Mercato degli immobili nella capitale

Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Roma sono diminuite dell’1,8% rispetto al semestre precedente. Sostanzialmente stabili i valori immobiliari delle zone centrali. La macroarea di Cassa-Torrevecchia è quella che ha subito il calo più forte  con -3,3%.

PREZZI: -1,8% nel I semestre 2014

Variazione percentuale dei prezzi.

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il bilocale

L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul bilocale (40,3%), seguito dal trilocale (36,3%). In aumento la concentrazione sui quattro locali, in diminuzione la concentrazione delle richieste sulle altre tipologie.

I potenziali clienti esprimono un budget che si concentra prevalentemente tra 250 e 349 mila €.

LOCAZIONI:  domanda sostenuta

L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1,5% sui monolocali, dello 0,9% sui bilocali e dell’1,3% sui trilocali.  Interessante la domanda di locazione nelle zone centrali e nelle zone a ridosso delle facoltà universitarie.

ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA:

L’84,6% delle compravendite riguardano l’abitazione principale, il 15,3% l’investimento e 0,1% la casa vacanza. La percentuale più alta di chi cerca casa si concentra nella fascia di età compresa tra 35 e 44 anni.

COMPRAVENDITE

Aumenta il numero di compravendite a Roma nei primi sei mesi del 2014: 13.561 in città, in crescita del 21,4%, e 5.731 nel resto della provincia (pari a +1,9%).

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Testo integrale

I ROMANI PREFERISCONO IL BILOCALE

Nei primi sei mesi del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Roma hanno segnato una diminuzione dell’1,8%.

MACROAREA CENTRALE

Si registra una diminuzione dei valori dello 0,3%. Nel cuore della capitale i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili. Si cercano sia prima casa sia la vacanza. Per quest’ultima finalità si richiedono bilocali e trilocali nelle zone maggiormente turistiche (Piazza Navona, Campo dei Fiori e il Tridente). La revisione delle rendite catastali che ha interessato le zone centrali di Roma sta determinando un aumento di offerta di immobili in affitto e in vendita.  Le quotazioni più elevate spettano naturalmente a Piazza di Spagna dove le soluzioni top ristrutturate  toccano cifre medie di 13 mila € al mq. Nel Tridente si arriva a 9000-10000 € al mq, così come per gli immobili storici e con affreschi situati in via Giulia e via Monserrato nel Ghetto Ebraico. Prezzi più bassi per la zona di piazza del Popolo dove, al momento, difficilmente si superano  6000€ al mq per soluzioni in ottimo stato e per la zona Prati, dove oggi si toccano top prices di 6000-6500€ al mq. Le zone più apprezzate sono quelle meno trafficate tra cui piazza Cavour, via Cassiodoro, via Virgilio e via Plinio. Sul mercato delle locazioni si segnala sempre una buona domanda alimentata da professionisti che lavorano in zona e da studenti. Per un bilocale in centro si spendono mediamente  1100-1200 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero e in minima parte contratti a canone concordato.  I prezzi immobiliari della zona dei Parioli si sono stabilizzati e si è registrata una maggiore richiesta  per  immobili dal taglio compreso tra i 130 e i 150 mq, mentre per  metrature superiori si segnala un notevole rallentamento dei tempi di vendita. Tra le zone maggiormente apprezzate ci sono via di Villa Grazioli, via Panama, Piazza delle Muse, via dei Monti Parioli: è qui che si possono trovare stabili signorili, a partire dai 200 mq in su con affacci importanti e in taluni casi con soffitti alti a cassettoni. Le quotazioni di queste tipologie in buono stato possono raggiungere  8000 € al mq.  Più contenuti invece i in viale dei Parioli, piazza Euclide e vie adiacenti, dove le quotazioni medie sono di 5000 € al mq. In zona sono stati avviati anche degli interventi di recupero di alcuni stabili che hanno prezzi medi tra i 9000 e 10000 € al mq.

MACROAREA POLICLINICO-PIETRALATA

Abbastanza stabili i valori. Buona performance per la zona di Tiburtina – Casalbruciato: si registra un aumento della domanda dovuto soprattutto ad un più facile accesso al credito. Questa  zona sorge non lontano dall’Università la Sapienza e per questo motivo molti potenziali acquirenti sono genitori di studenti. Presente anche una buona parte di investitori che acquistano per affittare agli universitari. Piace in particolare la zona di via Facchinetti, via Donati, via Crispolti perché sorge a ridosso della Tiburtina e offre stabili in cortina degli anni ’70. Le quotazioni per una soluzione di piccolo taglio da ristrutturare sono di 3000-3200 € al mq. Il mercato delle locazioni è animato soprattutto da studenti e per un bilocale si spendono mediamente 700-750 € al mese.  Prezzi in ribasso nella zona dell’Università. Tra gli acquirenti resta lo “zoccolo duro” dei genitori degli studenti universitari anche se negli ultimi tempi ci sono segnali di sofferenza. Molto ambita la zona di  Villa Massimo che si sviluppa non lontano da Villa Torlonia e compresa tra via Nomentana, viale XXI Aprile e via Catanzaro e che è caratterizzata da soluzioni di prestigio. In quest’area si registra una maggiore offerta  e al momento non si superano  7500 € al mq.  Su viale Ippocrate e viale delle Province i valori sono di 5000 € al mq perché penalizzate  dalla presenza del traffico. Le  nuove costruzioni in via Como costano 8000 € al mq. Continuano i lavori nella Città del Sole dove nell’ex deposito Atac di via Lega Lombarda dovrebbero sorgere appartamenti, ville unifamiliari, negozi. Sul mercato delle locazioni si registra una buona tenuta grazie alla domanda degli studenti anche se la loro capacità di spesa è in ribasso. Per un bilocale si spendono mediamente 900-950 € al mese. In aumento gli universitari che chiedono di stipulare contratti di 10 mesi evitando così di pagare i mesi estivi. In diminuzione anche la domanda di abitazioni da parte di aziende per i loro dipendenti. 

MACROAREA CASSIA-TORREVECCHIA

Anche qui i prezzi sono in calo (-3,3%). Tra i quartieri che hanno segnalato una contrazione dei valori c’è  Camilluccia–Cortina D’Ampezzo dove spesso acquistano persone che lavorano nelle vicine sedi del Policlinico Gemelli e della Rai. In via Camilluccia si concentrano le soluzioni più esclusive che hanno prezzi medi di 5000 € al mq. A seguire c’è la zona residenziale di viale Cortina d’Ampezzo e limitrofe con quotazioni di 4000 € al mq.

MACROAREA VILLA ADA-MONTESACRO

Prezzi in diminuzione del 3,1%. Stabili i valori nel quartiere di Montesacro-Città Giardino e Tufello. Soffrono le abitazioni di dimensioni medio grandi (da 120 mq in su). Nella zona popolare del Tufello le quotazioni di un’abitazione usata sono di 3000 € al mq. Piace il quartiere di Città Giardino dove i valori sono di 4000-4200 € al mq. Continuano a diminuire i prezzi degli immobili nella zona di Casal De’ Pazzi dove si acquista a 3000 € al mq. Punte di 4000-4500 € al mq si possono registrare in via Cartesio, via Voltaire e via Torraccia di Aguzzano. Più popolari le soluzioni situate in viale Marx e limitrofe con valori medi di 2400-2500 € al mq. Nella zona Talenti tra via Grazia Deledda e via Gaspara Stampa a ridosso della via Nomentana le quotazioni sono più contenute e si attestano intorno a 2500 € al mq.

MACROAREA ROMA SUD 

I prezzi continuano a scendere sebbene con comportamenti diversi (-2,6%).  Le abitazioni dell’Eur hanno quotazioni ormai stabili mentre sono in diminuzione quelli di Ostia e della Garbatella. In quest’ultimo quartiere i valori, più elevati rispetto alle zone limitrofe, si sono dovuti ridimensionare. Nella Garbatella storica una soluzione ristrutturata costa 4600-4700€ al mq. Dalla parte opposta, oltre la circonvallazione Ostiense, i prezzi sono di 2000€ al mq. Valori immobiliari in calo nell’area di Ostia – Mar Rosso. Via Mar Rosso è una delle strade più signorili del quartiere dove 110 mq commerciali con posto auto costano circa 240-250 mila€. Prezzi più contenuti  in zona Fiamme Gialle: un appartamento da 55 mq commerciali da ristrutturare costa circa 140 mila €. Verso il lungomare, nella zona di via Ugolino Vivaldi e di via Giuseppe Renato Velt si possono acquistare appartamenti fronte mare, originariamente costruiti come case vacanza ma attualmente richiesti da famiglie per abitarci.

MACROAREA SAN GIOVANNI-ROMA EST

La diminuzione delle quotazioni è stata dell’1,9%. Buon andamento per  la zona Tuscolano-Porta Furba-Quadraro: le banche stanno erogando più mutui e si nota una maggiore fiducia e volontà di acquisto. Esiste un’area di tipo economico-popolare, con stabili ex Ina Casa, e una realizzata con edilizia civile: per la prima tipologia i prezzi medi oscillano tra 2800 e 3000 € al mq, per la seconda i valori possono arrivare a 3500 € al mq. Si riscontra un notevole interesse per le abitazioni già ristrutturate inserite in piccole corti di stampo signorile, dove le quotazioni toccano 4000 € al mq. La zona di Torre Maura ha subito un netto calo dei prezzi in particolare sulle tipologie economico-popolari. Torre Maura è ben servita dalla linea ferroviaria che porta in centro, dalla nuova metropolitana che dovrebbe essere aperta a breve e da scuole primarie e secondarie. La parte più apprezzata si sviluppa nei pressi di Cinecittà Est dove le quotazioni medie si attestano intorno a 2500-2600 € al mq, ma possono toccare 3000-3100 € al mq. Nella restante parte di Torre Maura i prezzi medi sono compresi tra 2000 e 2100 € al mq, ma scendono a 1700-1800 € al mq per contesti più vetusti. In corso interventi di riqualificazione a valori medi di 3000 € al mq. Il nuovo costa 3200-3300 € al mq.

MACROAREA MONTEVERDE-AURELIO

Si attesta un calo dei valori dell’1,6%. Prezzi ancora in leggera diminuzione in zona Aurelio-Gregorio VII ma domanda più vivace. In questa zona della città si acquista sia per abitare sia per affittare (in particolare affitti brevi come casa vacanza, B&B ed affittacamere). Sulle arterie principali del quartiere un buon usato ha un valore medio di 3400-3600€ al mq. Quotazioni più elevate (4000-4200 € al mq per un buon usato) si registrano su via San Pio V e su via dei Gozzadini, strade residenziali e tranquille.

MACROAREA PRATI-FRANCIA

Nella prima parte del 2014 i prezzi calano dell’1,9%. Valori costanti per le abitazioni situate in zona Prati – Borgo Pio. Apprezzatele soluzioni situate a Borgo Pio, quartiere adiacente al Vaticano e spesso con vista sullo stesso. Una soluzione in buono stato si compravende a prezzi medi di 6000-7000 € al mq. In via Cola di Rienzo la stessa tipologia costa  5000-6000 € al mq. In viale Giulio Cesare, via Candia, viale delle Milizie le quotazioni immobiliari sono più contenute e per questo motivo la zona è oggetto di interesse per l’apertura di attività come Bed and Breakfast e casa vacanza. Questo tipo di domanda è in forte aumento negli ultimi tempi e si cercano soprattutto trilocali e quattro locali su cui investire intorno ai 500 mila €. Prezzi ancora in ribasso nella zona di Monte Mario Alto che sorge compreso tra due importanti strutture ospedaliere della zona, il Policlinico Gemelli  e il San Filippo Neri. Buona la domanda da parte dei genitori per i figli che studiano in zona: acquistano bilocali e trilocali e prediligono il posizionamento in strade ben servite (infatti via Troya e le parallele sono tra le preferite in zona) insieme a quelle a ridosso della via Trionfale dove c’è la stazione di Monte Mario. Qui un buon usato costa 3400 € al mq contro una media della zona di 3000 € al mq.

L’analisi della domanda sulla capitale registra un aumento della concentrazione delle richieste sui 4 locali (+0,5%). In diminuzione la concentrazione su tutte le altre tipologie ad eccezione dei cinque locali che sono rimasti stabili.

Dal lato dell’offerta si registra un aumento della concentrazione sui trilocali (+1,5%) e dei monolocali (+0,6%). In diminuzione le altre tipologie immobiliari.

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