Trend e analisi dell’immobiliare non residenziale

Trend e analisi dell'immobiliare non residenziale

L’andamento negativo registrato anche per il 2012 nel mercato immobiliare si è riversato anche nel settore non residenziale,  registrando in tutti i suoi segmenti, variazioni percentuali negative sia delle quotazioni sia dei canoni di locazione. Si tratta, infatti, di un mercato il cui andamento è strettamente connesso a quello dell’economia del Paese e, di conseguenza, ha risentito maggiormente in termini di diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione.
L’analisi della Banca Dati del Gruppo Tecnocasa, che conta circa 24.000 richieste, evidenzia che in questo momento il 61,5% della domanda interessa i locali commerciali, il 20,7% i capannoni, l’11,3% gli uffici e la restante parte i laboratori. Sono quindi i locali commerciali a raccogliere la maggiore richiesta.

ripartizioni

CAPANNONI
Il mercato dei capannoni segnala una diminuzione dei prezzi del 5% per le tipologie usate e del 5,9% per le tipologie nuove; i canoni di locazione sono diminuiti rispettivamente del 6,3% e dell’8,8%.
I capannoni sono utilizzati per lo più per svolgere attività di vendita e produzione. I tagli più richiesti in locazione non superano i 500 mq. Gli aspetti più importanti nella scelta dei capannoni sono l’altezza, la presenza di un’area di carico e scarico delle merci, la vicinanza alle arterie di comunicazione e il posizionamento nella zona industriale.
Tra le attività che si insediano nei capannoni ci sono carrozzerie, studi fotografici, scuole di ballo, depositi.
In diminuzione, alla luce anche dell’andamento del mercato immobiliare residenziale, la tendenza a convertire questi immobili in loft.

capannoni

Milano

Nella seconda parte del 2012 i prezzi dei capannoni nella città di Milano sono diminuiti del 5,8% (usato) e dell’8,7% (nuovo), nell’hinterland si è avuto rispettivamente -3,2% e -5,3%. I canoni di locazione in città sono diminuiti del 5% per le tipologie usate e dell’8,1% per le tipologie nuove. Nella provincia di Roma la diminuzione dei canoni di locazione è stata del 4,3% (usato) e del 4,9% (nuovo).
A Milano i capannoni si concentrano principalmente nelle zone periferiche. Le soluzioni presenti in città sono state già convertite in passato in loft, questa tendenza è ormai agli sgoccioli anche a causa della diminuzione di compravendite che ha interessato il settore residenziale.
Ormai quasi scomparsi per utilizzi di tipo produttivo queste strutture sono trasformate in uffici oppure utilizzate per insediare carrozzerie, studi fotografici, scuole da ballo oppure per inserire attività legate alla ristorazione. Si prediligono i piccoli tagli e comunque inferiori a 500 mq.

Torino

Durante il secondo semestre del 2012 il mercato dei capannoni ha subito una battuta d’arresto, con diminuzioni sia nelle quotazioni sia nelle compravendite. Per quanto riguarda i prezzi, le soluzioni nuove o molto recenti hanno tenuto meglio (-8,1% in città e -5,3% in provincia) di quelle usate (-9,3% e -10,4% rispettivamente), mentre sul fronte delle locazioni il calo è stato più generalizzato, attestandosi a circa      -10% indipendentemente dalla tipologia o dall’ubicazione. Questo trend può essere spiegato dal fatto che i proprietari di capannoni nuovi non possono abbassare il prezzo più di quanto si faccia con l’usato, onde evitare di perdere una parte consistente dell’investimento. Dall’altra parte, invece, le aziende che già avevano preso un capannone in affitto stanno ridiscutendo il contratto con il proprietario; viceversa, chi si affaccia per la prima volta ha a disposizione un’offerta consistente e può spuntare prezzi e canoni interessanti.
Le attività impiantate sono generalmente quelle di produzione, meccanica e di tipo artigianale, ma si sono avute richieste per capannoni più grandi dove sono state insediate attività di logistica o di produzione su larga scala (in questo caso l’altezza è un elemento importante).
Tutta la prima cintura torinese, quella che si sviluppa lungo la tangenziale, è la zona più richiesta: Borgaro Torinese, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Rivoli e Settimo Torinese presentano quotazioni medie di 700 € al mq per il nuovo, ma si può scendere a 550 € al mq se si intende acquistare esclusivamente la scatola vuota. L’usato, a sua volta, costa tra 400 e 450 € al mq se abbastanza recente, mentre quello più vetusto scende di circa 100 € al mq.

Roma

I prezzi dei capannoni usati a Roma sono rimasti stabili. In provincia sono diminuiti del 2,8% (usato) e del 10,4% (nuovo). Anche i canoni di locazione delle tipologie usate a Roma sono stabili , mentre quelle delle tipologie nuove sono diminuiti dell’11,3%.
La ricerca dei capannoni a Roma interessa prevalentemente le zone a ridosso del G.r.a., Fiumicino, Ostia via Salaria, via Nomentana. Nella seconda parte del 2012 si sono avute soprattutto richieste di capannoni in affitto e spesso le imprese che cercano chiedono canoni più bassi. Sono destinati come deposito e o magazzino, in forte ribasso la ricerca di capannoni per utilizzo produttivo e per uso logistico. Sono ricercati tagli compresi tra 300 e 1000 mq. Si prediligono le soluzioni situate nei pressi di importanti arterie stradali e l’altezza (anche se dipende dal tipo di attività svolta) è uno degli elementi più importanti nella scelta dei capannoni. Il capannone tipo deve essere preferibilmente ubicato in un’area industriale, dotato di un comodo spazio per le manovre di carico e scarico.
Capannoni di recente costruzione destinati soprattutto alla logistica sono disponibili nell’area di Commercity a Fiumicino. I prezzi e i canoni di locazione dei capannoni a Roma sono rimasti stabili nella seconda parte dell’anno, mentre si registra una contrazione degli stessi nei comuni della provincia di Roma.
Si registrano forti variazioni al ribasso nella zona di Arenaccia – corso Garibaldi; nei pressi del Centro Direzionale le quotazioni sono diminuite meno. Si osserva una minore propensione all’acquisto, infatti si prediligono tipologie in affitto, che ha denotato stabilità nella prima zona, ma importanti ribassi nella seconda. A cercare i capannoni ci sono aziende provenienti da fuori città, che optano per soluzioni disposte su un solo livello, senza particolari lavori di ristrutturazione da effettuare, ubicate nelle vicinanze delle arterie di comunicazione e dotate di comodo spazio per le manovre degli automezzi; solo in casi eccezionali sono stati richiesti stabili con un’altezza specifica (nella fattispecie 11-12 metri) o di ampia metratura (1400 mq). Generalmente si impiantano attività di produzione e stoccaggio, spesso effettuate nello stesso stabile.

Solo Arenaccia e il Centro Direzionale ospitano capannoni in città. Poiché molto vicine tra loro, l’offerta è simile e consiste in strutture piccole e datate, dove sono presenti aziende familiari che lavorano materiali ferrosi o alluminio oppure piccole officine meccaniche. In base alle condizioni interne ed esterne, la metratura e l’ubicazione, i valori si attestano tra 400 e 600 € al mq, mentre per l’affitto si considerano 36-48 € al mq annuo. Sono in costruzione centri commerciali a Gianturco, i cui lavori sono a buon punto.

ATTIVITA’ COMMERCIALI

Nel corso del secondo semestre del 2012 le quotazioni dei locali commerciali situati in “vie di passaggio” hanno registrato una contrazione del 4,8%, mentre quelle dei locali posizionati in “vie non di passaggio” sono diminuite del 5,0%. Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei canoni per le tipologie in “via di passaggio” pari a -6,9%, per quelle in “via non di passaggio” del -5,5%.
Le richieste dei locali commerciali sono fortemente orientate alla locazione, formula scelta dall’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare d’acquistare. Chi cerca locali commerciali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (75,8%). Il 15,7% cerca tagli superiori a 150 mq.
A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. I tagli più richiesti sono inferiori a 100 mq (45,6% cerca tagli fino a 50 mq). Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7%, decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul mercato immobiliare residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi.
Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito), così come per avviare un’attività commerciale, è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore contrazione di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.

negozi

Milano

A Milano nella seconda parte del 2012 si registra una diminuzione dei prezzi dei negozi del 3,6% (via di passaggio) e del 4,1% (via non di passaggio), mentre i canoni di locazioni sono diminuiti rispettivamente del 4,2% e del 3,7%. L’introduzione dell’Imu ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento.
Asse Corso Vercelli: Corso Vercelli rappresenta una delle strade di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera sono le strade dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. In questo momento si registra un gap tra la disponibilità di spesa dei potenziali clienti che si aggira su  80-90 mila € all’anno e le richieste dei proprietari intorno a 130 mila € all’anno. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo. Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente  a 300 e 250 € al mq annuo.
Asse Buenos Aires – Viale Padova – Città studi: Nella seconda parte del 2012 si registra un mercato dei negozi sostanzialmente stabile in zona Buenos Aires sia dal punto di vista delle quotazioni sia per quanto riguarda il numero delle richieste. La domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu.
Corso Buenos Aires è caratterizzata da attività commerciali in prevalenza operanti nel settore dell’abbigliamento. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.
I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati. Scendono a 500 € al mq annuo le locazioni degli immobili posizionati in viale Tunisia e via Vitruvio.
Si registrano canoni di locazione e prezzi in calo nelle aree commerciali di Città Studi (250 € al mq all’anno), Abruzzi (280 € al mq annuo), Pacini (250 € al mq annuo), Piazza Udine. Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).
Da segnalare la tendenza all’apertura da parte di stranieri, prevalentemente cinesi, di sale cosiddette video lottery, si tratta di sale con all’interno slot machine ed altre attrazioni simili; spesso ex centri massaggi sono convertiti in questo nuovo tipo di attività. Gli italiani in genere aprono attività di somministrazione, come le lavanderie a gettoni.
L’introduzione dell’Imu ha in parte condizionato l’atteggiamento di alcuni proprietari che attualmente prendono in considerazione anche l’opzione vendita oltre a quella della locazione.
Asse Corso Sempione – Corso Garibaldi: nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale  i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono richieste soprattutto soluzioni di 70-80 mq (il canone di locazione è intorno a 300 € al mq annuo), possibilmente su via di passaggio e dotate di almeno un punto luce, a seconda delle dimensioni e del tipo di attività da svolgere.
Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI.
I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.
Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona.
Su corso Como è possibile affittare negozi con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.
Quotazioni inferiori per i locali commerciali nella zona Isola, dove le vie più richieste sono  via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.
Asse Via Farini: il mercato non residenziale in zona Bovisa ha denotato un andamento al ribasso, in parte accentuato anche dall’introduzione dell’IMU che ha spinto molti proprietari a liberare gli immobili per evitare di incorrere in spese ulteriori; dall’altro, i potenziali acquirenti si sono dimostrati più riflessivi.
La domanda di negozi si è rivolta in netta prevalenza all’affitto di immobili sulle vie di transito quali via Farini (300 € al mq annuo) e viale Jenner (240 € al mq annuo).
Il secondo semestre del 2012 ha visto muoversi sul mercato soprattutto imprenditori italiani che hanno aperto attività di compravendita di oro, di rivendita di sigarette elettroniche e, in misura minore ma comunque consistente, di somministrazione. In quest’ultimo caso la presenza della canna fumaria è indispensabile e, ove presente, la trattativa si conclude in tempi brevi.
Sono stati richiesti negozi di piccole dimensioni (circa 40 mq) dotati di almeno un punto luce, ubicati in zone prossime alla metropolitana e possibile situate su via di passaggio. Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nei quartieri prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio: perciò, i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.
Asse corso di Porta Romana e corso di  Porta Vittoria: nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate – Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.
Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro.
La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina ricercati da coloro che aprono negozi per la vendita di sigarette elettroniche e di oro usato (dopo il boom dei primi mesi del 2012, sono in diminuzione le aperture di queste attività) e quelli dalla metratura superiore a 30 mq possibilmente dotati di canna fumaria che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e kebab). Su metrature superiori a 150 mq si muovono in prevalenza cinesi per aprire negozi di abbigliamento o di oggettistica.
Al momento non si registrano richieste da parte di grandi marchi e ad aprire sono più piccoli imprenditori che decidono di avviare un’attività. Anche il mercato delle buone uscite in questo momento sembra fermo perché non c’è interesse a pagare somme ingenti per ottenere una buona location.
Le zone più costose e anche più ambite sono Piazza Cinque Giornate e corso XXII Marzo nel tratto più vicino a piazza Cinque Giornate dove le quotazioni oscillano da 300 a 500 € al mq annuo.
Sulle vie non di passaggio non si registrano molte richieste e la richiesta di chi cercava per aprire un ufficio è fortemente diminuita. Le quotazioni si sono portate intorno a 150-200 € al mq annuo.
Asse  corso San Gottardo: lungo l’asse Sud di Milano, come per il resto della città, si registra un trend di mercato negativo per tutte le tipologie non residenziali con qualche timido segnale di ripresa nel primo trimestre del 2013. La maggior parte del mercato attualmente è concentrata nella richiesta di immobili retail in locazione, e neppure gli alti rendimenti (generati anche dal ribasso dei prezzi) bastano per attrarre l’interesse di investitori privati, oggi spaventati dalle tassazioni e in particolar modo dall’incidenza dell’IMU su questo tipo di immobile.
Ovviamente con un mercato dove l’offerta è sempre nettamente superiore rispetto alla domanda ci si trova innanzi ad una disponibilità di spazi retail di ogni dimensione e di ogni prezzo. La situazione generalizzata di crisi ha indotto anche la maggior parte delle catene in franchising di ogni settore a rivedere i propri piani di crescita. Rispetto a qualche anno fa dunque non cercano più locali commerciali con la stessa intensità a meno che non siano destinati alla vendita di alcuni prodotti considerati “innovativi” (come al momento possono essere le sigarette elettroniche).
Persiste un calo delle richieste a prescindere dall’ubicazione degli immobili retail; infatti sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più solo le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è più facile trovare spazi senza tra l’altro dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.
Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.
Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso San Gottardo, zone che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione.
Gli immobili più richiesti sono quelli dalla metratura superiore a 150 mq e dotati di canna fumaria.
Tale richiesta è però ferma unicamente al mercato della locazione. I valori della locazione in queste zone variano per tali metrature tra i 300 e i 450 euro al mq.
Nelle zone più periferiche, lungo le circonvallazioni o sulle vie di ingresso alla città sono richiesti spazi commerciali ampi da parte di commercianti cinesi. Il loro utilizzo va  dall’apertura di  bazar o di attività di ristorazione per arrivare alle video lottery, queste ultime, vero fenomeno in espansione.
Anche in questo caso le metrature, sempre in locazione, superano i 150 mq. I bazar non devono superare i 250 mq per poter ottenere le autorizzazioni di vendita come attività “di vicinato”-
Seppure con minore costanza rispetto al passato persiste anche una timida richiesta di immobili retail di piccola dimensione destinati ad attività “no food”, soprattutto per avviare attività di servizi. In tali casi le metrature richieste non superano i 30 mq.
Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna fumaria o della possibilità di poterne installare una.

Torino

L’andamento degli immobili ad uso commerciale è stato ambivalente. In città i negozi posizionati sulle vie di passaggio hanno tenuto leggermente meglio di quelli ubicati nelle vie più interne: per quanto riguarda la prima tipologia, si registra -7% per i prezzi e -6,4% per le locazioni, mentre per la seconda la diminuzione è di poco inferiore al 10%. Nelle località della provincia l’andamento è stato opposto: sulle vie non di passaggio il calo è compreso tra -5,1% delle locazioni e -5,5% delle quotazioni, sulle vie di passaggio i valori si attestano a -10,8% e -7,3% rispettivamente.
Il secondo semestre del 2012 ha comunque evidenziato un buon movimento riguardo le vendite, con transazioni che hanno visto protagonisti diversi investitori, tra cui molti privati che hanno approfittato dei rendimenti più alti rispetto alle locazione residenziale: infatti, con un esborso di non oltre 150-160 mila € si possono ottenere rendite intorno all’8%. Non mancano gli investimenti da parte di grandi società, le quali possono disporre di capitali intorno a 500 mila €. Dall’altra parte, gli inquilini hanno spesso rinegoziato il canone di locazione, in parte perché adesso hanno un maggiore potere contrattuale. Si ricercano negozi di 50-60 mq con due punti luce e ubicati sulle vie commerciali di passaggio; chi desidera avviare attività di somministrazione ricerca anche la canna fumaria. Le soluzioni situate sulle vie più interne soffrono per la minore visibilità e tendenzialmente si riconvertono in uffici o centri medici.
Attualmente sta avendo un buon riscontro la zona universitaria che si sviluppa nei dintorni del Politecnico, dove si sta assistendo ad una trasformazione, e contemporanea riqualificazione, del quartiere. Qui sono nati locali notturni e attività legate alla ristorazione e alla somministrazione: per l’affitto si devono considerare 10-12 € al mq annuo (fino ad un massimo di 15-16 € al mq annuo per le tipologie più recenti e in zone più commerciali), mentre per la compravendite si parla di cifre comprese tra 3000 e 4000 € al mq. Le zone più commerciali si trovano nel centro di Torino, soprattutto in via Roma e via Lagrange, quest’ultima molto rivalutata dalla sua quasi totale pedonalizzazione, dove si può acquistare un locale tra 7 e 12 mila €. Tra le vie di passaggio principali si segnalano via Madama Cristina, via De Gasperi (in zona Crocetta), via Dante di Nanni (in zona Cenisio) e via Tripoli. Il canone di affitto si attesta mediamente a 240 € al mq annuo, mentre le quotazioni di un buon usato sono comprese tra 2000 e 3000 € al mq. L’intervento nella “Spina di Torino” sta procedendo molto bene, tanto da aver iniziato una certa rivalutazione della zona, che si sta trasformando in un’area molto commerciale dove si sono già avute richieste per l’insediamento di locali notturni o negozi etnici gestiti prevalentemente da stranieri.

Roma

Nella capitale i prezzi dei negozi posizionati in via di passaggio sono diminuiti del 4,7%, nelle vie non di passaggio del 4,5%, nei comuni della provincia invece il ribasso è stato dell’11,4% e del 4,2%. Sul mercato delle locazioni la contrazione è stata del 5% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e dell’8,3% per quelle posizionate in via non di passaggio.
Sul mercato dei locali commerciali si registra sempre interesse per le vie più importanti della capitale, le cosiddette high street dove il mercato immobiliare dei locali commerciali non conosce difficoltà grazie alla presenza di turisti e di acquirenti di brand di lusso. Per questo è sempre oggetto di interesse da parte dei più importanti retailers  nazionali e non.
Alcune difficoltà si riscontrano nelle strade al di fuori del centro di Roma, anche se caratterizzate da alto transito pedonale e automobilistico. Parliamo di zone ad alta vocazione commerciale come San Giovanni in Laterano o la Prenestina. La problematica in questo momento è la distanza esistente tra la capacità di spesa dei potenziali affittuari e i canoni richiesti dai proprietari.
La ricerca di locali commerciali è alimentata da coloro che desiderano aprire attività per la vendita di sigarette elettroniche, ricevitorie e scommesse, discount oppure che vogliono avviare un’attività di ristorazione. In quest’ultimo caso si ricercano locali dotati di canna fumaria molto  difficili da trovare.
Le metrature più richieste sono quelle comprese da 30 a 100 mq. Quindi tagli medio piccoli. Questi ultimi sono acquistati anche dagli investitori per essere messi a reddito dal momento che garantiscono un rendimento annuo lordo intorno al 6%-7%.

Napoli

Gli immobili ad uso commerciale hanno subito notevoli variazioni al ribasso, molto più marcate sui prezzi (in particolare sulle vie non di passaggio), leggermente meno sugli affitti. Attualmente si registra un’offerta elevata a seguito dell’aggravio dell’imposizione fiscale, in particolar modo nelle vie interne.
Sono state effettuate compravendite esclusivamente per investimento e solo da parte di privati, la cui esigenza principale è una rendita soddisfacente: al Vomero si attesta al 5% lordo, a Fuorigrotta e Soccavo e del 7-7,5%, mentre per zone meno prestigiose si ricerca fino al 10% (per una media dell’8%). Gli imprenditori che cercano un locale commerciale si indirizzati all’affitto, per una spesa non superiore a 800-900 € al mese, fino a 1200-1500 € per zone particolarmente appetibili; si ricercano tipologie ubicate su vie di passaggio per avviare attività di somministrazione (bar, pub) o di sigarette elettroniche. Si stanno affacciando nuovamente i gestori di scommesse sportive grazie al rilascio di nuove licenze. Sono in notevole difficoltà le attività di abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi situati su vie interne, che restano spesso vuoti e solo raramente sono riconvertiti.
La collina del Vomero è una delle zone più importanti di Napoli. Nella zona del rione alto del Vomero le quotazioni oscillano da 2500 € a 3000 € al mq con punte di 3500 € al mq. Un locale di 40 mq si affitta a 1450€ al mq. Un’altra zona pedonale e commerciale si sviluppa lungo corso Garibaldi: nella parte alta ci sono piccole attività storiche, nella zona limitrofa alla ferrovia ci sono negozi di vario genere. L’ampiezza media è compresa tra 40 e 50 mq e, in base al lato in cui sono ubicate e al numero di punti luce, i canoni di affitto sono compresi tra 1500 e 1700 € al mese, mentre il valore si attesta intorno a 300 mila €. Tra le zone che hanno evidenziato variazioni al ribasso c’è Chiaia, in fortissima sofferenza a seguito della chiusura della zona per dissesto geologico; Soccavo ha tenuto meglio ma ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale, dove vi si affaccia solo chi è amante della zona: nonostante i prezzi siano più accessibili (5000-6000 € al mq), le transazioni commerciali sono difficili.

UFFICI

Sul mercato degli immobili destinati al terziario si registra una contrazione del 5,2% delle locazioni delle tipologie usate e del 9,3% per le tipologie di nuova costruzione; i prezzi sono diminuiti rispettivamente del 5,7% e del 6,7%.
Anche il segmento degli uffici registra un periodo di difficoltà: le aziende tendono a ridimensionare gli spazi o a decentralizzarsi per abbassare i costi della locazione. In questo caso si prediligono le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in zone ben servite e facilmente raggiungibili. Le tipologie più richieste sono quelle comprese tra 50 e 100 mq, possibilmente cablate e modulabili.

Milano

Nella seconda parte del 2012 le quotazioni degli uffici a Milano hanno registrato stabilità per le tipologie usate e una diminuzione del 4,1% per quelle di nuova costruzione. Sul versante delle locazioni si registra un leggero aumento +1,4% per le soluzioni usate e una diminuzione del 7,6% per quelle nuove.
Nelle zone semicentrali di Milano nonostante una sostanziale difficoltà, il mercato degli uffici ha ripreso vitalità tra dicembre 2012 e gennaio 2013, grazie a società informatiche e di consulenza che hanno optato per l’affitto con un budget di circa 10 mila € all’anno. Da segnalare una forte presenza di commercialisti di origine cinese, che si orientano su soluzioni di 80 mq possibilmente in zona Farini, nelle vicinanze di Corso Sempione e viale Paolo Sarpi, grazie alla notevole presenza di connazionali. In generale sono stati richiesti uffici di 80-100 mq situati in palazzi di tipo civile, possibilmente con accesso per disabili (di cui però c’è poca offerta). Intorno a Corso Sempione la presenza di Mediaset ha consentito l’acquisto di uffici in palazzi prestigiosi; i prezzi medi oscillano tra 2000 e 7000 € al mq a seconda del contesto e della presenza dei servizi, mentre in affitto si devono mettere in conto circa 200 € al mq annuo.
Più distanti ma richieste sono le tipologie situate a ridosso del Passante Ferroviario, più precisamente Farini, Lancetti e Bovisa. Nonostante il contesto in palazzine terziarie, le ampie metrature delle soluzioni  presenti rendono più difficoltose le trattative: si richiedono 1800-2000 € al mq per la compravendita e 110-130 € al mq annuo per l’affitto. Nei centri direzionali, invece, il canone ammonta a quasi il doppio e il prezzo si attesta attorno a 3000 € al mq: nonostante siano di nuova costruzione, l’elevato prezzo rende difficile il posizionamento sul mercato. La presenza della metropolitana è l’elemento che viene preso più in considerazione: le zone di Brera e Garibaldi sono più favorite.
In zona Porta Nuova è stata completata la nuova sede della Regione Lombardia e sono in fase di rifinitura uffici, negozi ed abitazioni previsti nelle aree circostanti ed in via De Castillia. I valori degli uffici nuovi sono compresi tra 7000 e 12000 € al mq.
Nella zona di Buenos Aires si registra il ridimensionamento di numerose società che tagliano le spese riducendo il costo dell’affitto e trasferendosi in soluzioni meno ampie. Da segnalare inoltre la tendenza che vede molte aziende affittare in condivisione gli uffici, sempre con lo scopo di ridurre le uscite legate al canone di affitto.
Nella zona occidentale della città, Piazza De Angeli è una delle location preferite, dal momento che c’è la metropolitana. Infatti tra gli aspetti valutati da chi cerca una location per l’ufficio c’è la presenza di mezzi di collegamento e la vicinanza di locali di ristorazione. Le metratura richiesta va da 30 a 500 mq e si desiderano tipologie in buono stato o ristrutturate, cablate e condizionate. Nella zona non ci sono molte strutture di tipo direzionale, la maggior parte degli uffici sono situati in strutture residenziali.
A cercare uffici nelle zone di Lambrate, Città Studi ed Abruzzi sono in genere piccole aziende che si trasferiscono da zone più periferiche oppure che cercano soluzioni più economiche. Gli uffici sono collocati in genere in palazzi residenziali ma si segnala la presenza di importanti centri direzionali come quello presente in piazza Udine, sorto nell’area dell’ex sede IBM, oppure come il centro direzionale situato in zona Turro. I canoni di locazione partono da un minimo di 80 € al mq annuo per le zone più decentrate fino ad arrivare a 110-120 € al mq annuo per le tipologie più centrali.
Da segnalare un certo interesse per alcune zone interessate dall’ apertura della nuova MM5.

Torino

Il settore degli immobili ad uso terziario è quello che ha tenuto meglio rispetto agli altri; in particolare, l’andamento degli uffici in città è stato tendenzialmente migliore di quello della provincia. Nel primo caso i prezzi sono scesi dell’1% sul nuovo e del 3% sull’usato, mentre le locazioni evidenziano un calo dell’1,4% e del 5,4% rispettivamente; in provincia si sono registrate variazioni al ribasso di circa il 6% per i prezzi, mentre le locazioni hanno avuto un andamento molto contrastante (-1,7% l’usato, -10,3% il nuovo).
La domanda arriva principalmente da studi professionali, che ricercano soluzioni di 120-150 mq già dotati di cablaggio e impianti di condizionamento. Attualmente, la tendenza è quella di spostarsi in palazzi residenziali, in quanto i centri direzionali hanno generalmente spese più elevate (infatti, i cali più consistenti arrivano proprio da queste tipologie). Uno degli elementi più importanti nella scelta dell’ufficio è la visibilità, pertanto le zone più centrali sono quelle preferite.
Tra esse si segnalano via Cernaia, corso Galileo Ferraris, corso Re Umberto e corso D’Azeglio, ma piacciono anche la zona del Tribunale e quella a ridosso della metropolitana lungo l’asse di corso Francia. Un ufficio costa in media 2500-2800 € al mq, ma il prezzo sale fino a 4000 € al mq per le soluzioni particolarmente prestigiose.

Roma

Il mercato degli immobili da destinare ad uso ufficio vede una maggiore richiesta soprattutto nella zona dell’Eur dove sono presenti numerosi complessi ad utilizzo direzionale. Altra zona molto ambita è quella di Prati e del centro della città ricercata soprattutto da coloro che vogliono aprire studi professionali. Si nota una diminuzione delle metrature richieste, attualmente intorno a 60 mq, al fine di ridurre le spese di locazione. I prezzi degli uffici hanno subito una contrazione del 3,4% e del 3,3% rispettivamente per le tipologie usate e per quelle di nuova costruzione. Sul versante delle locazioni si registra stabilità per i canoni di locazioni dei negozi situati nelle vie di passaggio e una diminuzione del 20% per i canoni dei locali commerciali posizionati in via non di passaggio.

Napoli

Il settore degli immobili ad uso terziario ha mostrato stabilità nei canoni di affitto e ribassi uniformi (compresi tra -5% e -6%) ad Arenaccia – Corso Garibaldi, Centro Direzionale e Corso Meridionale – Vasto – piazza Garibaldi. Si ricercano tipologie di 60-65 mq in palazzi residenziali a causa degli elevati costi di gestione dei centri direzionali, esclusivamente in affitto e con pochi lavori di ristrutturazione da effettuare. La maggioranza delle società eroga servizi di ogni tipo, infatti ci sono studi professionali associati e società finanziarie, alcune di queste ultime hanno deciso di trasferirsi da interno palazzo a fronte strada.
Una delle zone più richieste si sviluppa tra la ferrovia e via Arenaccia, dove un ufficio di 60 mq si affitta a 500-600 € al mese, leggermente meno che nella zona del corso Meridionale (600-700 € al mese), che sta soffrendo perché congestionata e scarsa di parcheggio; una tipologia di 55 mq nel Centro Direzionale costa 400 € al mese, ma difficilmente si assiste ad un nuovo insediamento. Attualmente si stanno riqualificando due strutture, una di proprietà delle Poste Italiane e una delle Ferrovie dello Stato.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnoca

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