Bonus 36%: le nuove regole per fruire della detrazione fiscale

La detrazione fiscale del 36% per gli interventi di ristrutturazione edilizia diventa permanente dal 2012 e viene estesa agli interventi di ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali.
Mettendo fine al meccanismo delle continue scadenze e proroghe, l’articolo 4 della Manovra Salva Italia inserisce le “Detrazioni per interventi di ristrutturazione, di efficientamento energetico e per spese conseguenti a calamità naturali” direttamente nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi – Tuir (Dpr 917/1986).

La percentuale di detrazione resta confermata al 36% e il tetto massimo della spesa a cui applicare la detrazione resta fissato a 48.000 euro per unità immobiliare, che corrisponde ad una detrazione massima di 17.280 euro.

Resta invariata la ripartizione della detrazione 10 rate annuali. Scompare invece la norma che consentiva ai contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni di ripartire la detrazione rispettivamente in 5 o 3 rate annuali.

Sono detraibili le spese sostenute per i seguenti interventi:

manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle parti comuni di edificio residenziale (le parti comuni sono: suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, parti necessarie all’uso comune, locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, ascensori, pozzi, cisterne, fognature, ecc.);
manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle pertinenze;
realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche di proprietà comune;
interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (installazione di ascensori e montacarichi, interventi di domotica) per favorire la mobilità delle persone portatrici di handicap;
adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
interventi per la cablatura degli edifici e il contenimento dell’inquinamento acustico;
realizzazione di opere finalizzate al risparmio energetico, con particolare riguardo all’installazione di impianti da fonti rinnovabili;
adozione di misure antisismiche;
bonifica dall’amianto e opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Esempi di manutenzione ordinaria sono: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.

Esempi di manutenzione straordinaria sono: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Sono interventi di restauro e risanamento conservativo quelli rivolti a conservare l’immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili. Per ristrutturazione edilizia si intendono gli interventi rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Ai suddetti interventi agevolabili, già previsti dalla normativa, si aggiungono gli interventi di ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, anche diversi dai suddetti (manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), sempreché sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

È confermato che tra le spese ammissibili sono comprese quelle di progettazione e per prestazioni professionali connesse all’esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici.

La detrazione del 36% si applica anche agli interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia su interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione e da cooperative edilizie, che vendano o assegnino l’immobile entro 6 mesi dal termine dei lavori. All’acquirente o assegnatario dell’unità immobiliare spetta una detrazione par al 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.

Nel caso in cui gli interventi realizzati in ciascun anno siano mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili, si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni. Se gli interventi sono realizzati su abitazioni adibite anche all’esercizio dell’arte, della professione o dell’attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%. La detrazione è cumulabile con le agevolazioni già previste sugli immobili vincolati (ex Dlgs 42/2004), ridotte del 50%.

In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata è trasferita all’acquirente persona fisica dell’immobile, salvo diverso accordo delle parti. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene. Quest’ultima norma chiarisce una questione modificata pochi mesi fa dalla Manovra bis (DL 138/2011 convertito nella Legge 148/2011), che aveva introdotto la possibilità per il venditore (o donante) di continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o di trasferire il diritto all’acquirente (o donatario) persona fisica dell’immobile.

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