel corso del convegno “Se la casa è un diritto… Garantire l‘accesso alla prima casa alle nuove famiglie. Sostenere il mercato immobiliare. Rilanciare l’edilizia” organizzato dall’Acer, in collaborazione con Ance nazionale e Ance Lazio.
Secondo i dati della ricerca del Cresme su “Crescita demografica e mercato immobiliare: scenari di oggi e di domani” presentata questa mattina, il mercato immobiliare romano è infatti caratterizzato da una forte oscillazione sia delle compravendite che dei prezzi, che si sostanzia in un’alternanza tra rapide ascese e lunghi periodi di deflazione. L’istituto di ricerca è, però, rassicurante sia sull’uno che sull’altro fronte. “La curva dei prezzi (in valori reali con base 2011=100) mostra rapide ascese (1980 – 1981; 1989 – 1993; 2001 – 2005), seguite da lunghi periodi di deflazione”. Tuttavia, “benché i periodi di contrazione dei prezzi risultino più lunghi, appaiono anche meno intensi, tanto da non far scendere – almeno fino ad oggi e nelle previsioni per l’intero 2013 – il prezzo medio delle case romane al di sotto del massimo del ciclo precedente”.

Per le compravendite si sono registrati periodi di boom del mercato, con oltre 28.000 scambi nel 1980 e nel 1988 e oltre 35.000 nel 2007, intervallati a momenti di crisi, con meno di 11.000 acquisti, come nel 1994.  Secondo il Cresme “pur con questa ampia variabilità il mercato romano si è riscoperto fortemente attrattivo della domanda. Tale forza è evidente anche nella fase calante del ciclo in cui, nel drammatico 2012 appena chiuso, si sono compravendute oltre 26.000 abitazioni, un valore solo di poco inferiore alla media di lungo periodo: 27.000 transazioni tra il 1985 e oggi”.

Per quanto riguarda i prezzi la ricerca evidenzia come “il temuto crollo non si è verificato e non si verificherà, a causa delle caratteristiche del nostro mercato, basato su una proprietà diffusa e sulla solidità del risparmio. Del resto il Cresme fa una precisa previsione: i prezzi si stano stabilizzando, così come ci sono le condizioni perché il mercato possa ripartire già entro quest’anno.” ha affermato il presidente dell’Ance Lazio, Stefano Petrucci.

Del resto come ha ricordato Batelli “a Roma esiste una domanda potenziale di decine di migliaia di famiglie che necessitano o vorrebbero cambiare casa, che vorrebbero lasciare abitazioni di qualità scadente, costose da mantenere e per nulla sostenibili, ma che non possono farlo”. Le ragioni sono più di una: la crisi economica e soprattutto finanziaria che spinge le famiglie a destinare le risorse disponibili alla gestione della vita quotidiana, così come  il clima di incertezza che le spinge a guardare con timore al futuro, con l’effetto psicologico di orientarle verso la decisione di rimandare qualunque investimento a medio o a lungo termine. Su questa condizione di attesa si innestano i comportamenti del sistema bancario che, dopo aver aperto indiscriminatamente i rubinetti, ora li ha chiusi ed è restio a riaprirli pretendendo garanzie spesso impossibili.

Le proposte di Acer
“Il nodo da sciogliere per far ripartire il settore è il credito. Per sbloccare la situazione è necessario coinvolgere la Cassa Depositi e Prestiti come strumento di garanzia e riorganizzare il risparmio in una dimensione di medio e lungo termine – ha sottolineato  il presidente dell’Acer Batelli –. Si deve inoltre intervenire con scelte politiche chiare, così da ripristinare strumenti finanziari dedicati ad attività produttive e fondiarie e in modo da dare alle banche le garanzie richieste e ai cittadini la sicurezza di poter gestire il proprio reddito e il proprio risparmio sui tempi lunghi di investimento. Noi proponiamo la creazione di Certificati di Risparmio Casa (CRC), sulla falsa riga delle vecchie cartelle fondiarie, orientando le assicurazioni e gli altri soggetti che dispongono di cospicue risorse a investirne una quota sul risparmio casa.  In questo modo non solo si ridarà liquidità al sistema finanziario finalizzandolo ad un obiettivo preciso, ma si contribuirà a rendere più stabile l’intero quadro economico finanziario”. “Egualmente – ha aggiunto – auspichiamo che venga ripreso il progetto del ministro Meloni dell’istituzione di un fondo di garanzia per i giovani, dando anche a loro la possibilità di accedere ad un’abitazione”.

Grande importanza viene attribuita anche alle politiche fiscali. “Per quanto riguarda l’Imu – ha auspicato Stefano Petrucci –  se da un lato va assolutamente individuata una soluzione che alleggerisca l’impatto sulla prima casa e soprattutto sulle fasce di popolazione meno abbienti, che hanno spesso nell’abitazione di residenza il proprio unico bene patrimoniale, dall’altro l’auspicio è che si riprenda a considerare la leva fiscale come uno strumento di politica sociale ed economica, utilizzandola nella doppia direzione di favorire comportamenti virtuosi, come nel caso della propensione all’affitto, e di sostenere processi di investimento immobiliare nella direzione di una riqualificazione e rivitalizzazione di tessuti urbani degradati. Le soluzioni sono dunque due: agire sulle aliquote e destinare parte delle risorse acquisite grazie all’imposta a progetti di riqualificazione urbana o per programmi di housing, contribuendo a dare una risposta alla vecchia e nuova domanda abitativa”.

Per le famiglie nuove risorse dall’estinzione di mutui casa
Le fasi espansive del mercato immobiliare tendono a manifestarsi quando più fattori economico-finanziari entrano contemporaneamente in gioco: il livello di risparmio privato, la volontà/necessità delle banche a incoraggiare il credito (quindi una liquidità adeguata), la capacità reddituale di assolvere l’impegno di restituzione del prestito, il livello dei prezzi degli immobili.
Se la stretta creditizia non sembra allentarsi per le famiglie alla ricerca di un mutuo, la situazione è destinata però a cambiare negli anni a venire. In particolare, nel breve/medio periodo è prevista l’estinzione di una ingente mole di mutui, che renderà disponibile nuova liquidità per le famiglie romane. “Si tratta di una somma alla quale non si era abituati, un’integrazione reddituale che può essere impiegata per la ricostituzione del risparmio, per i consumi, per manutenzioni straordinarie o ristrutturazioni ma anche per un nuovo mutuo per sostituire la propria abitazione oppure per aiutare un figlio ad acquistare una casa” ha chiarito Batelli.
Secondo le stime del Cresme, a partire dal 2016 il reddito disponibile delle famiglie romane tornerà a salire in funzione delle crescenti estinzioni di mutui di importo maggiore che nel passato e a più lunga scadenza (20, 25 e 30 anni).

Ovviamente, resta l’incognita su quanta parte di esso e quando verrà reinvestito nel mercato immobiliare. Si conoscono però la dimensione di tale ricchezza e le potenzialità di una sua reimmissione sul settore della casa: assumendo casualmente tre periodi consecutivi di estinzioni di debiti immobiliari e ipotizzando che il reddito riacquistato venga destinato interamente al risparmio, la ricchezza accumulata ammonterebbe a 6,5 miliardi alla fine del periodo di estinzioni mutui 1999-2007; 9,8 miliardi alla fine del periodo 2008-2015; 5,16 miliardi alla fine del periodo 2016-2021. A questo proposito, vale la pena ricordare che l’ammontare complessivo del mercato della casa nella provincia di Roma è stato, a titolo di esempio, di 19,1 miliardi nel 2007 e 10,96 miliardi nel 2012.

Tab. Il potenziale di risparmio che deriva dall’estinzione del debito immobiliare

Fonte: elaborazioni e stime Cresme su dati Banca d’Italia e OMI Agenzia del Territorio

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