Bonus del 36% anche per i lavori sulle parti comuni

Anche per i lavori condominiali degli edifici residenziali, sino al 31 dicembre 2007, trovano applicazione le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie consistenti nella detrazione Irpef del 36% delle spese sostenute, da commisurarsi al massimo a un importo di 48.000 euro (oltrechè l’applicazione dell’Iva al 10% anche per i semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, articolo 1, commi 387-388 della legge 296/2006). A pena di decadenza dalle agevolazioni, è stato confermato l’obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera utilizzata nell’intervento agevolato, come già previsto, dal 4 luglio 2006, dall’articolo 35, commi 19-20 della legge 248/2006. Tra gli interventi più ricorrenti, fra quelli che dal 1998 hanno fruito della detrazione Irpef del 36% di cui all’articolo 1 della legge 449/97, quelli eseguiti dai condomini fanno sicuramente la parte del leone. Ma quali sono gli interventi e le modalità per l’accesso ai benefici e i problemi che si incontrano nell’applicazione delle agevolazioni fiscali?
Interventi agevolati
L’agevolazione si applica in relazione alle spese sostenute per eseguire gli interventi sottoindicati sulle parti comuni dell’edificio:
– interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (articolo 3, Dpr 380/2001). I lavori sulla facciata di un edificio residenziale, ad esempio anche la semplice tinteggiatura, rientrano sicuramente nei casi di applicazione della detrazione del 36%. Per i lavori condominiali risulta, infatti, agevolabile anche la semplice manutenzione ordinaria eseguita sulle parti comuni (circolare ministeriale 57/E e 121/E del 1998);
– opere volte al superamento delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi e, in generale, ogni intervento che, attraverso la comunicazione, la robotica ed ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità;
– opere finalizzate alla cablatura degli edifici e per la sostituzione o installazione dell’antenna centralizzata;
– opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico;
– opere finalizzate al risparmio energetico, compresi, ad esempio, i semplici interventi di riparazione della caldaia condominiale ovvero l’installazione di pannelli solari (per tali interventi èprevista, in alternativa, la detrazione del 55% delle spese, da recuperarsi in tre anni ai sensi dell’articolo 1, commi 344-349 della legge 296/2006);
– opere volte alla riparazione o sostituzione della canalizzazione fognaria fino al limite della proprietà;
– opere finalizzate alla sicurezza statica e antisismica;
– opere finalizzate alla messa a norma degli edifici;
– opere finalizzate alla redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonchèper la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della documentazione;
– opere finalizzate ad impedire il compimento di atti illeciti da parte di terzi (rafforzamento, sostituzione od installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici);
– interventi di bonifica dell’amianto;
– riparazione e sostituzione anche di parti strutturali di parcheggi condominiali o della pensilina per le autovetture;
– riparazione e rinforzo delle strutture inerenti alla piscina condominiale.
Per i lavori eseguiti su parti comuni condominiali, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Utilizzando, quindi, un principio di ‘‘prevalenzà’ della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, èpossibile ammettere alla detrazione fiscale, nel caso di spese sostenute per le parti comuni di un edificio, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (purchèsoggetto passivo Irpef), qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, comprese nell’edificio, sia superiore al 50 per cento. Qualora tale percentuale sia inferiore, ècomunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (circolare ministeriale 57/E/1998).
Le spese detraibili
L’agevolazione si applica con riferimento alle spese sostenute (pagamento con bonifico bancario o postale) sino al 31 dicembre 2007 (a prescindere dalla data della fattura o di quella di esecuzione dei lavori) ed effettivamente rimaste a carico di ciascun condomino. Tra i costi detraibili, rientrano quelli relativi alla progettazione dei lavori; all’acquisto dei materiali; all’esecuzione dei lavori; alle altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento; alla relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti; alle perizie e sopralluoghi; all’imposta sul valore aggiunto, all’imposta di bollo ed ai diritti pagati per le concessioni, alle autorizzazioni, alle denunzie di inizio lavori; agli oneri di urbanizzazione; ad altri eventuali costi strettamente inerenti alla realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in esame.
È necessario, poi, per poter fruire della detrazione, che tutte le fatture e le ricevute siano intestate al condominio. In questo caso la detrazione spetta a tutti i condomini per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2007 e ripartite secondo le quote millesimali mediante attestazione rilasciata dall’amministratore.
Adempimenti
Non esiste una modalità specifica per attivare la procedura del 36% per lavori su parti comuni condominiali alternativa alla procedura per i lavori eseguiti dai singoli proprietari delle unità immobiliari. L’unica particolarità èche gli adempimenti vengono eseguiti direttamente dall’amministratore condominiale o da uno dei condomini in nome e per conto di tutti gli altri.
La comunicazione a Pescara
Prima dell’inizio degli interventi, l’amministratore condominiale o uno dei condomini deve inviare, per raccomandata senza ricevuta di ritorno, il prescritto modello di comunicazione (disponibile presso tutti gli Uffici delle Entrate o sul sito www.agenziaentrate.it), debitamente compilato, al Centro Operativo di Pescara, Via Rio Sparto 21, 65129, Pescara.
Allegati alla comunicazione
Si devono allegare: copia della Dia o eventuale permesso di costruire, se necessario; i dati catastali; copie delle ricevute del pagamento Ici dal 1997 se esiste qualche parte comune accatastata separatamente (ad esempio la casa del portiere); delibera assembleare di approvazione dei lavori e tabella millesimale.
In caso di assenza di condominio tale comunicazione deve essere eseguita (cosi’ come tutti gli altri adempimenti sotto indicati per fruire dei benefici fiscali) da uno dei condomini in nome e per conto di tutti gli altri, indicando il proprio codice fiscale (in assenza di un codice fiscale del condominio) nel modello da inviare a Pescara. In sostituzione dei suddetti allegati alla comunicazione al Centro operativo di Pescara, èpossibile inviare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (esente da imposta di bollo), nella quale si dichiari di essere in possesso della documentazione necessaria, fornendo la disponibilità ad esibirla su richiesta degli uffici finanziari. A tal fine, in sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente puo’ utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore, nella quale questo attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e specifichi le spese attribuite al contribuente secondo la ripartizione per quote millesimali.

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