Riparte il mercato del credito

Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarli in categorie, secondo la seguente suddivisione:

·         Acquisto: finanziamento acceso allo scopo di acquistare un immobile, specificando se si tratta di compravendita di prima casa o di seconda casa.

·         Sostituzione e surroga: l’oggetto del contratto non è una compravendita, in quanto si richiede un altro mutuo per migliorare le condizioni economiche del primo o per ottenere altro denaro.

·         Costruzione e ristrutturazione: finanziamenti richiesti per provvedere in autonomina alla realizzazione della propria abitazione oppure all’acquisto della casa e alla sua successiva ristrutturazione.

·         Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione, a fronte di garanzie patrimoniali.

·         Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti (consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)

L’acquisto della prima casa è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta più dell’80% del totale delle richieste, mentre chi vi fa ricorso per comprare una seconda casa incide solo per il 2,6%. Le operazioni di sostituzione e surroga rappresentano l’1,7% del campione, quelle relative all’ottenimento di maggiore liquidità sono l’1,6%.

Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come segue:

·         Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente l’Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata.

·         Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del tasso variabile puro, ma con l’opzione di avere un tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare.

·         Tasso fisso: la rata non varia durante l’operazione in quanto il tasso applicato è definito nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso EurIRS).

·         Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della stipula del contratto.

·         Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento determinano la durata del rimborso del mutuo.

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In questo contesto, poco più del 43% dei mutuatari ha scelto un tasso variabile puro, approfittando della convenienza delle rate ma assumendosi il rischio di un futuro aumento dei tassi. Più di un quarto dei mutuatari ha optato per una programmazione certa e sicura dell’impegno economico, scegliendo la stabilità del tasso fisso nonostante un costo mediamente superiore al tasso variabile.

Rispetto a un anno fa sono emerse notevoli differenze nella ripartizione del campione. Se il tasso variabile “puro” raccoglie sempre la maggioranza delle preferenze, adesso è in netto calo la percentuale di chi sceglie il tasso variabile con CAP (passato dal 20,9% al 7,3%); dalla parte opposta, aumenta considerevolmente la concentrazione del tasso fisso, che l’anno scorso rappresentava il 15,5% e oggi è il 27,6%. La sicurezza di conoscere in anticipo l’ammontare del proprio rimborso è tenuta sempre più in considerazione, infatti i mutui a rata costante sono passati dal 12,1% al 20,8%.

A livello nazionale la durata media del mutuo è stata di poco superiore a 24 anni. Ragionando per fasce di durata, risulta che più di due mutui su tre hanno una durata compresa tra 21 e 30 anni; il 30%, invece, si colloca nella fascia 10-20 anni. I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solamente lo 0,4% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è diverso per le operazioni con durata superiore a 30 anni. Queste tipologie hanno rate più economiche e sono più accessibili alla clientela ma, poiché vengono giudicate eccessivamente rischiose da parte delle banche, sono poco praticate (infatti non registriamo operazioni di tale durata).

Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, emerge come nelle regioni meridionali e insulari si sottoscrivano mutui di durata leggermente più bassa: al Sud i mutui di 21-30 anni rappresentano il 64,3%, nelle Isole il 65,2%, mentre quelli a 10-20 anni sono poco meno del 35%. Il Nord-Est registra un andamento pressoché identico a quello nazionale, mentre nel Nord-Ovest prevalgono duration più elevate.

Nel primo semestre 2014 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa 108.900 €. Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti nel Nord-Ovest e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole, invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Est si mantiene sostanzialmente in linea. In generale i valori più alti nelle regioni del Nord Italia (poco più di 110.000 € nel Nord-Ovest e 108.000 € nel Nord-Est) e più bassi nel Sud (101.600 €) e nelle Isole (103.900 €). La macroarea dove il mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale, con un ticket medio pari a 115.000 €.

Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi contenuti. Il 41,2% dei mutui erogati ha un importo compreso tra 50 e 100.000 €, mentre il 39,5% si colloca nella fascia successiva (100-150.000 €). Circa il 15% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento superiore a 150.000 €.