New economy & new building : intervista a Lorenzo Bellicini, direttore tecnico del Cresme

Infobuild: Tutti gli attori coivolti nella catena produttivo-commerciale dell’edilizia (aziende produttrici di materiali per l’edilizia, rivenditori, imprese di costruzioni, influenzatori d’acquisto (professionisti e privati) si devono misurare con le nuove logiche gestionali e commerciali. In che misura e con quale ritmo si sta sviluppando questa “nuova edilizia” e in che modo i diversi attori si adeguano a questi cambiamenti?
Bellicini: Il mercato delle costruzioni si articola in tre grandi aree: la prima è quella del mercato tradizionale che è fatto di strutture ed opere murarie, interessa la costruzione degli edifici tradizionalmente concepita, le infrastrutture dell’economia industriale, dell’urbanizzazione (strade, ponti, ferrovie);
la seconda area di mercato ha delle caratteristiche di alta dinamicità e può essere considerata come un’area di passaggio tra il vecchio e il nuovo assetto. Può essere analizzata da diversi punti di vista: attraverso l’approccio definito dalle innovative formule del global service, del facility management, del property management, la valorizzazione e la gestione dei patrimoni edilizi esistenti diventano aspetti nuovi di un mercato tradizionale; si tratta di forme di organizzazione nuove che si contestualizzano in un mercato che interessa gli stessi oggetti di prima. L’applicazione di questi nuovi modelli stimola ed orienta lo sviluppo del settore edile nel senso di una maggiore internazionalizzazione.
Infine c’è il nuovo mercato che riguarda la home automation, gli edifici intelligenti, l’office automation, soprattutto le info-strutture: alle tradizionali infrastrutture legate alla vecchia economia si aggiungono, secondo ritmi incrementali, nuove infrastutture.
L’impatto che le strutture e i modelli della nuova economia hanno sul vecchio mondo crea nuovi ambiti di discussione, individuazione di complesse competenze, diverse opportunità di sviluppo e implementazione delle tradizionali professionalità. Servizi e implementazione tecnologica stanno assumendo un ruolo essenziale, una predominanza rispetto alle altre attività che costituiscono le molteplici componenti del mercato delle costruzioni. In precedenza il termine edilizia si legava all’immagine di attori professionali in grado di costruire edifici e strade; oggi l’accento si è già spostato sul piano dei servizi e della gestione di una serie di attività che sono legate comunque legate alla costruzione degli edifici, ma che vira decisamente sulla componente tecnologica di questi edifici.
Nel mondo anglosassone, significativamente all’avanguardia su queste problematiche, alcuni sostengono che la regia della costruzione e della stessa progettazione degli edifici tenderà ad essere delegata all’impiantista, o meglio, ad un progettista investito di maggiore responsabilità e al quale si richiede un maggior livello di competenze sul piano tecnologico, un progettista in senso allargato. La parte che darà reale valore aggiunto alla progettazione ed anche alla ristrutturazione del patrimonio esistente, sarà la parte tecnologica.
La consapevolezza di questo nuovo orientamento, dal quale non si può prescindere, è ravvisabile nel cambiamento strutturale del mercato immobiliare: la compravendità di edifici, singole unità abitative, appartamenti, ecc ad uso privato residenziale, terziario, pubblico, industriale si confronta costantemente con la componente tecnologica degli edifici stessi. Sempre più frequentemente si mette in relazione la nuova offerta edilizia con le nuove tecnologie. Il settore non residenziale, più dinamico del residenziale dal punto di vista economico, perché interagisce maggiormente e con tempi più rapidi con le attività della new economy, già oggi, esige spazi organizzati in maniera diversa rispetto a prima. Siamo di fronte alla fase iniziale di un profondo cambiamento che avrà tempi medio-lunghi. Considerando l’accelerazione indotta a tutti i livelli dalla tecnologia informatica, queste mutazioni mostreranno i loro effetti sul mercato tra quattro o cinque anni.
La complessità del nuovo assetto economico-strutturale è tale che, in questa fase iniziale, il settore produttivo ed i costruttori integrano approcci convulsi fatti di momenti e scelte di investimento talvolta poco mirate, ad un atteggiamenti di rinvio e di procrastinazione dei problemi.
La strada è comunque tracciata e cominciano a nascere significative e tangibili difficoltà per le imprese: il know how diventa centrale; di conseguenza la capacità di inventare, di innovare e di fare ricerca è elemento essenziale, la conoscenza della tecnologia è indispensabile.
La risposta italiana a queste neonate richieste non è particolarmente brillante: ci troviamo di fronte ad una reazione lenta di buona parte del sistema di offerta tradizionale, anche se i nuovi soggetti che stanno nascendo compensano con risposte rapide.
Resta da analizzare secondo quali modalità questa nuova domanda viene assorbita dal settore delle costruzioni e come il sistema dell’offerta si pone rispetto a questo mercato. In sintesi si tratta di capire se si sta adeguando e trasformando un settore tradizionale o se sta per nascere un nuovo comparto con nuove competenze. Facciamo un esempio: fino ad oggi si è attribuito un significato ed una specificità al concetto di infrastruttura; ma nel nuovo scenario? come si collocano le reti satellitari, che cosa sono? Si tratta di nuove importanti infrastrutture; quelle tradizionali, relative alla mobilità, servono a spostare le persone, quelle tecnologiche servono proprio a non spostare le persone ma parlano sempre di mobilità.
Ma, allora, che tipo di mercato è questo?
Infobuild: Prendo spunto dal suo discorso: in che termini e secondo quali modalità si svilupperà l’adeguamento delle imprese?
Bellicini: Quando il mercato esprime un’esigenza, poi crea anche l’offerta. Il sistema delle imprese italiane è molto flessibile e si adatta rapidamente alle nuove occasioni. A fronte di una perdita di competitività e di produttività delle imprese esistente rispetto agli input tecnologici, si assiste alla contemporanea nascita di risposte nuove.
Ad esempio la struttura più all’avanguardia e leader mondiale rispetto alla problematiche dei rivestimenti è la Permasteelisa, azienda veneta che sta creando un portale rivolto ai progettisti, con la collaborazione dell’università di Harvard e del Mit sul tema della progettazione degli edifici e dei rivestimenti dei grandi edifici.
Infobuild: La flessibilità e l’ingegno delle imprese italiane è noto. Tuttavia la perplessità che esprimo è relativa al fatto che con l’apertura al mercato europeo è possibile che si importi molto know how inteso anche come imprese competenti dal punto di vista operativo in determinati settori e si inneschi un processo di abbattimento degli stimoli di crescita per quanto riguarda il risvolto tecnologico delle imprese italiane.
Bellicini: Innanzitutto il mercato tradizionale non scompare. Faccio un altro esempio: nel 1986 la Borsa di Londra si trasformò in borsa informatica; scomparve il luogo fisico. La prospettiva era quella di crollo dei prezzi e di decremento di costruzioni nella City. Dal 1986 al 1990, prima della crisi edilizia, venne realizzato un grande numero di immobili nella City; questo significativo incremento dell’attività edilizia si doveva proprio, per assurdo, all’informatizzazione della Borsa, che grazie all’implementazione tecnologica è diventata la seconda borsa mondiale e di conseguenza “essere a Londra” è diventato per le imprese del settore economico-finanziario, una conditio sine qua non
Infobuild: Parliamo del 1986. A 15 anni di distanza lo scenario è profondamente mutato. Si è verificata un’ulteriore attualizzazione dei processi.
Bellicini: Certamente, ma il senso dell’esempio travalica il caso specifico citato; a determinata causa non sempre segue l’effetto previsto. La proposizione di questi nuovi modelli può essere serenamente inserita nel contesto attuale. Uno degli impatti più importanti della new economy è proprio relativo al fatto che modifica le vecchie economie. L’impatto che la nuova economia ha sulla vecchia è attualmente l’effetto più importante.
Non ha senso pensare ad un discorso di frattura, drammatico per gli attori della vecchia economia; ha più senso pensare ad un processo di adeguamento e di contestualizzazione progressiva, anche se, evidentemente, non sarà privo di feriti e morti.
Attualmente il mercato in Italia sta tirando a tutti i livello: nuove costruzioni, ristrutturazioni, recuperi, siamo nel pieno del VI ciclo edilizio della storia del nostro Paese. Da sette anni il mercato sta crescendo: i profitti che derivano da questa felice contingenza andrebbero investiti in aumento della conoscenza da parte delle imprese e si dovrebbero utilizzare queste risorse per prepararsi alla prossima crisi e ai cambiamenti che ci sono all’interno del mercato.
Ripeto, la strada è tracciata e non è neppure difficile da vedere.
Infobuild: Ritiene che le iniziative legate all’e-commerce possano avere, nel contesto italiano, uno sviluppo rapido, oppure i tempi sono prematuri per il livello di maturazione commerciale delle imprese italiane?
Bellicini: E’ tipico italiano l’atteggiamento di osservare, di comprendere a fondo per poi tradurre, a livello operativo, l’approccio teorico a determinate esperienze. Ad esempio stanno già cominciando a funzionare le aste on line. Potrei fare un parallelo: la penetrazione del computer è stata più lenta di quella dei telefonini, cosi l’e-commerce conoscerà uno sviluppo più lento delle aste.
Dobbiamo in realtà sempre confrontarci con il modello italiano: abbiamo un sistema distributivo e di vendita molto complesso, molto rigido e contemporaneamente molto flessibile: mettersi in concorrenza con questo sistema, con le diversità territoriali, con le peculiarità dei soggetti non è semplice e pone parecchie incognite. Fino a quando non ci saranno i segnali dei primi coraggiosi che avranno successo con l’e-commerce, si utilizzerà il sistema tradizionale che nessuno ha voglia di contaminare con nuove esperienze in un momento felice di mercato. Del resto le nostre aziende investono poco in tecnologia, poco in organizzazione, tantissimo in vendita, intesa in senso tradizionale. Essendo una delle caratteristiche di forza del sistema di offerta del nostro Paese, è quella più delicata da toccare.

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