Una lenta convalescenza per il mercato del mattone

Il centro Studi del portale Casa.it ha verificato lo stato di salute del mondo immobiliare delle residenze, nelle grand città italiane: Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli.
Ebbene, dopo molti anni difficili e soprattutto dopo un devastante 2012, il  mercato immobiliare residenziale è debole e stenta ad assestarsi come chi abbia appena iniziato una lenta convalescenza.
Nel primo semestre dell’anno è proseguita a livello nazionale la flessione delle compravendite delineatasi nel 2012, con un calo stimato in una forchetta che va dal -14% al -22% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso.
Il quadro della situazione, tuttavia, non è tutto a tinte fosche. Nelle principali città italiane, infatti, il mercato ha dato segnali più positivi rispetto alla tendenza generale, soprattutto in termini di domanda cresciuta a ritmi maggiori rispetto allo stesso periodo del 2012.
Dai dati del Centro Studi di Casa.it emerge la mappatura aggiornata dei quartieri emergenti di Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Si tratta di zone dove gli scambi hanno ripreso una certa vivacità nonostante la difficoltà di trovare un punto di incontro tra le quotazioni proposte dall’offerta e i prezzi che la domanda è disposta a pagare.

Milano
Dopo un semestre in cui gli scambi di case avevano fatto segnare arretramenti superiori al 25%, già alla fine del primo trimestre del 2013 nel capoluogo lombardo sono emersi segnali di tamponamento dell’emorragia nelle compravendite (-11%).
Il processo di ridefinizione dei prezzi, tuttavia, continua e le quotazioni delle abitazioni offerte oggi a Milano hanno subito un calo medio del 3,7% rispetto a inizio 2013.
Se però si analizzano i prezzi mettendo a confronto i budget dei potenziali acquirenti con le richieste dell’offerta, la distanza che separa i due valori è piuttosto elevata, attestandosi sopra il 18%.
Il differenziale tra il prezzo offerto e quello domandato è particolarmente accentuato in zone come i dintorni dell’Università Bocconi, Corso Indipendenza, Buenos Aires, l’area intorno allo stadio Meazza, il quartiere signorile di San Siro e l’area Corso Vercelli/Via Washington.  In queste zone il Key Market Price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta, si situa tra i 4.500 ai 5.100 Euro al metro quadro per abitazioni “usate”, ma abitabili senza particolari interventi di ristrutturazione.
Nel centro di Milano, i prezzi rilevati dal Centro Studi di Casa.it restano vicini ai 10.000 Euro al metro quadro grazie al fatto che la domanda è di molto superiore all’offerta.
Nelle zone semi-centrali è soprattutto il Naviglio Grande, partendo da Corso San Gottardo, a essere oggetto di richieste focalizzate su appartamenti fra i 50 e i 70 mq con valori non superiori ai 250.000 Euro. Altrettanto in evidenza è la zona Forlanini-Mecenate, dove si attendono gli sviluppi del progetto per la Linea 4 della Metropolitana.
“Milano perde transazioni ormai da qualche anno, al punto che le 14.645 compravendite registrate nel 2012 sono meno della metà rispetto ai massimi storici” – commenta Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Tuttavia vi sono quartieri in controtendenza dove si registrano incrementi di scambi rispetto al 2012 e, soprattutto, dove gli incrementi di domanda superano l’offerta. I prezzi sono sempre in discesa, ma ciò si deve a una certa inerzia del mercato nell’allinearsi alle variazioni negli scambi”.

Roma
A Roma, il mercato residenziale nel centro storico, pur registrando forti cali negli scambi, ha comunque fatto segnare delle note positive in alcuni quartieri.
In particolare, l’attenzione  dei potenziali acquirenti con budget disponibili superiori ai 700.000 Euro si concentra nelle aree limitrofe a Trevi, Corso Plebiscito e Piazza Barberini. In queste aree, il Key Market Price varia fra i 9.000 e i 10.000 euro al mq, mentre il differenziale fra il prezzo di chi vende e il prezzo di chi vuole comprare è del 7,5%, ovverosia circa 8 punti più basso rispetto alla media della Capitale.
Il mercato romano, tuttavia, si muove anche su altri quartieri. Ad esempio, il Centro Studi di Casa.it ha rilevato scambi in crescita nei quartieri periferici dell’area Prenestina – Tor Sapienza e Tor Cervara all’interno del GRA nella zona est del Comune di Roma.
È positivo anche il mercato delle compravendite sugli assi di Via Tuscolana e della Via Appia, soprattutto nelle vicinanze delle fermate della metropolitana. Anche in queste aree la domanda di abitazioni risulta in crescita rispetto all’anno scorso, nonostante l’offerta non sia certamente bassa.
Nel complesso, la distanza fra i prezzi di domanda e offerta a Roma rimane sempre sopra il 14%, con la conseguenza di rendere particolarmente lunga e laboriosa la fase della contrattazione.
“Il gap tra i prezzi di domanda e offerta non aiuta certo a velocizzare le trattative” – è il commento di Daniele Mancini. “Il prezzo al metro quadro a cui si potrebbe oggi arrivare per dare maggiore velocità al mercato si situa intorno ai 4.000 euro per la parte più prossima al centro città, per scendere del 25% procedendo verso l’esterno”.

Torino
Sotto la Mole Antonelliana le note positive per il mercato residenziale arrivano pressoché tutte da quartieri semi-centrali e periferici. Nelle zone centrali, sebbene i prezzi di vendita nell’ultimo anno abbiano subito ribassi superiori al 6%, la domanda tende a ristagnare.
Alla fine del 2012, Torino è risultata la città in cui gli scambi (-22,3%) sono stati migliori rispetto agli altri grandi capoluoghi, dove le flessioni delle compravendite sono state tutte superiori ai 23 punti percentuali.
Le quotazioni delle abitazioni hanno fatto registrare da gennaio a oggi, luglio 2013, una discesa media del 5,8%, fenomeno ascrivibile a tutte le più grandi realtà urbane italiane, e questo sia  nei quartieri di pregio e del centro che nelle altre zone cittadine. I decrementi maggiori, superiori al 10% in sette mesi di mercato, si registrano ancora una volta in periferia, quando in particolare si tratta di appartamenti di grande metratura da ristrutturare collocati in edifici degli anni ‘50/’60 di qualità bassa.
I quartieri di San Salvario e Porta Palazzo sono  fra quelli che dopo aver perso “appeal” sulla domanda del ceto medio torinese, oggi non conquistano più i favori fra gli immigrati i quali stanno facendo molta più fatica di prima ad accedere ai finanziamenti con un conseguente blocco delle compravendite che prosegue da ormai 4 anni. La zona di San Donato invece ha dimostrato alla fine del 2012 di aver avuto un numero di abitazioni scambiate più alto rispetto all’anno precedente.
Al contrario di ciò che avviene nelle aree sopracitate, nel centro storico nei quartieri  San Paolo, Cit Turin e Porta Susa, la domanda  risulta  più vivace anche grazie ai numerosi interventi di riqualificazione edilizia.
Nel comparto in locazione l’offerta è cresciuta in tutte le zone, in particolare per gli immobili di pregio e del centro città, mentre la domanda è cresciuta ma solo per gli immobili di scarsa qualità. Conseguentemente anche i canoni di affitto (del semicentro soprattutto) hanno registrato flessioni  intorno all’8% medio rispetto all’anno precedente; tutto ciò sta ad indicare un mercato che, verosimilmente, resta ancora molto debole su tutti i fronti.

Gli indicatori principali
Alcuni tra i principali indicatori di tendenza, come il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo offerto dai potenziali acquirenti e i tempi medi di vendita confermano come il mercato residenziale torinese sia ancora in piena fase negativa seppur con meno intensità rispetto alla fine del 2012 e i primi mesi del 2013.
Per gli immobili di maggior pregio e delle migliori zone del centro città, lo “sconto” è stato del 10%, senza variazioni rispetto all’anno passato; si è alzato invece nelle altre zone cittadine dove la differenza fra i due valori varia fra i 15 e i 17 punti percentuali. Il nostro indicatore KMP (Key Market Price, ovvero il prezzo che indica quello che dovrebbe essere l’ideale punto di incontro fra offerta e domanda) si assesta intorno ai 3.800 euro al metro quadro per le abitazioni in città nelle zone intermedie, di qualità medio-alta, mentre per le aree di maggior pregio il KMP si stabilizza intorno ai 4.500 euro al metro quadro. Per le aree più periferiche il KMP per gli immobili recenti in buone condizioni si attesta intorno ai 2.300 euro al metro quadro.
Il tempo medio necessario per vendere una abitazione è salito a oltre 7,7 mesi vale a dire 231 giorni, mentre l’anno scorso i giorni occorrenti erano 222. Per le abitazioni di grande metratura, anche di pregio, i tempi di vendita sono leggermente superiori ai 244 giorni. La domanda che compone il mercato è formata per l’88% circa da famiglie già proprietarie di prima casa mentre coloro che non posseggono alcun immobile rappresentano il 12% del totale.
Gli acquirenti, nel 75% dei casi, comprano nel medesimo quartiere in cui già risiedono, il 5% proviene da un altro quartiere ed il 20% da un’altra località.

Le previsioni
Non si prevedono per la seconda parte del 2013 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E’ probabile che a fine anno andremo a registrare ancora una flessione delle compravendite in città a doppia cifra; nell’hinterland il mercato sarà ancora più negativo rispetto a quello urbano.
I prezzi dovrebbero registrare una battuta d’arresto nella loro discesa, e a fine anno le riduzioni medie dovrebbero assestarsi fra il -6% e il -10% annuo.

Bologna
Alla fine del 2012 le compravendite nel capoluogo emiliano sono state circa 3.600 con un calo del 25% rispetto al 2011. Rispetto all’ultimo anno di massima crescita degli scambi, il 2006, Bologna ha registrato un calo nelle compravendite residenziali del 42%.
Nei primi tre mesi del 2013 l’andamento delle compravendite (fonte Agenzia delle Entrate) è stato ancora una volta negativo con un calo del 12% rispetto al primo trimestre 2012. Nonostante questi dati negativi, comunque in linea con i trend registrati anche negli altri principali capoluoghi italiani, vi sono alcuni quartieri della città che hanno invertito la tendenza e hanno registrato una crescita degli scambi rispetto all’anno precedente. In particolare, il Centro Studi Casa.it rileva una buona attività sia in termini di domanda che di scambi nelle aree pre collinari, Costa, Saragozza, Zamboni, San Vitale e Petroni. In queste zone gli scambi, seppur non numerosi (alcune decine di abitazioni compravendute) sono tornati positivi dopo un biennio di forti discese, in cui anche i prezzi di vendita hanno fatto registrare cali anche a doppia cifra compresi fra il -11% e il -15%. Altri quartieri che emergono in maniera positiva nel mercato bolognese sono sempre inseriti nella macroarea urbana del centro storico come San Donato e Marconi.
Uscendo dalla zona del centro, l’area in cui gli scambi stanno dando qualche segnale positivo, è quella a sud ovest compresa fra via Saragozza e Via Costa. In questa area i prezzi delle abitazioni hanno subito negli ultimi 12 mesi un calo fra il 10% e il 13% a seconda della qualità e dell’età delle abitazioni. Oggi il valore medio di mercato che più rappresenta il punto di incontro fra offerta e domanda (KMP – key market price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta) supera i 4.600 euro al metro quadro.
Gli indicatori principali che misurano le performance immobiliari del mercato della casa di Bologna confermano dunque il trend negativo ancora per tutto il 2013. A dare questa intonazione è soprattutto il mercato del semicentro e della periferia mentre nelle zone pregiate e centrali prevale un po’ più di stabilità. L’offerta si è stabilizzata rispetto al semestre scorso ma presenta ancora una certa rigidità in termini di prezzo atteso dalla vendita, espressa dalla forte differenza rispetto a quanto si attende la domanda in termini di prezzo di acquisto (17,6%).
I tempi medi di vendita continuano a crescere e oggi si toccano gli 8,6 mesi mediamente.
Anche per questo indicatore è il mercato periferico quello più penalizzato con tempi medi di 9,2 mesi. Non vi sono nel passato recente, ultimi 15 anni, delle tempistiche così allargate, bisogna tornare ai primi anni ’80 quando il mercato aveva avuto una fase ciclica negativa che però era durata solo un paio di anni.
In merito alle dimensioni degli appartamenti anche a Bologna il taglio maggiormente richiesto, a rappresentare il 40% della domanda, varia fra i 60 e i 110 mq; il 30% della domanda ricerca appartamenti con tagli inferiori, al massimo di 60 mq; un ulteriore 30% punta su metrature superiori ai 110 mq.
Piuttosto elevata la domanda di abitazioni nuove o totalmente ristrutturate (40%), accompagnata da una quota analoga di richieste (35%) per abitazioni in buono stato. Nell’85% dei casi la domanda è orientata all’acquisto per uso diretto; gli acquisti compiuti per investimento, pari al 15%, risultano più elevati che nelle altre grandi città. La spinta all’acquisto per investimento trova, almeno in parte, giustificazione nella massiccia presenza di studenti universitari “fuori sede” che rappresentano una grossa fetta della richiesta complessiva di appartamenti in locazione.

Le previsioni
In linea generale le previsioni per la seconda parte del 2013 sono contrassegnate da una sostanziale conferma delle tendenze registrate nella prima parte dell’anno: flessione della domanda e discesa dei prezzi in arrivo su buona parte dello stock immobiliare con punte del 5-7% nominale.
Nel mercato degli affitti le forti riduzioni dei canoni registrate dovrebbero dare più vivacità ad una domanda sempre presente ma ultimamente poco reattiva.

Firenze
Dopo aver visto alla fine del 2012 le compravendite di abitazioni calare nuovamente di altri 25 punti percentuali, alla fine del primo trimestre di quest’anno l’Agenzia delle Entrate ha registrato per il comune capoluogo una discesa solo del 4%, la minore fra tutte le grandi città italiane. Male invece la provincia di Firenze che anche nel primo trimestre 2013 ha visto gli scambi scendere di altri 15 punti. Un dato significativo dice che le compravendite di abitazioni sostenute da mutuo è passato dal 70% del 2011 al 35% del 2013: la metà. La quota di copertura media del mutuo sul valore dell’immobile si è invece stabilizzata al livello 60-65%.
Nel capoluogo toscano è soprattutto la domanda di standing alto che si sta muovendo maggiormente sul mercato puntando alle zone pregiate di Boboli e Poggio Imperiale, ma interessando anche l’area di Settignano.
Si tratta, però, di un mercato piuttosto di nicchia, formato in gran parte da ville o immobili bifamiliari con giardino e, talvolta, anche piscina. I prezzi sono in linea con il profilo degli immobili, vale a dire spesso superiori ai 5.000 Euro al mq. I prezzi hanno già dato precisi segnali di ridimensionamento (la media dopo i primi sei mesi del 2013 è di un calo del -6,5% per tutte le zone) dopo un periodo di stagnazione che ha bloccato ulteriormente il mercato. Dai massimi del 2008 la città ha visto in media perdere almeno il 25% del valore delle sue abitazioni. Le zone in cui si registra una ripresa di domanda, oltre a quelle citate, sono quelle del Lungarno Ferrucci e Donatello, considerate aree semicentrale di livello pregiato.  In questa macroarea i valori minimi partono dai 3.500 euro al metro quadro sino ai massimi oltre i 4.500 euro al metro. L’analisi dei principali indicatori, come il divario medio sui prezzi di offerta e domanda e relativo KMP (Key Market Price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta) e i tempi medi di permanenza sul mercato, confermano che il mercato residenziale fiorentino rimane ancora in una fase di ciclo negativa, ma con alcuni piccoli segnali che potrebbero far ipotizzare almeno una frenata dell’emorragia di scambi degli ultimi anni. Rispetto alla fine del 2012 oggi il divario medio fra i prezzi attesi da chi vende e quelli di chi compra è del 16,4%, il che significa che rispetto all’estate 2012 la forbice si è ridotta di circa 3 punti percentuali; non molto, ma tuttavia un piccolo segnale che rappresenta il tentativo di avvicinare maggiormente domanda e offerta. Il 65% della domanda ricerca un’abitazione fra centro e semicentro, il 10% si rivolge alle aree di maggior pregio, il restante 25% si divide fra periferia ed hinterland. A questo proposito occorre considerare che nel caso di Firenze l’hinterland è caratterizzato da una elevata qualità media: ad esempio nel caso delle abitazioni ubicate sulle colline vicine alla città i prezzi di vendita sono compresi fra i 3.500 e i 6.000 euro al mq.
In relazione alle dimensioni delle abitazioni la domanda nel 40% dei casi ricerca mono e bilocali con una metratura massima di 60 mq, un altro 40% chiede tagli dai 60 ai 110 mq ed il restante 20% è interessato a superfici di oltre 110 mq.
Particolarmente elevata (59%) la richiesta di abitazioni in discreto stato manutentivo mentre la domanda per abitazioni  di nuova costruzione rappresenta il 30% del mercato, una misura inferiore a quella rilevata su altre realtà urbane ma in linea con l’offerta presente in città.
L’87% degli acquisti è finalizzato all’uso diretto dell’abitazione mente nel 13% dei casi si tratta di un investimento. Nell’85% dei casi chi acquista è già proprietario di una prima casa; per il 15% si tratta di neo acquirenti.

Le previsioni
Non si prevedono per la seconda parte del 2013 improvvisi cambiamenti di rotta del mercato. E’ probabile che a fine anno andremo a registrare ancora una flessione delle compravendite in città ma forse non più a doppia cifra; nell’hinterland il mercato sarà invece ancora negativo in misura maggiore rispetto a quello urbano.
I prezzi dovrebbero ancora scendere di almeno 5 – 6 punti percentuali, anche se la sensazione è che alla fine del 2013 i valori potrebbero aver raggiunto il loro punto più basso e da lì iniziare un processo di stabilizzazione.

Napoli
I dati sulle compravendite di Napoli sono positivi alla fine del 2012 ma fuorvianti, in quanto, come specifica l’Agenzia delle Entrate, durante l’anno passato a Napoli e provincia è partito un imponente piano di dismissioni del patrimonio residenziale pubblico che ha influenzato parecchio il mercato locale. Resta comunque il fatto che alla fine del primo trimestre 2013 gli scambi di abitazioni nel capoluogo partenopeo sono aumentati del 14,3% rispetto allo stesso periodo del 2012. Al di là del piano di dismissioni del comune, l’area non interessata in particolare da questo piano e che è la più attiva sia in termini di domanda che di scambi, è quella del centro antico della città. Questa macroarea nel panorama cittadino si caratterizza soprattutto per l’andamento positivo registrato sia nel 2012 sia nei primi mesi del 2013.
Le migliori performance si sono avute lungo la dorsale viaria che da Corso Umberto I si dirama verso Piazza Plebiscito, Piazza Dante, via Toledo e, in particolare nella zona intorno a Piazza Bovio, interessata dai lavori di riqualificazione urbana connessi all’apertura delle stazioni della Metropolitana Toledo e Università.
Non solo utilizzatori primari, ma anche investitori si affacciano sul mercato in cerca di abitazioni di piccole dimensioni (50/80 mq) da acquistare e da affittare successivamente a chi frequenta l’università.
I prezzi di vendita nella zona erano già calati di oltre 10 punti nell’arco degli ultimi tre anni e oggi sono più appetibili, visto che in media si tratta su valori compresi fra i 3.400 e i 3.800 Euro al metro quadro.
“Siamo in presenza di una domanda vivace concentrata negli appartamenti di piccole dimensioni e che si giustifica con forte presenza di studenti fuorisede” – commenta Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it – “Di contro, le grandi metrature soffrono e, a volte, si decide di frazionare per poi affittare”.

L’analisi dei principali indicatori
Resta fuor di dubbio che il mercato residenziale di Napoli ha subito in questi dieci anni una flessione che in pochi altri capoluoghi è stata così forte (oltre il 45% in meno degli scambi).
Le motivazioni sono soprattutto da ascriversi alla crescita dei valori a cui non ha fatto seguito una identica crescita della economia locale e di conseguenza della disponibilità di spesa delle famiglie, a cui va aggiunta, la forte stretta creditizia degli ultimi due anni e mezzo.
I segnali provenienti dal mercato, in relazione ai prezzi di vendita, registrano un differenziale di prezzo che oggi è intorno al 15%, ma non sono ancora moltissimi i venditori disposti a rivedere il loro valore per arrivare ad una conclusione della trattativa.
Le abitazioni classificabili come di tipologia “media” o “popolare” hanno visto i loro prezzi di vendita ridimensionarsi rispetto alle punte toccate nel 2008 del 15-20%; oggi il valore medio per queste tipologie localizzate nelle aree di Napoli meno care (come Secondigliano, Pianura e Poggioreale) sono comprese in un range fra i 2.100 ed i 2.500 euro al metro quadro.
Invece, nelle zone di maggior pregio come Posillipo e Chiaia i prezzi delle abitazioni ristrutturate toccano i 9.500 euro al metro quadro, a Vomero/Scalatti siamo invece intorno ai 6.000 euro al metro quadro.
Oggi però l’offerta si sta accumulando, soprattutto nelle aree più esterne dove le nuove costruzioni restano maggiormente invendute a prezzi medi inferiori ai 3.000 euro al metro quadrato.
E’ così che le difficoltà della domanda più debole, che deve ricorrere a finanziamenti che vanno a coprire in media non più del 65% del valore totale dell’abitazione, fanno allungare i tempi di vendita soprattutto nelle aree esterne: ci vogliono mediamente 9 mesi prima di riuscire a concludere lo scambio.
Più veloci le tempistiche delle zone centrali e semicentrali, dove in media occorrono 6,5 mesi per raggiungere l’obiettivo di acquistare una nuova abitazione. Nella prima parte del 2013, la media del KMP (Key Market Price, ovverosia il punto d’incontro ideale tra domanda e offerta) si è ulteriormente abbassata: il prezzo ideale di mercato oggi per la città non tocca i 3.700 euro al metro quadro per gli immobili di standing medio, mentre per quelli di pregio il KMP è vicino ai 7.000 euro al metro.
Il 34% del mercato è concentrato nelle zone di pregio e del centro, nel semicentro cittadino siamo al 22% mentre il 44% si divide fra periferia e hinterland.
Circa il 30% della domanda richiede abitazioni di piccolo taglio mentre, all’opposto, la quota di richieste per grandi unità, comunque non superiori ai 150 mq, raggiunge il 30%.
Le richieste di appartamenti completamente da ristrutturare sono piuttosto modeste, pari a circa il 15% del totale. Di fatto sul mercato vi è disponibilità di immobili in discreto stato d’uso (30%) a cui, in pari misura, si rivolge la domanda. Molte famiglie tendono a rimanere nel quartiere d’origine: infatti il 60% degli acquisti non comportano trasferimenti di zona. Le provenienze da altre città rappresentano solo il 10% della  domanda presente sul mercato.
Fra gli acquirenti, coloro che acquistano per la prima volta sono circa il 20%, mentre gli investitori non sono più del 10% della domanda complessiva.

Le previsioni
Per i prossimi mesi del 2013 le previsioni si fanno più prudenti, i segnali positivi ci sono ma è ancora troppo presto per parlare di inversione del ciclo, troppe sono le incognite che gravano sulle decisioni di acquisto delle famiglie. Certamente il calo dei prezzi sta muovendo la domanda in maniera più consistente rispetto agli ultimi due anni.

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