Migliora il trend dei prezzi sulle case

Migliora il trend dei prezzi sulle case

Da aprile a giugno di quest’anno i prezzi delle case di seconda mano hanno registrato ancora contrazioni nella maggior parte dei centri monitorati dall’Ufficio studi di idealista.it, ma si assiste a una progressiva riduzione delle città in terreno negativo: sono 51 contro le 56 della precedente rilevazione, su 70 capoluoghi analizzati.

È quanto rileva l’ultimo rapporto del portale immobiliare, che ha osservato l’andamento dei prezzi di 115.712 immobili presenti nel database tra aprile e giugno.

Per il secondo trimestre consecutivo diminuiscono i centri in trend negativo. si va quindi verso una ripresa dei valori graduale e selettiva, che è già partita in alcune aree delle città dove il divario tra richieste dei proprietari e offerte degli acquirenti si è ridotto e le caratteristiche degli immobili rispettano i requisiti di qualità e di spazio dalle famiglie italiane. Tuttavia si tratta di timidi segnali in un quadro economico ancora incerto, dove pesa la mancanza di prospettive sul piano lavorativo con un tasso di disoccupazione stabile a livelli record.

L’incertezza normativa e la pesante tassazione sulla casa non aiuta il mercato. Se infatti la tasi doveva servire ad alleggerire il peso fiscale sugli immobili, in realtà ha portato un ulteriore aggravio. Inoltre, secondo stime preliminari, la modifica degli estimi catastali ormai imminente potrà portare ad aumenti anche 10 volte superiori a quelli attuali e questo potrebbe indurre molti proprietari a immettere altri immobili sul mercato, andando ad aumentare lo stock di invenduto con possibili ulteriori ricadute negative sul fronte dei prezzi.

Intanto i grandi mercati continuano a evidenziare un trend prevalentemente ribassista
ad eccezione di Venezia (4,2%) e Firenze (1,4%), tutti gli altri centri segnano il passo con cali che vanno dallo 0,9% di Roma al 4% di Napoli. Nell’intervallo negativo rientrano anche Milano (-1,1%), Palermo (-1,1%), Torino (-1,2%), Catania (-1,8%), Cagliari (-3,6%) e Bari (-3,8%).

Sul piano generale, tra le città che hanno performato peggio su base trimestrale troviamo Pisa (-7%) e Salerno (-6,4%), che scontano a scoppio ritardato l’eccessiva rivalutazione avvenuta negli anni del boom del mattone, seguite da Agrigento (.4,8%) e Trieste (-4,1%) ai due estremi opposti della Penisola.

Ma sono i 18 centri in controtendenza a rappresentare forse la novità più rilevante di questo trimestre: al vertice le città venete, con Verona (5,1%) e Venezia (4,2%) in prima fila. Dopo una lunga fase di ribassi tornano in saldo positivo alcuni dei mercati più colpiti dalla crisi, come Brescia (3%), Biella (2,4%) e Prato (2,1%); altri 12 centri sono raggruppati tra lo 0,1% di Siena e il 2% di Vicenza.

Secondo Vincenzo De Tommaso dell’Ufficio studi idealista.it: “il calo dei prezzi non è ancora stato assorbito completamente ed è probabile che questo avvenga nel prossimo biennio. Intanto si prevede ancora un calo nell’ordine del 3-4% a Roma e Milano entro fine anno, con contrazioni più accentuate negli altri grandi centri, in particolare quelli del Sud, dove il mercato si è elasticizzato con maggiore lentezza rispetto al resto d’Italia. Situazione più critica infine nei capoluoghi di provincia dove i prezzi potranno registrare ancora cali fino a due cifre”.

Roma ha rallentato la velocità di caduta dall’inizio di quest’anno, con uno scarto negativo pari allo 0,9% ora il prezzo medio delle case nella capitale si attesta a 3.898 euro al metro quadro, con una variazione negativa del 4,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

Anche a livello quartiere non si registrano più le grandi fluttuazioni degli anni scorsi, fatta eccezione per il Centro Storico (6.039 euro/m²; -6,6%) che segna un nuovo crollo, a testimonza di come i prezzi si fossero gonfiati all’eccesso nel cuore della città eterna.

Nonostante i cali siano molto più contenuti nel resto delle aree, il segno negativo compare in 18  dei 21 quartieri oggetto d’analisi: Casilino-Centocelle (2.900 euro/m²;-3,9%) e Cassia-Flaminia (3.981 euro/m²; -3,5%) guidano la graduatoria dei ribassi cittadini.

Altri 15 quartieri, tutti in terreno negativo, sono compresi nella forbice tra lo 0,3% di Aurelia e il 2,8% di Roma Est-Autostrade; l’area con i suoi 2.311 euro al metro quadro è la più economica della città e anche quella che si è svalutata di più su base annua (-9,5% rispetto al giugno 2013).

Prezzi in controtendenza si segnalano dopo la primavera nelle sole zone di Trigoria-Castel di Leva (3.181 euro/m²; 3,0%) e Cinecittà (3.183 euro/m²; 0,6%).

Secondo quarter ancora in trend negativo anche per il mattone milanese con una ulteriore contrazione dell’1,1% che fissa il prezzo medio sotto la madonnina a 3.816 euro/m²

Anche se il l’andamento generale delle quotazioni resta negativo, nello specifico dei quartieri le contrazioni adesso rigardano “solo” 10 delle 18 zone cittadine, contro le quattordici del trimestre passato.
Le performance peggiori spettano alle zone periferiche di Certosa (2.460; -4,3%), Corvetto-Rogoredo (2.660 euro/m²; -3,2%) e Baggio (2.200 euro/m²; -3,0%). Cali sopra la media del periodo anche per Città Studi-Lambrate (3.297 euro/m²;-2,1%), Comasina-Bicocca (2.675 euro/m²; -1,9%), Cermenate-Missaglia (2.752 euro/m²;-1,6%) e Porta Vittoria (4.305 euro/m²; -1,7%). Ribassi sotto la media del periodo per altri 3 quartieri.

La novità maggiore di questo trimestre è il ritorno in terreno positivo di ben 7 zone. Fra questi si segnalano le rivalutazioni spettano a Greco-Turro (2.793 euro/m²; 4,3% e di Vialba-Gallaratese (2.258 euro/m²; 3,4%), seguite dal Centro Storico che dopo un ulteriore incremento dell’1,2% porta il prezzo del mattone a 7.330 euro/m².

A Napoli i prezzi hanno tenuto a lungo, almeno nelle intenzioni di partenza dei proprietari, e questo ha prodotto l’attuale situazione di mercato stagnante. Dopo i mesi primaverili però sono iniziati i ribassi, con un calo medio del 4% che porta il prezzo del mattone in città a 3.221 euro al metro quadrato.

Tra i quartieri che scendono spicca Bagnoli–Fuorigrotta (2.782 euro/m²; -4,5%), tra le aree più colpite dalla crisi, dove i prezzi delle case hanno subito una sforbiciata dell’11% rispetto a un anno fa.

Altri cinque quartieri segnano contrazioni nella forchetta tra lo 0,4% di Vomero-Arenella e il 3,5% di Soccavo Pianura.

I prezzi hanno tenuto invece nel Centro Storico (2.512 euro/ m²; 1,3%), Lungomare (5.751 euro/m²; 0,9%) e Capodimonte-Materdei-San Carlo Arena (2.616 euro/m²; 0,1%). Un dato che fotografa chiaramente l’orientamento dei napoletani, con il centro storico a trainare davanti alle zone collinari e alla Riviera di Chiaia.

Torino chiude il secondo quarto dell’anno con un altro ribasso dell’1,2% dopo il quale i prezzi hanno toccato un valore medio di 2.174 euro al metro quadro.

È quanto ha espresso la piazza piemolntese negli ultimi tre mesi con un trend ribassista che coinvolge pressocchè tutte le aree cittadine ad eccezione di Vanchiglia-Borgo Po’ (2.997 euro/ m²), che consolida il suo primato dei valori cittadini dopo l’ulteriore incremento del 4%

Giù tutte le altre aree a partire dal Centro (2.959 euro/m²; -2,8%) alle periferie – Borgo Vittoria- Vallette  (1.571 euro/ m²; -1 %) -, passando per le zone semi centrali di San Paolo-San Donato (2.050 euro/ m²; -2,3%) che segnano ribassi sopra la media del periodo.

Prezzi in altalena a Firenze che continua ad alternare trimestri positivi a trimestri negativi.
In attesa di una maggiore stabilizzazione il mattone fiorentino ha chiuso il secondo quarter con un rimbalzo dell’1,4%, a 3.549 euro al metro quadro.

A livello quartiere il comportamento poco uniforme dei prezzi è anche più evidente e fotografa un mercato a più velocità trascinato dalle vie del centro e quelle di maggior prestigio svalutatesi poco niente su base annuale e che rimangono positive anche per questo trimestre, vedi il Centro Storico (4.227 euro/m²; 5,7%) e Oltrarno-San Frediano-Santo Spirito (4.338 euro/m²; 1,1%).

Dall’altra parte della tavola si evidenziano le sofferenze delle aree periferiche come Peretola-Brozzi-Piaggepistoiese (2.538; -1,6%) e Porta al Prato-San Iacopino-Fortezze (2.598 euro/m²; -6,5%); entrambi hanno accumulato ribassi a due cifre su base annuale.

Si attenuano invece le sofferenze delle zone intermedie: 8 quartieri ossevano ribassi contenuti sotto la soglia del 2%, da Libertà-Savonarola-Masaccio (3.603; -0,1%) a Santa Croce-Sant’Ambrogio (3.859; -1,7%).

Il mattone bolognese fa segnare ancora lievi correzioni: con un calo dello 0,9% nel trimestre scorso e prezzi medi che si attestano 2.687 euro al metro, il mercato nella città felsinea sembra il più vicino alla stabilizzazione.

Le 16 aree in cui è suddivisa la mappa immobiliare di Bologna non presentano grandi disparità fra un quartiere all’altro sul fronte dei prezzi. Fatta eccezione per il Centro Storico (3.147  euro/m²; -1,5%) e San Mamolo-San luca-Colli (3.775 euro/m²; -2,2%), tutti gli altri quartieri sono racchiusi in un delta di appena 908 euro tra i 2.919 euro/m² di Massarenti e i 2.010 euro/m² di San Donato-Fiera, il quartiere più economico della città.

Proprio quest’ultima zona ha fatto segnare una delle peggiori performance del periodo, preceduta da Porto (2.394 euro/m²; -6,4%) e seguita dalla zona denominata Reno (2.641 euro/m²; -2,4%).

Tutti gli altri quartieri segnano ribassi contenuti entro il 2 per cento, in controtendenza, Toscana-San Ruffillo (2.580 euro/m²; 1,2%) è l’unica area cittadina tra quelle che è stato possibile monitorare, a essersi rivalutata negli ultimi 3 mesi.

Bari ha accelerato a ribasso nei mesi primaverili registrando un calo del 3,8% che porta il prezzo nel capoluogo pugliese a 2.290 euro/m².

Il mattone barese versa in una situazione di stallo, a causa di una domanda che langue in special modo nelle zone medie e popolari, ma da questa tornata il fenomeno è tangibile anche nelle aree di maggior pregio.

Ad eccezione del quartiere Madonnella (2.426 euro/m²; 1%), una delle aree più ricercate e di prestigio a livello cittadino, i ribassi riguardano tutte le altre zone con punte del 5,1% in Carbonara – Ceglie – Loseto, che diventa con i prezzi più economici della citta, con i suoi 1.758 euro/m².

Contrazioni sopra la media riguardano questo mese anche le aree di maggior pregio della città come Picone-Poggio Franco (2.634 euro/m²; -4,6%) e Murat-San Nicola (2.547 euro/m²; -4,5%). I ribassi più  contenuti vanno da 2,1% di Santo Spirito–Palese (2.000 euro/m²) allo 0,8% Japigia – Torre a Mare.

Tra i centri maggiori oggetto del nostro approfondimento, Venezia è quello che ha guadagnato di più nel secondo trimestre, con un rimbalzo del 4,2% che ha portato prezzo medio in laguna a 4.525 euro al metro quadro, 182 euro più di tre mesi fa.

È un mercato, quello veneziano, che risente della stagionalità per via della forte attrattività turistica, dall’altro lato la crescita dei prezzi di risente dell’aumento dell’offerta di case nelle zone di maggior pregio come Venezia e la Giudecca (4.803 euro/m²; 5,1%) che infatti registra un sensibile balzo.

Nel trimestre appena trascorso bene anche le Isole (3.113 euro/m²; -0,9%), segna il passo invece Lido-Malamocco-Pellestrina (3.539 euro/m²; -2,9%)

Sulla terra ferma prezzi spinti in trend positivo dai quartieri Mestre-San Giuliano (1.704 euro/m²; -2,8%), invariati Chirignano-Zalarino (1.678 euro/m²) e Favaro-Tessera (1.567 euro/m²) rispetto a tre mesi fa, valori giù a Marghera (1.407 euro/m²; -0,9%) che si conferma la zona con i prezzi più popolari della città.

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